国内REITs探索历程及发展现状如何？

中国对于 REITs 的探索始于本世纪初，主要可分为以下三个阶段：

1.中国对 REITs 的探索之路

第一阶段：探索研究阶段（2005-2013 年）。这一阶段中国 REITs 市场尚处于探索阶段，产品以境外发行 REITs 为主。 2004 年 1 月 31 日，国务院发布《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展 的若干意见》，自此开启我国对资产证券化业务的探索。2005 年 12 月 21 日，广 东越秀集团的一只以国内物业设立的 REITs 在港交所挂牌上市，成为国内在资本 市场扬帆远航的第一只离岸 REITs。2007 年，中国人民银行、中国证监会和中国 银监会分别成立 REITs 专题研究小组，开始着手中国境内 REITs 市场建设工作， 从此正式进入中国 REITS 市场研究论证阶段。

第二阶段：类 REITs 阶段（2014-2019 年）。这一阶段中国的 REITs 市场正在不断成长，产品以私募发行的类 REITs 为 主。2014 年 4 月，我国首单“类 REITs”产品——中信启航 REITs 成功发行并在 深交所综合协议交易平台挂牌转让。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行和中国银 监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出要积极稳妥开展 REITs 试点工作。2015 年 1 月 6 日，国家住建部发布《关于加快培育和发展住房 租赁市场的指导意见》，明确提出要积极推进 REITs 试点，并积极鼓励投资 REITs 产品。2018 年 2 月 12 日，深交所战略规划纲要提出全力开展 REITs 产品创新。 这一阶段的类 REITs 产品基于 ABS 架构，实质仍是债务性融资。

第三阶段：公募 REITs 阶段（2020-至今）。2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础 设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，千呼万唤多年的 公募 REITs 正式启航。同年 8 月，证监会发布业务指引，标志着公募 REITs 正式 规则落地，发行条件逐渐成熟。2021 年 5 月 31 日，我国首批 9 只公募 REITs 产 品开始公开发行认购，并于 6 月 21 日正式上市交易。 自 2021 年 6 月首批 9 只基础设施公募 REITs 上市以来，我国 REITs 市场快 速发展，发行规模不断攀升，正逐步进入扩容提质的新阶段。从底层资产来看， 资产类型日趋多元，在盘活存量资产、扩大有效投资和降低企业杠杆率等方面发 挥着积极作用。2023 年 3 月 29 日，中信建投国家电投新能源 REIT 和中航京能光 伏 REIT 上市，标志着我国 REITs 市场迎来全国首批新能源 REITs。3 月 24 日， 证监会明确将消费基础设施资产纳入 REITs 试点范围，优先支持百货商场、购物 中心、农贸市场等城乡商业网点项目，为 REITs 市场注入全新资产类型。同时，备受市场关注的 REITs 扩募近期也取得重要进展。2023 年 6 月，首批 4 只公募 REITs 扩募项目成功落地，扩募募集金额总计超 50 亿元，REITs 市场进入“首发 +扩募”的双轮驱动发展格局。 在 2021 年首批 9 只 REITs 试点开始后，相关政策密集出台，以盘活存量资 产、做好保障性租赁住房试点为抓手，涵盖扩募机制、投资者结构、税收优惠等 多个方面，逐步完善公募 REITs 发行上市流程以及相关法律规范。

2国内公募 REITs 发展现状一览

2.1 存量概览：存量规模与资产类型日益壮大

公募 REITs 全称为公开募集基础设施证券投资基金，其采用“公募基金+ABS” 结构，投资者与原始权益人共同享有公募基金份额，公募基金以 80%以上的基金 资产，通过持有资产支持证券专项计划全部的份额，间接性持有项目公司 100%的 股权，取得相应基础设施项目的特许经营权或者所有权。 自 2021 年 6 月首批 9 只公募 REITs 发行上市后，截至 2023 年 12 月末，我 国共有 29 只基础设施证券投资基金成功上市，发行规模合计达 954.52 亿元，其 中有 4 只为扩募项目。

根据经营模式不同，REITs 可以划分为特许经营权类（13 只）和产权类（16 只）两种。根据底层资产类型的不同，首批上市的公募 REITs 主要为产业园型、 交通基础设施型和仓储物流型，2022 年 8 月扩容至保障房，2023 年 3 月扩容至 新能源，底层资产范围不断扩充。目前可以大致分为能源基础设施型 REITs、交 通基础设施型 REITs、产业园型 REITs、生态环保型 REITs、仓储物流型 REITs 和 保租房型 REITs 六类。其中交通基础设施型 REITs 和产业园型 REITs 的发行只数 和发行规模均处于领先水平。

2.2 一级市场：发行热度有所下降，认可度尚可

从发行热度来看，发行时点集中于 2022 年下半年，2023 年发行速度有所放 缓。在 2021 年 6 月首批 REITs 发行上市后，发行热度一度有所下滑。进入 2022 年下半年，国务院、发改委等多部门以盘活存量资产、做好保障性租赁住房试点 等为抓手，从扩募、投资者结构等方面对 REITs 提供各类政策支持，推动 REITs 发行速度回暖。受此影响，2022 年下半年间共有 12 只 REITs 成功发行上市，发 行规模累计达 325.49 亿元。2023 年以来，发行速度有所放缓，截至 10 月末共发行 5 只公募 REITs。

从发行表现来看，市场对 REITs 的认可度整体保持良好水平。2021 年发行上 市的 REITs 首日溢价率大部分在 10%以内。在 2022-2023 年发行上市的 REITs 中， 除个别 REITs 首日溢价率为负之外，多数首日溢价率可达 15%以上。

从认购投资者的结构来看，REITs 一级配售以战略投资者为主，战略投资者、 网下投资者、公众投资者所持有的平均份额分别为 72%、20%、8%。按照《公开募 集基础设施证券投资基金指引（试行）》的要求，扣除向战略投资者配售部分后， 基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的 70%，当 前发行上市的 REITs 都满足此要求。

2.3 二级市场：近期跌幅收窄，价格或有企稳机会

从整体行情走势来看，REITs 表现整体好于权益，同时得益于其底层资产现 金流可预期的特点，波动幅度也小于权益。以中证 REITs（收盘）指数为参考进 行复盘，在过去的两年间，公募 REITs 在二级市场大致经历了两轮大的上涨和下 跌周期： （1）第一轮上涨：上市初期-2022 年 2 月。首批 REITs 上市初期，投资者持 观望态度，REITs 指数表现一般。随着政策放宽，市场成交量额逐渐放量，叠加 市场无风险利率下行等因素，公募 REITs 价值获得抬升，开启了一段强势上涨的 行情，市场表现好于股债市场。 （2）第一轮下跌：2022 年 2 月-2022 年 6 月。随着前期高涨的市场情绪逐 渐回归理性，叠加 2022 年上半年国内疫情在多地散发，经济基本面承压等多重 因素影响，REITs 历经了一段时期的大幅下跌。同时，REITs 底层资产收入显著下 滑，对 REITs 估值形成严重冲击，整体行情持续低迷。 （3）第二轮上涨：2022 年 6 月-2022 年 9 月。经历了上一轮的下跌，REITs 的估值整体处于较低水平，投资价值显现。2022 年中旬以来，以盘活存量资产、 增加有效投资等为主题的 REITs 支持政策陆续发布，在推动 REITs 一级发行热度 上升的同时，也对二级市场情绪产生提振，叠加底层资产业绩修复等因素，多重 利好带动 RIETs 指数进入新一轮上涨行情。 （4）第二轮下跌：2022 年 10 月-2023 年 6 月。经历了上一轮的上涨行情， 公募 REITs 的估值在 22 年 9 月末已经回到了相对高位的水平。22 年 11 月，10 年 期国债利率迅速上行，作为 REITs 估值分母端的基准利率上行，推动 REITs 整体 持续下跌。进入 2023 年，由于一季度运营情况不及预期，REITs 指数经历窄幅震 荡后一路下探，经历了半年的低迷期。

在 2023 年 7 月，REITs 价格终于企稳，行情出现短暂修复。8 月以来，在流 动性收紧、A 股表现欠佳等压力下，公募 REITs 市场受非理性市场情绪较大，再 一次迎来数月的低迷。不过，2024 年春节后，在权益市场企稳迹象明显的带动下， REITs 指数开始出现集体反弹，涨势明显。

从交易热度来看，公募 REITs 的换手率基本与行情走势相关，近期出现明显 下滑。首批 9 只公募 REITs 在 2021 年 6 月发行时日均换手率高达 20.99%，之后， 随着高涨的投资情绪逐渐回归理性，换手率迅速回落，导致 6 月月度换手率仅为 3.16%。截至 2024 年 1 月底，公募 REITs 市场的月度换手率大多集中于 10%-60% 之间，月均成交金额约为 54.02 亿元。自 2023 年 8 月以来，受市场大环境影响， 公募 REITs 的换手率持续走低，10 月月度换手率已降至 10.70%。但 23 年 12 月 以来，REITs 交易热度再度升温，今年 1 月换手率已升至 23.99%，成交量高达 84.34 亿元。分种类看，首发至今，成交量最大的为产业园型 REITs 和交通基础 设施型 REITs，日均换手率最高的则为生态环保型 REITs 和产业园型 REITs。