华润置地各业务经营情况如何？

作为国内领先的综合开发运营服务商，华润置地经营性不动产业务包括持有租 赁经营的购物中心、写字楼、酒店等，是公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献者。 

1.不动产经营稳健发展，打造第二增长曲线

购物中心综合实力第一，购物中心规模强势增长

公司旗下购物中心已经形成了“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大商业产 品线布局，截至 2024 上半年末，公司旗下共开业购物中心 82 座，开发中购物中心 46 座，其中 69 座零售额排名当地前三。公司购物中心聚焦一二线及省会等核心城市， 落实“一城多汇”及“多城多汇” 的布局策略，截至 2024H1 已有 27 个城市实现 2 个及以上购物中心布局，公司预计 2027 年末，在营购物中心将增加至 110 个，开业 面积预计达 1440 万方。

2024 上半年公司旗下购物中心实现收入 95 亿元，同比增长 9.7%；营业成本及 两费占比同比下降 3.6pct，毛利率及经营利润率分别升至 77.7%及 64.7%近年高位； 预计全年 EBITDA 成本回报率 9.7%；整体出租率较年初提升 0.8pct 至 97.3%。

公司购物中心经营效率稳步提升，2024H1 购物中心零售额同比增长 21.9%至 916 亿元，同店增长 7.5%，持续领先社会消费品总额增速；场均日客流较 2023 年提升 10.3%，会员数量提升 12.9%，月均坪效受重奢品类影响有所下降，但仍维持较高水 平。

公司 2024 上半年新开业 6 家购物中心，包括武汉和常州两座万象城及北京、合 肥、邯郸、嘉兴桐乡 4 座万象汇，新开业购物中心零售额及租金贡献占比分别为 1.1% 及 1.3%，平均出租率 97.8%，整体运营表现优秀。公司 2023 年获取优质商业综合体 项目 8 个，2024H1 在北京、大连获取优质商业综合体项目 2 个，截至上半年末，公 司投资物业土储面积 928 万平米，其中购物中心占比 73%，后续待开业面积充足。

我们选取华润商业、新城吾悦广场、龙湖天街和万科印力四个头部商业重资产 主体进行对比，华润商业开业面积最大，出租率维持第一梯队，营收规模和经营效 率大幅领先。

 写字楼出租率有所下降，酒店入住率基本稳定

公司写字楼运营起源于 1999 年建成的北京华润大厦，此后重点布局北上杭等一 二线城市，截至 2024H1，公司在营写字楼资产达 21 个，总建筑面积 136 万方，同 比增加 7.7%；权益面积 105 万方，权益比达 77%。公司写字楼资产评估价值达 364.2 亿元，占资产总值 3.0%。 在写字楼市场下行压力下，公司 2024H1 写字楼收入 9.5 亿元，同比下降 4.9%； 期末出租率同比下降 6.8pct 至 75.0%，主要受上半年入市济南置地中心 T1 出租率较 低影响。公司预计 2024 年通过经营管理提质增效带动两费费率改善，预计全年 EBITDA 成本回报率为 6.1% 。

公司酒店业务拥有自有品牌“木棉花”，合作品牌涵盖凯悦、万豪、香格里拉等 全球高端品牌。截至 2024H1，公司在营酒店数量达 17 家，房间数 4995 间，总面积 78 万方，同比增长 1.0%。2024H1 公司酒店收入 10.4 亿元，同比下降 3.8%，主要由 于酒店入住率同比下降 1.4pct 至 62.5%，同时平均房价降至 996 元/晚。

2.华润万象商管服务龙头，生态圈要素型业务协同发展

 物管商管齐发力，盈利能力显著提升

华润万象生活是公司旗下领先的物业管理及商业运营服务商，涵盖商管航道、 物管航道及大会员体系的一体化“2+1”业务模式，截至 2024H1，华润置地对华润 万象生活持股 72.29%。

华润万象生活 2018-2023 年收入复合增速 27.2%，从收入构成上看 2021-2023 年 主要得益于物管收入高速增长。2024H1，华润万象生活实现营业收入 79.6 亿元，同 比增长 17.1%；其中物业管理和商业管理收入分别占比 64%和 36%，分别同比增长 13.8%和 23.4%；华润万象生活收入增长主要来自客户合同收入的增加，特别是物业 管理业务的合同收入增长显著。

华润万象生活归母净利润自 2019 年以来保持增长，2019-2023 年复合增速 68.3%； 2024H1 实现归母净利润 19.1 亿元，同比增长 36.0%；核心净利润 17.7 亿元，同比增 长 24.2%，净利润的增长主要得益于毛利的提升和费用的有效控制，同时投资物业的 公允价值变动收益大幅增长。

华润万象生活 2021 年以来毛利率均超 30%，盈利能力表现优秀。2024H1 得益 于商管毛利率边际提升，整体毛利率同比提升 0.8pct 至 34.0%；2024H1 净利率同比 提升 3.4pct 至 24.1%。华润万象生活毛利率和净利率水平在头部物企均保持前列。

截至 2024H1，华润万象生活在营购物中心数量增至 108 个，管理面积 1185 万 方；写字楼物业在管项目 206 个，在管面积 1523 万方；物管在管面积较 2023 年末 增长 7.5%至 4.0 亿平。

五大生态要素型业务协同，加速转型发展

公司生态要素型业务包括城市代建、长租公寓、文体、城市运营及城市更新， 助力构建城市投资开发运营生态圈。2024H1，公司生态要素型业务实现收入 26.4 亿 元，同比增长 0.8%，其中建筑业务、代建代运营业务、租赁住房业务、文体场馆运 营业务分别实现收入 12 亿元、6.9 亿元、2.4 亿元、3.0 亿元。

（1）城市代建

在代建领域，公司积极投身城市建设，业务涵盖场馆、医院、学校、保障房、 市政公园、产业园区、住宅、商办“6+2”赛道，是国内领先的公共项目代建服务商。 截至 2024H1，公司在管代建项目 358 个，在管面积 6940 万方，实现收入 3.9 亿元； 上半年新签面积 536 万方，同比增长 37%，政府代建新增签约面积位列行业第 2 名。

（2）租赁住房

公司于 2008 年创立长租公寓品牌“有巢”，积极贯彻落实“房住不炒”“租售并 举”政策要求，深度参与保障性租赁住房建设。截至 2024H1，公司累计在管长租公 寓项目 62 个，管理规模 5.6 万间，其中一线四城+成都占比 80%；上半年租赁住房 业务收入 3.8 亿元，同比增长 18.9%，开业 6 个月以上稳定期项目出租率达 96%。

双 REIT 平台稳步推进，大资管业务积极转型

公司积极向大资管业务转型，资管规模持续做大，已搭建长租公寓和商业两个 REITs 平台，实现“投融管退”闭环。公司于 2022 年 12 月成功发行有巢 REIT，为 首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募 REIT，发行规模 12.1 亿元；于 2024 年 3 月发行华夏华润商业 REIT，为首批消费基础设施 REIT，发行规模 69.0 亿元。受 底层资产稳健经营及“租售并举”、促进消费等政策刺激，两单 REITs 较发行价格涨 幅较大。