房地产行业新开工、施工竣工面积及投资情况如何？

2024 年 1-6 月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%、前值为-24.2%。其中，6 月单月新开工面积同比增 速为-21.7%，前值为-22.7%。

1.新开工：预计 2024 年房屋新开工面积为 7.69 亿平,同比-19.4%

新开工可能与两个因素有关，一个是销售情况，一个是土地情况。销售情况影响了公司的市场预期，进而左 右了房企拿地与开工意愿，土储情况决定了公司的开工能力。从新开工面积与销售面积的比值来看， 19 年开工强度到达顶峰后开始下降，22 开始出现缺口(即比值小于 1)，且缺口还在继续扩大。而销售恰好与 2022 年开始同比显著下滑。 我们认为，在当前市场显著下行，库存高企，保交楼尚在推进的情况下，由于前些年房企普遍持续高强度拿 地，土地储备的绝对值不是影响房企开工的主要因素。因此，影响当期新开工更重要的因素，还是房企的销 售状况如何，"以销定产"成为房企普遍的选择。由于新增货值有更好的去化能力和利润率，销售情况好则拿 地开工的意愿更强。为此，我们进一步考察 19 年之后的新开工面积增速与销售面积增速的关系，我 们发现，两者的相关性非常显著。 我们将月度的销售面积累计同比数据作为解释变量 x，新开工面积累计同比数据作为响应变量 y，使用线性 回归模型进行拟合。从模型参数来看，模型具有良好的拟合度，并且变量之间的关系显著。我们使用预测的 2024 年商品房销售面积同比数据(-14.3%)作为输入值，可以得到 2024 年新开工面积同比增速的预测值。 预计 2024 年房屋新开工面积为 7.69 亿平,同比-19.4%。

2. 施工：预计 2024 年末施工面积为 73.03 亿平,同比-12.9%

2024 年 6 月末房屋施工面积同比增速为-12.0%、前值为-11.6%。

施工面积的变化理论上由新开工面积和退出施工面积(净停工面积+竣工面积)决定。由于退出施工面积的数据 无法直接获取，因此我们观察施工面积与新开工面积的关系。 从累计新开工面积与期末施工面积的比值来看，随着销售规模的扩大，已售未竣工和未售库存持续积 累，新开工面积占施工面积的比例逐年下降。特别是在 2021 年之后，随着市场的急剧下行，新开工面积与 施工面积的比例大幅下滑，新开工面积的绝对规模对施工面积的影响进一步变小。 但分年度来看，每一年的新开工面积与施工面积的占比，从年初到年末呈现出很强的线性趋势，且以 2021 年为界，2014-2021 年各年份的线性趋势较为一致，2022 至 2024 年的线性趋势较为一致。我们观察到 2024年前6个月的走势与 2023年极为接近，我们假定 2024年的下半年的走势与2023 年一致(即 斜率一致)，可以得到 2024 年新开工面积与期末施工面积之比为 10.53%，再结合前面预测的 2024 年商品房 新开工面积。 预计 2024 年末施工面积为 73.03 亿平,同比-12.9%。

2. 竣工：预计 2024 年竣工面积为 7.85 亿平,同比-21.4%

2024 年 1-6 月房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%、前值为-20.1%。其中，6 月单月竣工面积同比增速为 -29.6%，前值为-18.4%。

我们取 2019-2023 年上半年竣工占比的中位值 33.8%作为 2024 年竣工面积的预测基础。预计 2024 年竣工 面积为 7.85 亿平,同比-21.4%。

2. 投资：预计 2024 年房地产开发投资金额 9.37 亿元，同比-15.5%

2024 年 1-6 月开发投资累计金额同比增速为-10.1%，前值为-10.1%。其中，6 月单月开发投资金额同比增 速为-10.1%，前值为-11.0%。

我们将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分。 我们定义“施工强度 = 施工投资 / 施工面积期初期末均值”，12 个月的滚动施 工强度，在年内基本呈线性降低的趋势。假定 2024 下半年走势与 3-6 月走势一致，可以得到 2024 年末的 12 个月滚动施工强度为 807 元/平。结合前面得到的 2023 年末及 2024 年末的施工面积，预计 2024 年施工 投资 6.33 亿元，同比-12.4%。 土地购置费由于可以分期计入房地产开发投资，期限原则上不超过一年，因此土地购置费滞后于土地成交金 额 1 年左右。我们将月度的土地购置费累计值作为响应变量 y，去年同期的成交土地出让金累计值作为作为 解释变量 x，使用线性回归模型进行拟合。从模型参数来看，模型具有良好的拟合度，并且变量之间的关系 显著。我们使用的 2023 年的累计成交土地出让金作为输入值，可以得到 2024 年土地购置费的预测值。预计 2024 年土地购置费为 3.04 亿元,同比-21.3%。结合施工投资和土地购置费的预测值，可以得到开发投资预测值。预计 2024 年房地产开发投资金额 9.37 亿 元，同比-15.5%。