房地产行业专题报告：什么是房地产新的发展模式？.pdf

房地产行业专题报告：什么是房地产新的发展模式？当前是我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关 键时期，房地产新的发展模式，是扩内需、转方式、调结构的重要支 点。2021 年底中央经济工作会议针对房地产首次提出“探索新的发 展模式”。 什么是新模式？模式切换反映的是行为的变化。房地产新发展模式， 包括：一是市场参与者（消费者、企业、政府）新的行为模式；二是 房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵；三是新的行业基本制度。 本文探讨这三个维度。

房地产市场参与主体新的行为模式

1、消费者行为转变，由买房转向租购并举

过去居民住房消费以购房为主。一是自住需求旺盛，城镇化进程快速 推进，在过去很长一段时间内，我国处于住房短缺时期。二是房地产 投资属性强，房价持续上涨，全国商品住宅销售均价从 1999 年的 1843 元/平方米上涨到 2022 年的 10185 元/平方米，年化增速 7.7%， 核心城市房价涨幅更大。三是东方置业文化影响。四是住房租赁市场 尚不成熟，制度不完善，难以有效替代购房需求。

在大城市租房住逐步成为一种新选择。根据统计局七普数据，2020 年底北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为 35.8%、 36.7%、50.4%、39.8%，大城市中租房住非常普遍，原因有四：一 是能更灵活地能满足各个群体的住房需求。对于高收入群体，虽具备 买房实力，由于工作变动，或是子女上学，都需要就近租房；对于中 等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人 群为主，是租赁市场的主要需求群体，租房能满足基本居住需求；对 于低收入人群，可选择租金较低的房源来满足住房需求。二是房价 高，还款压力大，租房住为买房过渡。大城市就业机会多，人才、资 本等要素更集聚，医疗、教育、基础设施等城市配套功能更完善，对 人才吸引力强，旺盛的住房需求支撑下房价高是必然趋势。对于刚就 业的大学生等群体来说，可通过租房缓解购房压力。三是多主体供 给，可选择房源类型更多。除了可选择市场化的个人房源、长租公寓 之外，还可以选择保障性质的保障性租赁住房、公租房、廉租房等。 2021 年全国 40 城筹集保障性租赁住房 94.2 万套（间）、2022 年预 计 240 万套（间）、“十四五”计划新增 650 万套（间）。四是住房观念变化。对于一部分人来说，“房子是用来住的”，买还是租都一样， 不仅能通过相对更低的门槛享受与买房同样的居住品质，而且可以 自由切换居住环境，还可以拥有更多现金流来提升生活质量。