华润置地各项业务经营情况如何？

公司写字楼均位于一、二线城市，一线占比超六成。

一、开发销售型业务：投资聚焦，相机抉择，销售 排名保持行业前列

1、销售：销售保持行业前四，高能级占比逐步提升

2023 年公司销售金额逆势增长，排名行业第四，2024 年 1-8 月全口径销售额保 持行业第四，或为后续结算提供一定支撑。公司除 2022 年在行业下行背景下公 司销售同比小幅下滑 5%以外，其余年份公司销售金额整体保持增长，2023 年在 行业销售下行，甚至行业头部公司3 平均销售金额下降的背景下公司全口径销售 金额逆势同比增长 2%。2024 年 1-8 月公司全口径销售额同比下降 25%。根据 克而瑞数据，2024 年 1-8 月公司全口径销售金额排名行业第 4，与 2023 年排名 持平；权益销售金额排名较 23 年全年提升 1 位至第 3 名。公司销售在过往的逆 势增长以及靠前的行业排名一方面或可佐证公司前期相对较高的全局投拓质量， 另一方面或为公司后续结算提供一定支撑。同时，公司过往总体较出色的开发投 拓质量以及投资兑现或为哺育购物中心等经营性不动产业态提供现金流支持。 2024 年 1-8 月公司全口径销售金额/销售面积分别为 1554 亿元/668 万平方米， 同比分别为-25%/-25%。能级结构方面，公司近年来约九成销售来自于一、二线 城市4 ，且近三年来一、二线城市销售占比仍逐步提升，一、二线城市销售占比从 2019 年的 84%提升至 2023 年的 91%；销售能级结构的提升一方面或与市场结 构性变化有关，另一方面或也是公司投资聚焦的结果，或可为后续销售规模的稳 定提供支撑。销售均价方面，近年来公司销售均价整体呈上升趋势，公司 2024 年 1-8 月销售均价为 23281 元/平方米，同比小幅下降 1%，在市场整体房价下行 的背景下公司销售均价仍保持相对稳健；销售均价的稳健或来自于公司项目向核 心区位集中5 ，并或可为后续结算利润率提供一定支持，有助于结算利润率保持稳 定。销售权益比方面，公司近年销售权益比6 保持在 70%左右，2024 年 1-8 月销 售权益比较 2023 年下降 2 PCT 至 69%。

2、拿地及土储：投资聚焦核心区位，相机抉择，多元化拿 地助力差异化获取战略储备

拿地方面，公司 2024H1 拿地金额 256 亿元，同比下降 75%；公司过往拿地力 度保持在接近 50%的水平，2023 拿地力度为 56%，2024H1 拿地力度较 2023 年全年大幅下降 35 PCT 至 21%，公司近年拿地力度在主要房企中处于较高水 平，上半年拿地力度的收缩或与市场环境变化有关；公司过往较积极的拿地力度 或为后续销售提供一定保障，同时 24 年的拿地收缩或是市场下滑背景下的相机 抉择。能级结构上，公司拿地逐步向高能级城市聚焦，一、二线投资占比7 逐步提 升，一、二线投资占比从 2021 年的 91%提升至 2023 年的 93%，其中，一线投 资占比从 2021 年的 17%提升至 2023 的 46%，2024H1 进一步提升至 60%。聚 焦的投资策略或为公司后续销售流速及利润率的兑现提供一定保障。权益比方面， 公司近年拿地权益比稳定在 65-70%区间，2023 年拿地权益比为 65%，同比下 降 5 PCT，2024H1 拿地权益比回升 7 PCT 至 72%。 拿地方式层面，公司除公开市场拿地外，还具备片区综合开发、城市更新、收并 购、TOD 合作等多元化拿地能力，公司 2021-2022 年约四成项目通过多元化拿 地获取，多元化拿地能力或可一定程度上帮助公司持续获得开发业态以及购物中 心甚至综合体等经营性不动产业态的高质量土地资源及战略资源。

存量土储方面，公司近年开发销售型业务土储中一、二线城市占比（建面口径） 保持七成左右，一方面，土储中高能级占比较高或是拿地聚焦的结果，另一方面， 集中于高能级城市的土储结构或为公司后续去化提供一定保障。投资物业土储方 面，一、二线城市占比（建面口径）保持在 70%-80%区间。

二、购物中心：长期保持战略定力，重奢与非重奢 协同发展，内生增长及新开业共同驱动收入利润持 续增长

1、概况：零售额及租金收入稳步增长，经营效率持续向好

零售额及租金收入稳步增长，经营效率持续向好。公司购物中心零售额近年来持 续增长，从 2019 年的约 650 亿元增长至 2023 年的约 1640 亿元，2019-2023 年复合增速 26%；租金收入方面，除 2022 年受减租等因素影响租金收入出现下 滑外，公司租金收入整体保持增长趋势，从 2019 年的 94 亿元增长至 2023 年的 179 亿元，2019-2023 年复合增速 17%；租售比略有回落，从 2019 年的 14.5% 回落至 2023 年的 12.2%。 出租率方面，公司 2024H1 购物中心出租率 97.3%，较 2023 年增长 0.8 PCT， 近三年出租率均保持在 96%以上的较高水平。利润率方面，毛利率从 2019 年的 72.3%提升至 2024H1 的 77.7%，经营利润率从 2019 年的 44.0%提升至 2024H1 的 64.7%。回报率方面，公司购物中心 EBITDA 回报率从 2019 年的 7.9%提高 至 2021 年的 11.0%，随后 2022 年回落至 8.0%后逐步回升，2024H1 EBITDA 回报率为 9.7%，EBITDA 回报率的波动或受减租以及新开业节奏等因素影响。

2、能力：通过较早布局卡位重奢市场并构筑能力壁垒，重 奢与非重奢协同发展，从空间和时间两个维度构筑客户粘 性

公司较早布局购物中心业态，且对现金流支持购物中心业态发展保持较强的战略 定力。公司从 2004 年罗湖万象城开业开始布局购物中心业态，截至 2023 年公 司在营购物中心 76 个。2010-2023 年，公司每年估算持有型物业投资金额占估 算经营性现金总流入比例约 8%，或反映出公司对购物中心等持有型不动产投资 的持续性及战略定力。

重奢购物中心“先发优势”明显，或为公司构筑较强的能力壁垒。当前重奢购物 中心市场主要参与者的布局时间普遍偏早，“先发优势”或主要体现在重奢品牌 资源及优质区位资源两方面，同时购物中心运营体系的探索及搭建也需要较长时 间。从部分重奢购物中心品牌发展历程上来看，首个重奢购物中心开业到后续规 模化布局一般会经历 5-10 年甚至更久的时间，期间主要是对整个重奢产品运营 体系的探索及搭建，包括核心地段选址，高端产品设计、重奢品牌招商、重奢环 境营造等。

重奢购物中心运营能力的打造是一个长期积累的过程，从而和核心区位稀缺的土 地资源一起共同构筑了新进入者壁垒，且具备迭代的可持续性。相比于普通品牌， 重奢品牌在与购物中心的合作中通常具有较强的议价权，长期的合作能加深品牌 对商场的认可度，同时在重奢品牌“抱团效应”下更容易持续扩大公司的重奢品 牌库，而新进入者在获得重奢品牌认可及品牌积累上将需要投入较长的时间，从 而反向构成进入壁垒；同时，重奢通常布局于高能级城市的核心区位，相较低能 级城市，高能级城市过去的地价上涨以及核心区位土地资源的稀缺性也构筑了新 进入者门槛。据公司官网披露，当前合作国际奢侈品牌数 110+个，合作国际奢 侈品店铺数 470+个，或也一定程度上体现了公司在重奢购物中心运营能力方面的积累。 观察公司运营成熟的重奢购物中心（开业时间三年以上），基本上对各品类的奢 侈品品牌都有一定覆盖，一定程度上也可佐证公司的运营能力及品牌积累。但另 一方面，即使是开业年限超过十年的深圳罗湖万象城以及杭州万象城等也并未实 现主要奢侈品品牌的全覆盖，或也反映出重奢购物中心较高的增长空间“天花板”， 而较高的“天花板”下公司或可通过招商、调商等运营提升手段实现持续的内生 增长。

除重奢外，公司或可将其积累的内容打造能力和运营能力等优势赋能非重奢购物 中心，形成购物中心业态整体的竞争优势，并通过“一城一汇”、“多城多汇” 布局扩大客群覆盖面，从空间和时间两个维度构筑客户粘性。公司购物中心主要 品牌包括万象城、万象天地、万象汇等，分别针对不同区位以及不同消费客群。 多元化的品牌条线下，公司或可将其在打造重奢购物中心过程中积累的品牌资源、 IP8 资源等内容打造能力及运营能力迁移并“降维”至包括重奢和非重奢在内的不 同定位的购物中心，从而打造购物中心业态整体的竞争优势。另一方面，公司还 可以通过“一城一汇”、“多城多汇”布局，实现对不同客群的覆盖以及增强客 户粘性。同时从长周期角度来看，伴随着消费者生命周期的不同阶段以及财富积 累，客户的消费升级和变迁也会依托这种粘性在不同定位的门店间转移，使得客 户粘性不仅仅体现在空间上，也体现在时间上。 从结果上看，公司已有 25 个城市实现 2 个及以上购物中心布局。从深圳、杭州、 南京、青岛等样本城市观察，2023 年多个华润经营的购物中心在当地首店数量 排名前 5，其中既包括重奢购物中心，也包括非重奢购物中心，或进一步佐证公 司的品牌资源及内容打造能力。

3、增长：同店持续增长，新开业节奏保持稳定

公司购物中心同店零售额持续增长，新开业节奏保持稳定，或为后续购物中心业务收入及利润增长提供支撑。公司购物中心零售额增长由同店增长及新开业共同 贡献。同店增长方面，公司除 2022 年外，近年同店零售额保持增长，2018-2024H1 同店增速平均 17%。新开业方面，公司 2024-2027 年平均每年计划新开业购物 中心 9 个，或为公司后续购物中心业务收入及利润增长提供支撑。

购物中心的租金内生增长或具有可持续性。从公司已开业购物中心租金收入情况 来看，重奢购物中心开业 2-5 年/5-10 年/10-15 年租金收入复合增速分别约 15%/15%/7%；非重奢购物中心开业 2-5 年/5-9 年租金收入复合增速分别约 28%/15%。虽然购物中心的租金收入增速存在结构差异并且呈现出随开业年份 增加增速边际递减的趋势，但整体来看，在较长的开业年限依然能保持显著高于 通胀的租金收入增长，或也一定程度上反映出同店租金增长具有可持续性。

三、写字楼及酒店

1、写字楼：均位于一、二线城市，经营质量稳中有升

公司写字楼均位于一、二线城市，一线占比超六成。2024H1 公司在营写字楼数 量 21 个，较 2023 年增加一个。能级分布方面，公司在营写字楼均分布于一、二 线城市，且一线城市占比（总建面口径）逐年提高，从 2019 年的 41%提高至 2024H1 的 63%。

毛利率呈上升趋势，近年租金收入整体呈上升趋势，出租率稳定在 80%左右， 2024H1 出租率及租金收入有所下降。租金收入方面，过往年份中除 2022 年受 减租影响租金收入出现下滑外，公司租金收入整体呈上升趋势，从 2019 年的约14 亿元增长至 2023 年的约 21 亿元，2019-2023 年复合增速 11%，2024H1 租 金收入同比下降 5%。出租率方面，近年来出租率稳定在 80%左右。毛利率方面， 公司写字楼毛利率整体呈上升趋势，从 2019 年的 70.5%提升至 2021 年的 71.9%， 随后 2022 年回落至 69.1%，2024H1 回升至 74.8%，达到近年来高点。回报率 方面，过去三年 EBITDA 回报率基本稳定在 6.6%-7.0%区间，2024H1 EBITDA 回报率为 6.1%，较 2023 年下降 0.9 PCT。

2、酒店：资产组合有所调整，经营效益有一定波动

在营酒店区位主要位于一、二线城市和旅游城市，资产组合出现一定调整。过去 几年公司在营酒店规模逐年增长，在营酒店数量从 2018 年的 9 个增加至 2023 年的 18 个，2024H1 减少至 17 个，较 2023 年减少的项目为淄博喜来登酒店， 或也一定程度上体现出公司的资产处置及组合调整能力。区域分布方面，公司酒 店主要位于一、二线城市及旅游城市。

酒店业务经营效益有一定波动。收入方面，2023 年公司酒店收入约 23 亿元，同 比增长 67%，较 2019 年收入增长 55%，2019-2023 年复合增速 12%，2024H1 为 10 亿元，同比下降 4%。入住率及单价方面，2020 年以来受出行减少等因素 影响，公司酒店入住率有所下降，从 2019 年的 69%下滑至 2022 看的 42%，而 2023 年入住率回升至 63%，2024H1 较 2023 全年下降 1 PCT 至 62%；2024H1 平均房价 996 元/房晚，较 2023 年平均房价下降 7%。毛利率方面，公司酒店业 务毛利率近年来波动较大，从 2019 年的 25.6%震荡下降至 2022 年的 0.9%， 2023 年回升至 17.5%，2024H1 较 2023 全年下降 5.8 PCT 至 11.7%。。