华润置地发展历程、业务模式与销售如何？

公司是综合实力领先的城市投资开发运营商。

1.公司在房地产领域深耕 30 余载

华润置地有限公司（以下简称“公司”）深耕房地产领域 30 余载。公司于 1994 年入股北京市华远房地产股份有限公司，进入房地产行业，2001 年业务模式由投 资管理转向自主经营，并正式更名为华润置地（北京）股份有限公司。2002 年确 立全国发展战略；2014 年发布商业地产战略，致力于成为“中国商业地产领导 者”。2022 年与 2024 年，旗下华润有巢 REIT 和华润商业 REIT 分别在上交所 与深交所上市。

2. 公司背靠华润集团，具备央企背景

公司实控人是国务院国资委，具备央企背景。截至 1H2025，华润（置地）有限 公司及合贸有限公司合共持有公司 59.55% 的股份，以上两者均由华润集团 100%持股，而华润集团最终实控人是国务院国资委。

3.公司已构建起“3+1”业务模式

公司自 2021 年确定“3+1”一体化发展的业务模式，主营业务覆盖四大板块：开 发销售业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。 当前开发销售型仍是公司业绩的主要来源，其余三项业务则为公司打通第二增长 曲线和转型发展提供新动力。

公司营收呈上升趋势。2025 年上半年，公司实现总营收 949 亿元，同比+19.9%； 2024 年总营收 2788 亿元，同比+11.0%，主因 2020-2023 年公司销售表现较 好，该部分项目陆续竣工交付，开发销售的结转规模上升。 从营收结构看，开发销售是营收的主导，经营性不动产快速上升。2022-2025 年 上半年，房地产开发销售业务的营收基本占公司总营收的 75%及以上。其余三大 板块的业务中，经营性不动产业务占比增长较快，占比由 2022 年的 8%升至 2025 年上半年的 13%。

近两年公司核心净利润有所下降。2025 年上半年，公司实现核心净利润 100 亿 元，同比-6.6%；2024 年核心净利润额 254 亿元，同比-8.5%，主因近年来受 行业周期影响，开发销售的结转毛利率走低。 开发销售业务和经营性不动产业务是核心净利润的主要来源，经营性不动产业务 的贡献不断增长。2025 年上半年，开发销售业务占比 40%；经营性不动产业务 占比 50%。

4.销售有韧性，结算表现有望修复

近年来销售受行业周期影响，略有承压。2024 年实现签约额 2611 亿元，同比15%；2025 年上半年实现签约额 1103 亿元，同比-11.6%，整体均跑赢大市。 2024 年签约均价为 23032 元/平，同比-1.9%；2025 年上半年签约均价为26777 元/平，同比+11.9%。

销售结算表现正逐步改善，结算毛利率逐步企稳，后续有望修复。2024 年，开发 销售业务结算收入 2,372 亿元，一二线城市收入占比 90%，结算均价上升 24.3% 至 22262 元/平；结算毛利率 16.8%，同比下降 3.9 个百分点。2025 年上半年， 开发销售业务结算收入 744 亿元；一二线城市收入占比升至 93%；结算均价上 升 35.5%至 23192 元/平；结算毛利率 15.6%，同比上升 3.2 个百分点。随着后 续位于核心城市核心区域、高均价高毛利项目逐步进入结转，开发销售毛利率有 望上升。