华润置地各项业务布局进展如何？

国内最早布局商业地产的房企之一，主营业务包含房 地产开发、商业地产开发、运营等。

1.开发业务：聚焦高能级城市，拿地态度相对积极

销售：销售规模 2022 年起跻身前五，一二线销售占比九成

公司 2013-2023 年销售金额年均复合增速 16.6%，行业销售排名从 TOP10 提升至 TOP5，实现穿越周期上升。2013-2023 年，公司销售金额从 663.1 亿元增至 3070.3 亿 元，整体经营风格稳健，行业排名稳中有进。行业高速增长阶段，公司销售排名稳定在 8-11 名；行业下行周期，公司穿越周期实现逆势增长，2022、2023 年公司销售排名提升 至行业第 4 名。

公司抓住楼市 2023 年上半年回暖窗口期，2023 年全年销售逆势增长。凭借央企背 书以及城市布局等优势，公司销售实现市场下行周期下的逆势增长。2023 年，公司全口 径销售额 3070.3 亿元，同比增长 1.9%，较 2021 年高点仅下降 2.8%。权益口径销售金 额 2179.2 亿元，同比增长 3.2%，创近五年新高。

公司 2023 年超额完成销售目标，市占率迅速攀升。根据中房网数据，2023 年公司 销售目标完成率 102.3%，高于典型房企平均 89.5%的销售目标完成率。以全口径销售金 额/全国商品房销售金额粗略计算市占率，近年公司市占率快速提高，由 2020 年的 1.8% 增至 2023 年的 2.6%。

公司 2023 年全口径销售均价提高 11.1%。2023 年，公司实现全口径销售面积 1294.6 万平，同比下降 9.2%，权益销售面积 948.1 万平，同比下降 6.5%。尽管销售建面有所下 滑，但销售均价不降反升，2023 年，公司全口径销售均价 23486 元/平，同比增长 11.1%； 权益口径销售均价 22984.9 元/平，同比增长 10.3%。

公司一二线高能级城市销售占比持续提升至 9 成。公司销售均价显著提升主因销售 聚焦于一二线高能级城市，如北京、深圳、杭州等，这些城市经济基础好、人口持续流 入，住房需求韧性高，公司一二线城市销售占比从 2019 年的 84%提升至 2023 年的 91%， 其中 TOP10 城市贡献了 58%的销售金额。

投资：布局头部城市群和高能级城市，逆周期密集拿地

公司 2023 年逆周期密集拿地，新获取项目 68 个，拿地金额与拿地建面同比增速创 2019-2023 年新高。公司坚持战略引领投资，行业下行阶段实施精准稳健投资策略。2023 年，公司全口径拿地金额 1783.2 亿元，同比增长 23.6%，全口径拿地面积 1325 万方， 同比增长 21.0%，拿地金额、拿地建面同比增速较 2022 年由负转正。

公司 2023 年拿地强度较过去三年显著提升，在样本房企中遥遥领先。以拿地金额/ 销售金额作为拿地强度计算公式，2023 年，公司拿地强度高达 58%，较 2020、2021、 2022 年大幅提高，远超其他头部房企，在样本房企中排名第一。

由于投资物业合作比例高，公司 2023 年拿地权益比较往年略有下降。2023 年，公 司权益拿地金额 1118 亿元，同比增长 1.5%，拿地权益比 62.7%，为 2019-2023 年最低 水平，主因公司 2023 年新获取的商业用地项目权益比例较低。

公司持续布局核心城市优质土地，一二线城市投资占比连续三年超 90%。2023 年， 公司拿地金额中，一线、二线、三四线城市投资占比分别为 46%、47%、7%，一二线占 比达 93%，较 2022 年增长 1 个百分点。在北京、上海、广州、武汉、南京等一二线城 市获取优质商业综合体项目 8 个。

公司实施多元化拿地策略，其中 TOD 综合体拿地优势巨大。公司拿地方式多元， 包括收并购、城市更新、TOD 综合体勾地模式，其中，公司凭借与地方政府战略合作关 系、多年 TOD 项目顶层设计经验、华润集团低资金成本、成熟的开发建设能力，构建 了 TOD 综合体拿地模式的巨大优势。2023 年，公司通过 TOD 综合体勾地方式成功获 得上海宝山区大场镇地块、广州荔湾区白鹅潭地块、北京朝阳站地块等 8 个自持商业面 积超 10 万方的地块。

土储：土储充裕，结构合理，聚焦核心城市

公司土储总量充足，开发销售型业务土储占比略降。2019-2023 年，公司土储总量 充裕，持续保持在 6000 万平以上。截至 2023 年年末，公司总土储面积 6249.7 万平方米，其中开发销售型业务土储面积 5245.3 万平，占总土储的 83.9%，占比为近五年最低， 约 68%土储货值由 2021 年及之后新获取的项目构成。充足的土地储备为公司业绩未来 持续增长提供了基础。

公司土储结构持续优化，一线城市土储占比显著提升。公司在保证财务稳健前提下， 以“调结构、调节奏、调布局”作为投资策略主基调，聚焦高能级城市，布局长三角、 粤港澳、京津冀、成渝等国家战略区域，持续优化土储结构。截至 2023 年年末，开发销 售型业务土储中，一线城市占比 16%，较 2022 年增长 4 个百分点；一二线城市占比增 至 73%；投资物业土储中，一线城市占比 21%，较 2022 年增长 3 个百分点；一二线城 市占比 78%，与 2022 年持平。

2.运营类业务：跨越周期，收益稳定

经营性不动产：深耕 20 年厚积薄发，购物中心为核心业态

得益于布局时间早、运营能力强，公司经营性不动产资产营收、利润规模领先行业。 公司 2004 年起明确住宅+商业地产发展模式，率先布局经营性不动产业务（购物中心、 写字楼、酒店）并深耕 20 年时间，先发优势与极强的运营能力助力公司经营性不动产 业务规模、增长长期领先行业，其中购物中心为核心业态。收入上，2023 年，公司经营 性不动产收入 222.3 亿元，同比增速高达 30.6%，占公司营收比重 8.9%，较 2022 年提 升 0.7 个百分点。其中，购物中心营收 179 亿元，为经营性不动产业务贡献 80%的收入。 核心净利润上，2023 年，公司经营性不动产核心净利润 78.5 亿元，同比高增 47.6%，占 公司核心净利润的 28.2%，较 2022 年大幅提升 8.5 个百分点。

购物中心项目持续落地推动经营性不动产业务在营面积提升，购物中心储备面积占 三大业态总储备面积比重 5 年增长 13.8 个百分点。2019-2023 年，公司购物中心、写字 楼、酒店三大业态在营面积稳步提升至 1172 万平，年均复合增速 13.5%，主要得益于购 物中心在营面积由 2019 年 547 万平到 2023 年 963 万平的快速扩张。截至 2023 年年末， 公司经营性不动产业务土储面积 953 万平，同比增长 5.9%，其中，购物中心土储面积占 比 75.3%，较 2019 年 61.5%的占比大幅提升。

购物中心业态构建三条差异化产品线，深耕不同层级和商圈，有助于公司拓展商业 版图。经历 20 年深耕，公司购物中心业务形成了万象城、万象汇、万象天地三条差异 化产业线。其中，万象城定位为高端商业，一般布局在一二线城市核心区域，以体量大、 品质高、时尚标杆为主要特征，由城市级购物中心、重奢购物中心构成。万象汇则是区 域购物中心，位置一般在一二线城市区域中心、三线城市核心地段。万象天地定位为街 区式商业综合体，布局在高能级城市核心地段，以更大的户外空间面积为特征。截至 2023 年末，公司在营万象城、万象汇、万象天地数量分别为 34、30、4 座。

购物中心精益化运营能力助力经营质量与效率持续提升。公司多年深耕购物中心， 具备极强的精益化运营能力，在营购物中心表现远超其他头部房企，2019-2023 年，购 物中心租金收入从 94 亿元增至 179 亿元；毛利率及经营利润率分别增至近年高位的 76%、 58.5%；零售额从 645.9 亿元增至 1639.0 亿元，2023 年零售额增速 44.2%，远高于中国 社零 31.2%的增速；出租率从 94.8%提高至 96.5%，居行业高位。

在营购物中心位列当地零售额前三的数量从 2019 年 27 家增至 2023 年的 61 家， 2024-2027 年计划新开业 41 个购物中心。公司持续聚焦重点城市，实施“一城多汇”、 “多城多汇”策略。截至 2023 年年末，公司在营购物中心 76 座，已有 25 城实现 2 个 及以上购物中心布局，购物中心数量前五城市分别为北京、杭州、深圳、南京、上海。 在营购物中心位列当地零售额前三的数量从 2019 年 27 家增至 2023 年的 61 家。2024- 2027 年，公司计划新开业 16、7、12、6 个购物中心。

先发优势、品牌合作构建公司重奢项目竞争壁垒，重奢数量全国第一，重奢零售额 占比 40%。公司通过瞄准潜力巨大但市场空白的核心城市，打造城市或区域首个重奢商 场，形成先发优势。如深圳万象城是深圳第一个重奢商场，南宁万象城是华南西部首家 重奢商场。此外，公司坚持重奢商场中高端品牌定位，与奢侈品建立良好合作关系。截 至 2023 年年末，公司重奢项目 12 个、居全国第一，重奢零售额占购物中心零售额的 40.0%。

受疫情后时代线下办公恢复、文旅消费强劲影响，公司写字楼业务出租率创历史新 高，酒店业务营收与入住率大幅反弹。写字楼业务方面，2019-2023 年，公司写字楼租 金收入从 13.9 亿元增至 20.6 亿元，年均复合增速 10.3%。2023 年，写字楼出租率 81.8%， 创历史新高，较 2022 年末增加 2.6 个百分点，主要得益于线下办公恢复。酒店业务方 面，由于文旅消费后疫情时代迅速恢复，酒店营业收入和入住率大幅反弹，2023 年实现 营收 23.2 亿元，同比增长 66.3%，入住率 63%，较 2022 年大幅增长 22.2 个百分点。

物管业务：业务贡献增长极，在管面积持续高增

万象生活业绩表现强劲，毛利率增至 31.8%高位。万象生活 2019 年 11 月分拆上 市，成为公司核心轻资产运营平台。得益于商管经营规模效应加强，万象生活业绩增长 强劲。2020-2023 年，华润万象生活营收从 67.8 亿元增至 147.7 亿元，同比增长 22.9%； 核心净利润从 8.2 亿元大幅增长至 29.2 亿元；毛利率由 27.0%提至 31.8%。

万象生活业态版图加速扩张，在管面积持续扩大，升至行业第九，商管业务为独特 优势。物管业务上，万象生活通过母公司资源、第三方外拓、积极收并购等方式，不断 提高物管在管面积。截至 2023 年年末，万象生活物管在管面积 3.7 亿方，较 2020 年增 长 2.3 倍，居行业第九，较 2022 年上升 1 名。商管业务上，购物中心是万象生活核心业 态，购物中心项目获取依赖于母公司交付、第三方外拓。截至 2023 年年末，万象生活 在营购物中心数增至 101 个，其中重奢购物中心 12 座，20 座为向第三方的管理输出项 目，反映出公司强劲的品牌竞争力。

地产生态圈：新发展模式下，转型发展加速器

以建筑施工、代建代运营、长租公寓、产业地产为代表的生态圈业务稳健增长。公 司围绕“自主经营、自负盈亏、自建能力、自建品牌”原则，不断推进生态圈要素型业 务，提高城市投资开发运营能力。2023 年，公司生态圈要素型业务营收 61.9 亿元，同 比增长 11.6%，其中代建代运营、长租公寓贡献占比分别为 18.4%、11.4%。核心净利润 7.4 亿元，同比增长 92.5%，实现有质量的规模增长。

3.资产管理业务：向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线

优质底层资产背书，首发首批消费 REITs

青岛万象城区位优势明显，营收增长迅速、出租率维持高位。青岛万象城位于青岛 核心商圈，双地铁上盖，交通便利。2016-2022 年客流量年均复合增速 7.6%，近 3 年营 收复合增速 15%；截至 2023 年上半年，出租率 98.19%。青岛万象城运管方万象生活精 益运营为其积累了深厚会员基础，庞大的会员规模和精益会员运营保障了其后续的稳健 运营和增长潜力。

公司以青岛万象城为底层资产，首发消费 REITs 募资 69.2 亿元，规模最大。2024 年 3 月，公司首发华润商业 REITS 上市，是国内首批 4 只消费基础设施 REITs 之一， 募资规模 69.2 亿元，底层资产估值 82 亿元，在首批消费 REITs 中规模最大、底层资产 估值最高。根据招募说明书，预计 2024 年华润商业 REIT 营收 6.9 亿元，可供分配 3.4 亿元，净现金流分派率 4.94%。

底层资产运管方稳中求进，华润有巢 REIT 领跑保租房REITs

华润有巢为管理规模最大的央企长租品牌，专业化、市场化运营能力助力项目提质 增效。有巢品牌由公司于 2018 年创立，依托华润集团、华润置地资源于经验，有巢聚 焦核心一二线城市、规模迅速扩张、形成“4+N”多产品矩阵。根据克而瑞数据，截至 2023 年年末，有巢进驻 15 个城市，在管项目 60 个，管理房源规模 5.6 万间，管理规模 为列央企品牌第一，形成有巢国际公寓社区、有巢公邸、有巢公馆、有巢公寓四大产品 线。

首单市场化机构运营的保租房 REIT，2023 年收入、派息率超预期。2022 年底，华 润有巢 REIT 上市，募资规模 12.1 亿元，底层资产由有巢泗泾项目公寓和有巢东部经开区项目公寓组成，总建面 12.1 万平，房源 2612 套。底层资产运管方有巢运营管理能力 一流，2023 年，项目提价换组背景下，两大底层资产出租率超 92%，租金收缴率超 98%， 保证了华润有巢 REIT 持续盈利和稳定的现金流。2023 年，华润有巢 REIT 收入实现每 季度持续增长，可供分配金额 6076.1 万元，全年经营净现金流 5301.1 万元，现金分派 率 5.03%，同比增 1.02 个百分点，高于美国公寓 REITs 平均 2.5%-3.5%的派息率。

资管平台初步建成，持有优质资产众多，REITs 扩募空间大

公司资管规模稳健增长，购物中心占比 63%。公司搭建完成万象生活、华夏华润商 业 REIT 和有巢公募 REIT 在内的一个轻资产管理平台和两个公募 REITs 平台，初步建 成资产证券化平台，期间资管规模稳定增长，为后续转型大资管业务奠定基础。截至 2023 年年末，公司资管规模 4275 亿元，同比增长 19.2%，主要增长来自购物中心。

公司满足 REITs 发行标准的准资产超 20 个，未来扩募空间大。随公募 REITs 市场 进入常态化发行阶段，后续“首发+扩募”发展格局将逐渐形成。公司深耕经营性不动产20 余年，持有大量优质商业资产，未来均可作为底层资产入池，具备较高的“扩募”可 能性。截至 2023 年年末，公司在营购物中心 76 个，符合现行消费 REITs 发行标准的准 资产超 20 个，且主要聚焦一二线及省会城市，有望在 3-5 年启动扩募计划。