华润置地股权结构、商业模式、主营业务及财务分析

华润置地有限公司是国内头部综合型房地产开发商，在住宅开发及商业管理领域享有 盛誉。

1.公司治理：新科总裁走马上任，具备丰富城市规划及城改经验

大股东华润集团业务广泛，为华润置地多元化提供支撑。截至 2024 年 6 月末，华润 置地母公司华润（集团）有限公司通过华润集团（置地）有限公司和合贸有限公司间接持 有公司 59.55%的股份，是 2011 年底至今唯一持股 5%以上的大股东。华润集团业务涵盖 大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新兴产业 6 大领域，位列 2024 年《财富》世界五百强第 72 位，所属企业中有 9 家在香港上市，9 家在内地上市， 其中华润置地、华润啤酒、华润万象生活和华润电力位列香港恒生指数成份股。华润集团 卓越的业务增长能力和充足的资源为华润置地业务的多元化拓展提供了充分保障。

新科总裁走马上任，具备丰富城市规划及城改经验。2024 年 12 月 23 日，公司宣布 执行董事徐荣获任为公司总裁及公司企业社会责任委员会成员，新科总裁徐荣拥有丰富的 政府及企业部门工作经验，曾任深圳市规划和国土资源委员会副主任、招商局集团区域发 展部副部长以及深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司总经理等职务，也曾参与深圳湖贝 村、大冲村等多个旧改项目。公司的其余高管也曾在集团或公司核心岗位长期任职，平均 从业经验超 20 年，具有丰富的管理经验。我们认为，在当前政策红利驱动下，城市更新 市场正成为房企争夺的焦点，新任总裁或为华润置地增添新的发展活力。

2.商业模式及主营业务：“开发+持有”并重，转型“大资管”模式

房企从“三高”开发模式向轻重并举的“开发+持有”模式转型。当前房地产行业正 处于“新模式”转型阶段，正由增量市场转向存量市场。对比中国香港、日本和新加坡等 成熟市场，可以看到房地产开发商均由传统的开发模式迈入“开发+运营”阶段，即从销售模式转变为“销售+永续现金业务”双轮驱动模式。因此，在 “双轨制”新模式的推进下， 租售并举、资产管理是未来我国房企需要拓展的主要方向。 华润置地是地产行业新模式下的先行者，向“大资管”模式转型。公司构建了开发销售 型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动 的“3+1”一体化业务模式，以开发销售型业务为基本盘，将经营性不动产业务及轻资产管理 业务作为业绩增长新引擎，持续强化“大资管”的商业模式。

开发业务利润贡献占比持续下降，2024H1 经常性业务利润贡献占比超 5 成。从收入 结构来看，公司房地产开发业务收入占比在 22-23 年基本维持在 85%左右，2024H1 下降 至 74.4%。经常性业务收入占比上升至 25.6%。从利润结构来看，2023 年公司经常性业 务利润贡献占比相较 2022 年提升 10.4 个百分点至 34.4%，而开发业务利润贡献占比从 2022 年的 76.0%下降至 65.6%。受开发业务毛利率下行、经常性业务规模增加影响， 2024 年上半年经常性业务收益利润贡献大幅提升至 51.4%，而开发业务利润贡献占比进一 步下降至 48.6%。整体来看，公司经常性业务收入及利润规模占比呈现逐步提升的趋势。

3.财务分析：经常性业务毛利率保持高位对冲开发业务毛利率下行

营业收入同比增长，归母净利润同比下降。公司的营业收入及归母净利润在 2019 年 至 2023 年期间总体呈现增长趋势，2024H1 公司实现营业收入 791 亿元，同比增长 8.4%；归母净利润为 102.5 亿元，同比下降 25.4%；毛利率 22.3%，同比下降 3.4pct；归 母净利润大幅下降，主要受到开发业务毛利率下行的影响，2024H1 开发业务毛利率为 12.4%，同比下降 4.6pct。

经常性业务毛利率保持高位对冲开发业务毛利率下行，公司毛利率均位于典型房企首 位。2024H1 华润置地毛利率及净利率分别为 22.3%、15.8%，同比分别下降 3.4pct、 6.2pct。受公司经营性业务营收及利润贡献占比提升影响，经常性业务较高的毛利率对冲 了部分开发业务带来的影响，与部分典型房企相比，华润置地毛利率和净利率均具优势。

平均融资成本历史新低，居行业领先位置。2020 年以来，公司融资成本不断走低， 2024 年上半年公司平均融资成本为 3.24%，与 2023 年年末相比下降 32 个基点，创历史 新低，平均债务期限延长至 6.5 年。在主要房地产上市公司中，华润置地的平均融资成本 最低，具备领先优势。

股息率与股利支付率波动上行，高股息率具备优势。公司 2019 年股息率为 3.07%， 随后在 2020 年上升至 4.65%，2021 年进一步上升到 5.15%，2023 年升至 5.68%。华润 置地的股利支付率在 2019-2023 年呈现出稳步上升趋势，由 2019 年的 26.32%升至 2023 年的 32.76%。与其他房地产主要上市公司相比，华润置地股息率具备优势。