REITs概念、特点、发展历程、市场规模及表现分析

REITs 全球市场规模:1.69 万亿美元。

REITs 全称为不动产投资信托基金（Real EstateInvestmentTrust），是一种以发行收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。REITs 是资产证券化的一种，其本质上是把资产的所有权和收益权分离，将现金流的收益权打包卖出去融资。 REITs 通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者，使得REITs 投资者可以获得持续稳定的投资收益。大多数国家对REITs 中的租金收入等一般性收入进行所得税免除，防止双重征税，保持税收中性原则。

REITs 始于 1960 年的美国。1960 年美国国会修改《国内税收法典》，给予 REITs 和共同基金同等的税收优惠，使其拥有税收中性特征，为 REITs 的诞生奠定制度基础。经过60多年的发展，全球市场规模逐渐壮大，目前全球已有44 个国家或地区推出REITs 产品，我国在 2021 年发行首批公募REITs。REITs 在近 60 年的发展大致可以分为3 个阶段。1、1960-1998 年，以美国 REITs 为主，从建立到到大发展时期。960-1990 年间，美国、荷兰、澳大利亚、波多黎各等国家制定与 REITs 相关的规则政策，REITs 的探索阶段。1991年-1998年间，REITs 迎来大发展。美国《税收改革法案》从制度上给予 REITs 税收优惠。此间伴随美国房地产行业的繁荣，通过REITs 进行融资、盘活资产，提高资金周转率的优势开始显现，美国 REITs 市场迎来大规模增长。2、1999 年-2007 年，进入亚洲、欧洲区域性扩张阶段。1999-2007 年的后亚洲金融危机对亚太主要市场带来较大冲击，一些国家的不动产市场陷入低迷。在这种背景下，日本、新加坡、中国香港等亚太主要市场陆续推出REITs 相关政策规则，使得 REITs 在亚太市场获得发展。同一时期，英国、法国、德国、意大利等欧洲主要发达国家也推出REITs 相关政策规则。在这一时期，全球主要发达国家和地区均推出REITs，相关市场和制度不断健全完善。3、2008 年至今，全球性扩张。2008 年次贷危机，美国房地产市场受到极大冲击，REITs 出现大幅回撤，总市值降低38.57%。但是随后市场得到迅速修复，并走出长达十年的上涨。在这一时期 REITs 市场的发展开始由发达国家逐渐拓展至发展中国家，非洲、中东、东南亚地区部分国家也纷纷出台REITs制度。中国于 2020 年出台 REITs 相关制度，并于2021 年6月发行首批公募 REITs。

截至 2023 年末，EPRA（The European Real EstateAssociation）口径下，全球 REITs 总规模逾1.69 万亿美元。美国是全球最大的 REITs 市场，截至2023 年底，美国FTSE富时 Nareit 指数 REITs 总市值近1.30 万亿美元，全球总规模占比达 71.9%。日本上市 REITs 总市值约1050 亿美元，全球总规模占比为 7.3%，排名第二，是亚洲最大的市场。新加坡上市的REITs 总市值约 650 亿美元，中国香港上市REITs总市值约200亿美元，位居亚洲市场的二、三位。

REITs 经过 60 多年的发展，成为自股票、债券、商品后的第四大类投资品种，在大类资产的配置中扮演着重要的角色。

（1）长期回报较好。美国做为全球最为成熟的REITs 市场，其长期回报，股息率、资产相关性有重要参考价值。截至 2023 年末，富时权益型REITs 的25 年期、30年期、35年期、40 年期，复合回报率分别达到为9.34%、9.24%、9.56%、10%，均跑赢道琼斯指数。长周期（1972-2023）来看，其年复合回报率达

此外，戴德梁行指出，截至2021 年末，日本、新加坡、中国香港的 REITs 10 年期年化综合收益率分别为13.8%、10.6%、12.6%。

从美国及亚太主要 REITs 市场数据可看出，REITs长期投资回报率较高，为适合长期投资的产品。

（2）股息率：常年高于国债收益率。根据 Nareit 公开数据，2023 年富时REITs 及权益型REITs股息率分别为 4.25%、3.92%，均高于当年标普500的1.42%。数据显示，美国 REITs 在1972-1980 年、1981-1990年、1991-2000 年、2001-2010 年、2011-2021 年，平均分红收益率分别为 10.22%、10.29%、8.51%、6.49%、4.54%。1990年以来，美国 REITs 市场的分红水平常年高于10 年期国债收益率。这意味投资 REITs 能持续获得更高和更确定的分红收益，此优势符合机构投资者尤其是长期投资者的投资需求，成为其重要的资产配置类别。

（3）资产相关性：介于股债间，更偏向于股。REITs 兼具债性与股性。债性来自于底层资产强运营属性，强制高比例分红派息，而股性则是底层资产的基本面预期变化，带来估值变化，进而影响二级市场的价格。以美国REITs为例，其与股债都有相关性，相关性在0.61-0.79 间，和标普500的相关系数更高（0.79）。