如何看待房地产发挥经济支柱作用？

房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵，对经济的贡献将由“建 房”向“空间服务”升级。

1、房地产业在国内国际都是经济的重要组成部分

从典型经济体的房地产行业增加值占 GDP 比重看，2022 年新加坡为 6.2%、德 国 10.0%，2021 年美国为 12.6%、日本 11.9%、英国 12.9%。无论是房地产民 生属性较突出的新加坡和德国，还是房地产高度市场化的美国、日本、英国，房 地产行业增加值占 GDP 比重普遍超过 10%，房地产业都是国民经济支柱行业。

在国内，房地产是拉动经济增长的重要动力。房地产业体量大、产业链长，拉动 上下游 50 多个行业。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制 造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、 建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房 地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。

2021 年，房地产业及由其完全拉动上下游行业增加值为 28 万亿元，占 GDP 的 24.5%。房地产业本身增加值为 12.5 万亿元，占 GDP 的 10.9%。其中，住宅房屋建筑、房地产增加值分别为 4 万亿元、8.5 万亿元，分别占 GDP 的 3.4%、 7.5%。房地产业完全拉动上下游行业增加值 15.5 万亿元，占 GDP 的 13.6%。 其中，住宅房屋建筑、房地产分别完全拉动上下游行业增加值 12.6、3 万亿元， 分别占 GDP 的 11%、2.6%；直接拉动上下游行业增加值 5.8 万亿元，占 GDP 的 5.1%，其中，住宅房屋建筑、房地产分别直接拉动上下游行业增加值 4.3、 1.5 万亿元，占 GDP 的 3.8%、1.3%。

据我们测算，未来十年仍有年均 13~14 亿平米的商品房需求。六大因素产生三 大自住房需求：一是城镇人口增长需求，来自于城镇化推进和城市间人口迁移增 加。二是城市更新改造需求，来自于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居 住条件改善需求，来自于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费 增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。未来十年仍有年均13~14亿平商品房销售规模，商品房开发建设规模依然大。

2、房地产业对经济的贡献向“空间服务”升级

未来房地产业如何继续发挥经济支柱作用？拓展房地产行业新内涵，向“空间服 务”升级。 1、存量房屋提质改造。根据七普数据，2020 年末我国仍有 35.0%的家庭住在 1999 年前修建的住房， 按住建部披露的 2022 年全国城乡房屋建筑存量近 6 亿栋简单推算，我国有约 2 亿栋房屋楼龄超过 20 年，存量房屋提质改造需求强烈。按住建部倪虹部长表述，存量旧房改造有“三个革命”：一是“楼道革命”，消除 安全隐患，有条件加装电梯；二是“环境革命”，完善配套设施，加装充电桩等 和适老化改造；三是“管理革命”，党建引领、物业服务。存量房提质改造也将 成为房地产业新的内涵和新的经济增长点。

2、房地产中介服务。房地产行业经过 20 多年市场化发展，大建设时代已经过去。从需求端看，2022 年末全国总人口比上年末减少 85 万人，时隔 61 年再次出现自然负增长，且人 口出生率在持续下降、城镇化率突破 65%；从供给端看，土地购置面积 2011 年 达到顶峰水平后一路回落，全国商品住宅新开工面积 2019 年见顶后，也连续三 年负增长；从供求关系看，七普数据显示，2020 年全国城镇家庭户人均住房间 数由 2010 年的 0.9 间增加至 1.1 间，城镇家庭户人均住房建面由 2010 年的 30.3 平方米增至 38.6 平方米，基本告别了住房短缺时代。

越来越多的城市走向存量房时代。2015 年前后，深圳、上海、北京二手房/新房 成交套数比均突破 1，率先迈入存量房市场。根据成都市住建局信息，2022 年 成都二手住宅成交量首次超过新房，多数城市步入存量房时代是大势所趋。这意 味着新拿地、新开工会逐渐减少，土地出让收入、房地产建设环节税收对地方财 政的贡献将逐步下滑。

存量房交易规模和流通率有望持续提升。供给侧看，存量房规模和品质提升。未 来十年，新建商品住宅年均销售 11.5 亿平、竣工 7 亿平，推动存量房规模稳步 增长，特别是存量中可交易的住房占比提升；同时，城市更新行动有助于提升存 量房品质、完善配套和环境。需求侧看，购房者将更加关注住房的区位和配套。 随着城市核心区域开发趋于饱和，新房位置普遍处于城市新区或郊区，相比之下， 存量房区位更核心、配套设施更完善、周边资源更丰富、交通更便捷等确定性价 值进一步凸显。据空白研究院测算，2020 年我国存量房套数流通率约为 2.0%， 对比美国的 4.0%，有较大的提升空间。根据贝壳研究院统计，2020、2021 年我 国二手房交易规模分别为 7.3、7.0 万亿元，较 2014 年的 2.6 万亿元以年化 15.2% 的增速快速增加。这一数据将随着存量房时代不断深入而扩大，房地产咨询、房 地产价格评估、房地产经纪等服务需求将日渐旺盛。

3、物业管理服务。当前物业管理业对经济贡献规模仍较低。我国未公布房地产物业管理服务的行 业增加值，但从地方看，2018 年石家庄的物业管理业增加值占 GDP 比重为 0.38%、2017 年大连和济南分别为 0.33%、0.49%，占比较低。

全国物业管理面积稳定增加。根据克而瑞发布《2022-2023 年度中国物业管理行 业发展白皮书》，2022 年物业管理行业在管面积达 353 亿平，预计 2025 年达 388 亿平方米，2021-2025 年年复合增长率 3.2%。 随着政策继续明确支持物业管理发展，叠加未来十年年均约 7 亿平米的房屋竣 工面积，在增量供应和存量渗透两方面支撑下，物管行业对经济的贡献比重将显 著上升。

4、养老、托幼、教育培训、家政等基于住宅而衍生的生活服务。我国老年人口数量多、老龄化进程快。截至 2022 年，全国 65 岁及以上老年人口超 2 亿，占总人口的 14.9%，已进入深度老龄化社会，将进一步推动养老产业 消费水平和服务需求提升。与国际相比，欧美等发达国家养老产业占 GDP 比重 都在 20%以上，2021 年初我国这一占比仅为 7%，发展空间大。

托育供给缺口大。截至 2021 年，我国每千人口托位数为 2.03 个，入托率仅为 5.5%，与发达经济体 34%左右的入托率相比，有很大上升空间， 意味着现有托位数供给缺口较大。 此外，教育培训、家政等服务需求也是扩大消费、拉动经济的重要组成部分。 目前中国社区大约有 3.1 亿个城镇家庭，随着居民收入不断提升，社区经济在崛 起，以社区为中心、以家庭为主体，围绕健康、教育、商业服务、生活服务等方 面衍生了如社区养老、社区医疗、社区教育、社区托育、社区金融等更多的消费 和服务场景，拉动经济增长。