房地产行业2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏.pdf

房地产行业2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏。需求端：预计2024年全年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%，降幅较上半年有所收窄。2024年1-6月商品房累计 销售面积同比增速为-19.0%；累计销售金额同比增速为-25.0%。我们根据商品房销售的季节性特征，结合各季度历史占比情 况预测2024年销售面积。假定后续几个月的销售均价与6月单月持平，结合前面销售面积的预测数据，预计2024年商品房 销售均价为10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房销售金额为9.58万亿元，同比-17.9%。

供给端：预计投资压力依然较大，新开工降幅有望收窄，竣工可能维持弱势。1）新开工：预计 2024 年房屋新开工面积为 7.69 亿平,同比-19.4%。2024 年 1-6月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%。我们认为，"以销定产"成为当前房企普遍的 选择，我们通过拟合销售与新开工的关系预测2024年新开工面积。2）施工：预计2024年末施工面积为73.03亿平,同比-12.9%。 2024 年 6 月末房屋施工面积同比增速为-12.0%。施工面积短期不会出现大规模变动，因此我们观察施工面积与新开工面积 的关系，并结合上半年施工情况，预测2024年施工面积。3）竣工：预计2024年竣工面积为7.85亿平,同比-21.4%。2024 年1-6月房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%。历年的年内竣工走势具有一致性，我们根据历年的上半年竣工占比情况，预 测2024年竣工面积。4）投资：预计2024年房地产开发投资金额9.37亿元，同比-15.5%。2024年1-6月开发投资累计金 额同比增速为-10.1%。我们将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别进行预测。我们定义“施工强度 = 施工投资 / 施工面积期初期末均值”，施工强度的变化具有较强的线性趋势，再结合2023年末及2024年末的施工面积来预测2024年 施工强度。土地购置费滞后于土地成交金额1年左右，根据2023年成交土地出让金可以预测2024年土地购置费。

房价：低线城市二手房价格已深度调整，核心城市新房市场有望率先企稳。从当前房价处在的历史位置来看，截至2024年 6 月，70个大中城市新建商品住宅价格已回落至2019年10月的水平，二手住宅价格已回落至2018年3月的水平。除一线 城市和少数热点二线城市外，当前多数二三线城市的二手房价格已经历深度调整。分城市来看，二手房的下跌的城市数量明 显多于新房，70个大中城市中有61个城市二手房价格指数距离2013年12月涨幅不足30%，而对应新房为35个城市。我 们认为，核心一二线城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足；部分二线城市的新房市场面临二手房价差扩 大的挤压，可能仍会面临降价去库存的压力；大量三四线城市的需求已经明显不足。