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REITs专题研究报告：大类资产配置新选择。REITs 全称为不动产投资信托基金，是资产证券化的一种，其本质上是把资产的所有权和收益权分离，将现金流的收益权打包卖出去融资。其最重要的特点是强制分红和税收优惠。

REITs 始于 1960 年的美国，目前全球已有44个国家或地区推出 REITs 产品。

截至 2023 年末全球 REITs 总规模逾1.69 万亿美元，美国市场 1.30 万亿，占比超70%。

REITs 长期回报较好。美国REITs 长周期（1972-2023）的年复合回报率达 10.98%；股息率常年高于10年期国债收益率；与股债的相关性在0.61-0.79 间，和标普500的相关系数更高（0.79）。

国内 REITs 于 2004 年起步，2021 年公募REITs上市。当前产品结构主要通过“公募基金+ABS 计划”的交易结构持有底层资产。

发展公募 REITs 能有效盘活基础设施存量资产，有助于完成化解地方债务的宏观经济目标。

据国外主要市场发展经验，推算公募REITs 市场规模约为0.35-1.89 万亿元。  中证 REITs 全收益指数24 年以来累计涨幅9.66%，领先其他股指。P/NAV 为 1.039，估值处于合理水平。

REITs 的风险与收益介于股票与债券之间，在大类资产的配置中扮演着重要的角色。当前公募REITs 市场规模较小，看好未来 REITs 市场配置机会。