REITs市场表现、发行及解禁情况如何？

两大动能支撑市场企稳，提质扩容成效显著。

1. 市场表现：多重积极因素下年初企稳反弹

市场表现复盘：2023 年 REITs 板块持续回撤，2024 年初企稳反弹。2023 年以来 REITs 大盘整体呈现回调 态势，2024 年伊始，REITs 全收益指数在 1 月 10 日下探至最低点 795.9 后企稳反弹，并于 3 月 5 日达到阶段性 新高的 946.2，涨幅 18.9%。与此同时，二级市场流动性同样有所改善，成交额也于同一天创下 7.9 亿元的交易 额，仅次于 2023 年 3 月 29 日的 10.3 亿元。随后，REITs 市场在经历了一波调整后进入横盘震荡阶段，整体保 持平稳，截至 2024 年 7 月 5 日，REITs 全收益指数录得 931.8，与年初相比上涨 8.1%。

固收资产荒以及 REITs 会计新规利好共同驱动 2024 年初 REITs 市场反弹。自 2023 年 12 月以来，十年期 国债的收益率等长端利率持续下行，在半年内累计共下降约 50 个基点。截至 2024 年 6 月 28 日，10 年期国债 收益率仅 2.21%，固收资产配置面临资产荒问题。此外，会计新规后公募 REITs 的权益属性得以明确，投资者 或可自主选择将 REITs 作为非交易型权益工具指定为以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产 （FVOCI），而非先前以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产（FVTPL），从而显著缓解短期利润表考 核压力和长期资产配置之间的矛盾。固收资产荒叠加 REITs 会计新规利好，驱动更多增量资金入市，REITs 市 场得以企稳反弹。

二级市场企稳叠加流动性改善，赚钱效应有望持续。2024 年初以来公募 REITs 流动性持续改善，日均成交 额明显大于 2023 年末，呈现出反弹回升的态势，并于 3 月 5 日突破阶段性新高，单日交易额达 7.87 亿元。不 仅如此，区间换手率也于当日达到 1.71%，同样创下新高。REITs 流动性的改善能够平缓二级市场的波动，赚钱 效应有望进一步持续。

2. 提质扩容：年初以来审批发行节奏加快，首批消费 REITs 上市

年初以来审批发行节奏加快，公募 REITs 上市项目达 38 只，首发加扩募总规模达 1257.29 亿元。REITs 市 场持续扩容，随着今年首批 4 只消费类 REITs 相继上市，公募 REITs 上市项目总市值已突破千亿大关。截至 7 月 5 日，2024 年沪深两所已有 9 只新上市项目，超过了 2023 年全年新上市的 5 只项目，同时还有 10 单项目已 通过或注册生效但尚未上市，项目审批发行节奏明显加快。

首批消费 REITs 上市，C-REITs 市场再添新业态。2024 年 3-4 月间，4 只消费类 REITs 陆续发行，发行总 规模达 121.83 亿元，C-REITs 市场进一步实现扩容增类。其中，除嘉实物美消费 REIT 是以商超为主力的社区 商业外，其余 3 单均为购物中心。从底层资产来看，项目资产均位于一二线城市，地理位置优越，运营情况良 好，具备稳定的现金流。当下全国范围内规模庞大的存量商业资产能够为消费基础设施 REIT 发行提供充足的 优质项目资源，REITs 市场规模有望进一步扩大。

3. 解禁：市场趋于成熟，上半年解禁平稳过渡

2024 年 3 月和 6 月迎来两波公募 REITs 集中解禁。年初 2 只能源 REITs 解禁迎来一波小高潮，3 月 29 日 中航京能光伏 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT 迎来解禁，解禁份额均大于流通份额；年中 6 月为集中解 禁期，6 月 21 日博时蛇口产园 REIT、平安广州广河 REIT、中航首钢绿能 REIT、浙商沪杭甬 REIT、东吴苏园 产业 REIT 迎来解禁。7 只 REITs 解禁份额占总份额的平均比例为 22%，占流通份额的 68%。

2024 上半年两波解禁 REITs 市场反应总体趋稳。3 月 29 日解禁的中航京能光伏 REIT 和中信建投国家电 投 REIT 在解禁当日分别下跌 1.39%和 0.81%，但在解禁后 3 日、解禁后 5 日和解禁后 1 月市场反应较为积极， 解禁后 1 月涨幅分别达到 2.60%和 4.00%。6 月 21 日解禁的 5 只 REITs 中博时蛇口产园 REIT、平安广州广河 REIT、东吴苏园产业 REIT 在解禁当日出现微幅增长。从解禁后 5 日来看，平安广州广河 REIT、中航首钢绿能 REIT 和东吴苏园产业 REIT 呈增长态势，其中平安广州广河 REIT 涨幅最大达 1.37%，而浙商沪杭甬 REIT 和博 时蛇口产园 REIT 则有所走跌，但跌幅处于可控范围内，总体来看市场反应趋于平稳过渡。

2024 年共有 12 只公募 REITs 迎来解禁，市场趋于成熟下相关冲击料将有限。根据我们统计，2024 年共 12 只公募 REITs 面临战配份额解禁，主要系 2021 年上市限售期为 3 年的原权及关联方战配份额，以及 2023 年上 市/扩募限售期为 1-1.5 年的战配份额。12 只 REITs 解禁份额占总份额的平均比例 22.4%，占流通份额的 46%。 其中解禁份额关联方占比超半数达到 53%，保险、基金专户的占比分别为 12.5%、8.1%。上半年 8 只解禁 REITs 中有 3 只 REITs 的解禁份额大于解禁前流通份额，下半年 4 只解禁 REITs 中仅有 1 只的解禁份额大于解禁前流 通份额。从上半年的经验来看，在市场已然实现平稳过渡且不断趋于成熟的情况之下，下半年流动性冲击料将 有限。