华润置地销售、拿地、土储及业务经营情况如何？

保持拿地积极性，拿地强度位居行业前列。

1.销售：排名迈入行业 TOP3，强产品力提升品牌认可度

销售排名迈入行业 TOP3，市占率逆势上涨。公司自 2021 年迈入 3000 亿元的销售规 模，此后保持稳定。2023 年公司销售金额 3070 亿元，同比上涨 1.9%，市占率 2.63%， 同比增加 0.37pct；2024 年 1-11 月公司销售金额 2291 亿元，同比下降 19.9%，市占率 2.69%，较 2023 年末增加 0.06pct，市占率持续保持提升。从行业销售排名来看，2021 年 之前公司销售排名维持在 8-11 名，2022 年地产行业进入下行周期后，公司凭借雄厚的资 金实力和城市布局等优势，销售排名逆势增长至行业第 4 名，2023 年继续保持这一位置， 2024 年 1-11 月进一步升至行业第 3 名。 聚焦高能级城市，销售均价结构性上涨，2022 年起公司销售面积呈现明显下行趋势， 2023 年全口径销售面积为 1310 万平，同比下降 8.4%。而反观销售均价，2022 年起则有 明显的上升，2023 年全口径销售均价 23486 元/平，同比增长 11.1%。2024 年 1-11 月公 司销售均价为 22839 元/平，同比下降 3.7%。公司销售均价显著提升主要得益于销售聚焦 于一二线高能级城市如北京、深圳、成都、杭州等，一、二线城市销售占比从 2019 年的 84%提升至 2023 年的 92%，2023 年销售金额前十城市合计占比 58%。2024H1 公司销售 额中一线城市（含香港）的销售额占比达到 38%，较 2023 年提升 8pct，公司在 20 个主 要城市的市占率排名前 5，年初库存签约占比达到 50.6%。

产品体系丰富，行业影响力持续提升。公司打造了“瑞系、悦系、润系、时光系”四 条产品线多个标杆项目，为客户营造美好人居生活场景。2023 年，华润置地正式发布“高 品质九观”产品新标准，在“2024 房地产开发企业产品力 TOP20”榜单中，华润置地位 列第三。“润系”产品线获“2023 年全国十大轻奢精品”，“瑞系”产品线荣获“2023 年全国 十大顶级豪宅产品系”，业内示范引领效应持续扩大。

高得房率体现产品力，助力项目实现畅销。从实际开盘的项目案例来看，公司在多地 推出高得房率项目，例如在长沙及成都部分项目得房率近 100%，同时也助力项目实现畅 销，例如长沙润府项目于 12 月 25 日开盘，开盘去化率高达 91%。公司在上海等一线城市 也有优异表现，例如上海中環置地中心润府项目，2024 年 3 月 8 日首次开盘，2024 年全 盘销售金额破百亿，销售规模稳居上海楼市榜首。我们认为，公司深耕住宅开发多年，是 全国知名开发企业，产品力强劲，已在多个核心城市抢占市场口碑，在城市收缩的背景 下，具备市占率提升的先发优势。

2.拿地及土储：多元化拿地能力突出，拿地强度位居行业前列

保持拿地积极性，拿地强度位居行业前列。2022 年受行业周期下行影响，公司的拿地 金额和拿地面积减少。2023 年公司逆势加大拿地力度，新获取项目 68 个，全口径拿地金 额为 1730 亿元，同比增长 20%。2023 年公司全口径拿地强度高达 56%，相较前三年大 幅提升；权益口径拿地强度为 36%。2024 年 1-11 月，根据克尔瑞统计，公司全口径拿地 金额 490 亿元，拿地强度 21%，领先于百强房企的 16%，且与典型房企相比仍位居行业 前列。

拿地聚焦高能级城市，2024H1 一线城市拿地金额占比升至 60%。公司 2021-2023 年 一二线城市拿地金额合计占比均超过 9 成，2022 年起一线城市拿地占比大幅提升，二线城 市拿地占比下降，到 2023 年一线、二线、三四线拿地金额占比分别为 46%、47%、7%， 一二线城市合计占比达 93%。2024H1 公司于一线城市拿地金额占比进一步升至 60%。 践行多元化拿地策略，灵活补充优质土储。在拿地方式上，公司采取多渠道拿地策 略，包括收并购、城市更新、集体用地、TOD 合作等方式。2024 年，公司以合作方式获 取北京房山区拱辰街道住宅项目、以城市更新方式获取东莞东城街道火炼树商住项目、以 招拍挂获取广州及杭州等城市多个项目，充分体现了自身多元化拿地能力。我们认为，在当前多家房企拿地策略趋同的背景下，核心城市的热点土地势必会引起房企竞争，多元化 拿地则成为当前房企持续健康发展的重要方式。公司的资金实力雄厚、多元化业态经营能 力强、城市深耕能力突出，具备通过多元化拿地持续补充土储的能力。

土地储备充裕，结构持续优化。截至 2024 年 6 月末，华润置地总土地储备建筑面积 为 5699 万平方米，其中开发物业土储面积为 4771 万平方米，占总土储的 83.7%；开发物 业土储中，一线城市占比 15%，一二线城市合计占比达 71%；投资物业土储中一线城市占 比 20%，一二线城市合计占比 73%。2021 年及以后获取土储货值占比约 67%；投资物业 土储面积 928 万平米，其中购物中心占比 73%。

3. 经营性不动产业务：“大资管”战略转型，规模质量双增长

资管规模持续增长，资产质量稳步提升。华润置地在“十四五”战略规划框架基础上， 明确把“大资管”业务作为主航道业务，推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业 领先的商业 REITs 平台，目标是“十四五”期内，把资管业务培育为公司的第二增长曲线。 截至 2024 年 6 月末，公司资管规模达 4491 亿元，较 2023 年末增长 5.1%，其中购物中 心占比 64%、写字楼占比 13%。

3.1 购物中心： 规模持续扩大，经营质量稳步提升

购物中心业务已形成万象城、万象汇、万象天地三大商业产品线的战略布局。公司旗 下的“万象城”品牌定位为高端商业产品线，普遍位于一二线城市的核心或潜力地段，以 满足追求品位和风尚的消费人群的需求。“万象汇”定位为中高端商业产品线，主要服务于 区域市场，一般位于一二线城市区域中心或三线城市的核心地段。“万象天地”定位为潮流 与时尚商业产品线，一般位于高能级城市核心地段，采用“街区+mall”的模式，有更大户外 空间面积，和当地人文精神结合更紧密。截至 2023 年末，华润置地旗下万象城、万象 汇、万象天地的数量分别为 38 座、45 座和 9 座。

持续聚焦一二线及省会等核心城市，购物中心规模持续扩大。截至 2024 年上半年， 公司在营购物中心数量达到 82 座，相较 2023 年末增加 6 座，下半年预计还将新增 10 座；在营购物中心位列当地零售额前三的数量为 69 座，相较 2023 年末增加 8 座。已有 25 个城市实现 2 个及以上购物中心布局，其中北京、深圳、上海、杭州、南京等核心城市 为公司重点布局城市。公司的购物中心规模仍处持续扩大阶段，预计到 2027 年在营购物 中心数量达 117 座，总建筑面积超 1540 万方。

出租率保持高位，经营质量稳步提升。2023 年和 2024H1 公司购物中心租金收入分别 为 179 亿元和 95 亿元，同比增长 29.7%和 9.7%。出租率方面，2024 年上半年购物中心 的整体出租率为 97.3%，较 2023 年末环比提升 0.8 个百分点，体现出公司强大的招商能 力和品牌吸引力。2023 年和 2024H1 公司商场零售额分别为 1639 亿元和 916 亿元，同比 分别增长 43.8%和 21.9%。从经营利润率来看，2024 年上半年毛利率、经营利润率分别 升至 77.7%及 64.7%的近年高位，反映出公司经营效率处于高水平。

3.2 写字楼&酒店：经营效益稳步提升，多业态相互赋能

写字楼业务经营质量稳中有升，聚焦核心城市。截至 2023 年末，公司持有运营写字 楼 20 个，重点布局北上深杭等一二线城市。2023 年写字楼实现租金收入 20.6 亿元，同比 增长 10.2%，出租率提升 2.6 个百分点至 81.8%，为历史同期最高水平，EBITDA 成本回 报率升至近年高位 7.0% 。2024 年上半年，由于市场持续承压，写字楼租金收入同比下降 4.9%至 9.5 亿元，出租率降至 75%，EBITDA 成本回报率降至 6.1%。

酒店业务强劲复苏，提供品牌多样化选择。公司拥有自有酒店品牌“木棉花”，合作品 牌涵盖凯悦、万豪、香格里拉等全球高端品牌，提供商务差旅、亲子度假、小众旅行目的 地等品牌多样化选择，可以满足不同消费群体的住宿需求。2023 年，旗下已开业木棉花酒 店 6 家，合作品牌酒店 12 家。2023 年公司酒店业务实现经营收入 23.2 亿元，同比增长 66.2%；毛利率及两费费率分别改善至 17.5%及 18.7%；入住率回升至 63%。2024 年上 半年，受制于经济增长放缓，酒店高端需求恢复乏力，酒店业务经营收入同比下降 3.9%。

多业态相互赋能，具备打造综合体能力。公司“大资管”战略下涉及多种业态，包括 商场、办公楼、酒店等多种业态，具备打造综合体项目的能力，通过多业态的综合打造，也能对住宅业态销售产生积极影响。例如绍兴华润置地中心，商业开业后带动存量住宅销 售畅销。商业的人气带来居住价值的提升，为住宅销售提供市场需求。绍兴华润置地中心 是城市综合体项目，包含商住 15.6 万方，商场 6.1 万方和酒店 1 万方。根据克尔瑞统计， 项目 2021 年首开，商场绍兴天地打造了“街区+mall”的全新商业形态，2024 年 9 月开业后 人气火爆，期间日均人流超 20 万。绍兴天地开业后，华润置地中心来访量提升 200%，周 均来访由 30 组提升至 100 组以上；转化率也由 11%提升至 22%的高位，为项目首开 4 年 来最高水平。相应的，9-11 月，项目流速提升 200%，销售总额合计超 5 亿，尤其 10 月 单月成交超 3 亿，为项目 21 年首开后流速最高的月份。

3.3 REITs 平台：双 REITs 平台搭建完成，“投融建管退”能力闭环

扎实推进双 REITs 平台发展，大资管业务转型步伐加快。2024 年 3 月 14 日华夏华润 商业 REIT 在深圳交易所正式挂牌上市，公司旗下已搭建完成包括华润万象生活、华夏华 润商业 REIT 和有巢公募 REIT 在内的一个轻资产管理平台及两个公募 REITs 平台，打通 资产价值释放通道，实现了“投融建管退”资本闭环。我们认为，商场等持有型资产的运营 属于重资产的范畴，其中最主要的特点为回收周期较长，公司凭借自身强劲的综合实力， 率先在房企中搭建完成“投融建管退”资本闭环，具备将“重”资产做“轻”的能力，能 够更主动的与股东分享投资回报，公司全周期的资产运营能力在行业内具备优势。

4. 轻资产管理业务：华润万象生活业绩持续高增，股东回报贡献可观

华润万象生活是“住宅服务+商管运营”双轮业务驱动物业公司。2020 年 12 月华润万 象生活分拆赴港上市，成为为数不多的为“住宅+商管”提供物业管理及商业运营服务的领先 服务供应商。控股股东为华润置地，截至 2024 年 6 月末，持有华润万象生活股份比例约 72.29%。华润万象生活主要有两大业务板块，分别为住宅物业管理服务、商业运营及物业 管理服务。其中，商业运营及物业管理服务主要包括购物中心及写字楼的运营管理。主要 业务可总结为物业航道、商业航道-购物中心、商业航道-办公楼。

各航道在管规模持续增长，购物中心出租率保持高位。截至 2024 年 6 月末，华润万 象生活①物业航道：总合约面积 4.46 亿平方米，总在管面积 3.98 亿平方米，较 2023 年末 分别增长 4.9%及 7.5%；第三方合约面积及在管面积占比分别为 60.2%和 61.9%，较 2023 年末分别提升 1.2 和 1.5 个百分点；②商业航道-购物中心：在营项目 108 个，管理 面积 1185 万平方米。其中，在营第三方项目 26 个，面积 214 万平方米，第三方项目收入 贡献较 23 年底增长 1.5 个百分点至 27.5%，税前利润贡献增长 3.9 个百分点至 21.4%； 2024H1 在营购物中心平均出租率维持 96.7%高位，较 23 年末提升 0.6 个百分点。③商业 航道-办公楼：写字楼物业在管项目 206 个，在管面积 1523 万平方米，合约项目 224 个， 合约面积 1939 万平方米。提供运营服务的 25 个办公楼项目平均租金水平维持稳定，受新 项目入市影响，出租率下降 6.8 个百分点至 77.1%，同比下降 2.6 个百分点。

营收及毛利率持续高增，规模增长与效率提升协同促进。截止 2024H1，华润万象生 活实现营业收入 79.6 亿元，同比增长 17.1%，2020-2023 年营业收入年复合增速为 30%；核心净利润为 17.7 亿元，同比增长 24.2%，2020-2023 年核心净利润年复合增速为 53%。分业务表现看，2024H1 住宅物业服务实现营收 51 亿元，同比增长 13.8%，2020- 2023 年住宅物业服务年复合营收增速达 35.2%；2024H1 商业运营及服务实现营收 28.5 亿元，同比增长 23.4%；2020-2023 年商业运营及服务年复合营收增速为 21.3%。从毛利 率来看，2024H1 华润万象生活整体毛利率较 23 年增长 2.2 个百分点至 34.0%，其中商管 及物管毛利率分别为 60.9%、18.9%，较 23 年分别增长 2.5pct 及 1.4pct。2024H1 公司宣 派中期股息每股人民币 0.28 元，同比增长 25.1%；同时宣派特别股息每股 0.575 元，提升 2023 年派息率至 100%，持续贡献股东回报。

整体来看，华润万象生活是国内购物中心商管领域龙头，品牌定位高端，具有较强的 壁垒；关联方华润置地经营稳健，住宅物管项目交付保障性强；2024 年上半年华润万象生 活营业额及核心净利润保持双位数增长，业绩贡献强劲增长，股东回报大幅提升，我们看 好华润万象生活能够为华润置地持续贡献股东回报。