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房地产行业REITs2024年中期投资策略报告：标的优中选优，关注政策利好。2024 年以来，受益于固收资产荒行情叠加会计新规政策利好， REITs 市场企稳反弹，截至7 月5日中证REITs全收益指数较 1 月低点上涨17.1%。尤其是2024年3月和6月，REITs市场两波 集中解禁平稳过渡，我们判断未来解禁冲击将比较有限。展望后 市，年初以来形成的“首发+扩募”双轮驱动态势将继续支撑REITs 市场提质扩容，同时市场建立三周年实时指数的登场，也为未来 REITs ETF推出的可能性做了准备，后续市场政策利好将继续成 为市场能够进一步上行的重要因素。我们认为，当前REITs一级 市场投资性价比较高，建议重点关注估值审慎、具备二级市场溢 价的一级项目，二级市场建议关注低估产权困境反转和高分红经 营权稳健经营两条主线。

政策利好叠加固收资产荒支撑C-REITs二级市场企稳反弹，一级提质扩容成效显著。2024年以来，REITs会计新规出台叠加国债 利率下行导致固收资产荒，两大动能支撑下REITs流动性有所提 升，二级市场表现企稳反弹。截至7月5日，中证REITs 全收益 指数较1月年内低点上涨17.1%。一级市场来看，年内发行审批 节奏明显加快，提质扩容成效明显。首批4只消费REITs 上市， C-REITs 市场迎来第七大业态。2024年3月和6月，REITs 市场 两波集中解禁平稳过渡，年内解禁冲击料将有限。估值方面， REITs 估值锚动态调整趋于准确，信息披露颗粒度有所提升，经 营权REITs 补充披露2023年末IRR。

常态化发行支撑提质扩容，关注政策利好带来的投资机会。当前 拟申报REITs 储备量丰富，常态化发行持续推进，在“首发+扩 募”双轮驱动下REITs市场提质扩容成效显著，C-REITs 年内企 稳回升。正值C-REITs 上市三周年之际，中证指数公司优化REITs 指数编制规则，自6月24 日起公布实时指数行情。市场基础具 备叠加政策利好，C-REITs ETF已渐行渐近，有望提升市场流动性，为耐心资本提供有效的指数化投资工具。

投资标的建议优中选优，重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目。绝大多数一级项目在反馈回复稿中都对估值进行调 降，较二级市场具备明显估值优势，同时我们发现一级项目现金 分派率整体高于二级项目，打新依然是投资REITs市场的一个重 要策略。二级市场方面，可关注低估产权困境反转+高分红经营权 稳健经营两大主线。