房地产行业专题报告:什么是房地产新的发展模式?.pdf
- 上传者:小龙人
- 时间:2023/03/31
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房地产行业专题报告:什么是房地产新的发展模式?当前是我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关 键时期,房地产新的发展模式,是扩内需、转方式、调结构的重要支 点。2021 年底中央经济工作会议针对房地产首次提出“探索新的发 展模式”。 什么是新模式?模式切换反映的是行为的变化。房地产新发展模式, 包括:一是市场参与者(消费者、企业、政府)新的行为模式;二是 房地产业继续发挥经济支柱作用的新内涵;三是新的行业基本制度。 本文探讨这三个维度。
房地产市场参与主体新的行为模式
1、消费者行为转变,由买房转向租购并举
过去居民住房消费以购房为主。一是自住需求旺盛,城镇化进程快速 推进,在过去很长一段时间内,我国处于住房短缺时期。二是房地产 投资属性强,房价持续上涨,全国商品住宅销售均价从 1999 年的 1843 元/平方米上涨到 2022 年的 10185 元/平方米,年化增速 7.7%, 核心城市房价涨幅更大。三是东方置业文化影响。四是住房租赁市场 尚不成熟,制度不完善,难以有效替代购房需求。
在大城市租房住逐步成为一种新选择。根据统计局七普数据,2020 年底北京、上海、广东、浙江城镇家庭户租房住比例分别为 35.8%、 36.7%、50.4%、39.8%,大城市中租房住非常普遍,原因有四:一 是能更灵活地能满足各个群体的住房需求。对于高收入群体,虽具备 买房实力,由于工作变动,或是子女上学,都需要就近租房;对于中 等收入群体,以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人 群为主,是租赁市场的主要需求群体,租房能满足基本居住需求;对 于低收入人群,可选择租金较低的房源来满足住房需求。二是房价 高,还款压力大,租房住为买房过渡。大城市就业机会多,人才、资 本等要素更集聚,医疗、教育、基础设施等城市配套功能更完善,对 人才吸引力强,旺盛的住房需求支撑下房价高是必然趋势。对于刚就 业的大学生等群体来说,可通过租房缓解购房压力。三是多主体供 给,可选择房源类型更多。除了可选择市场化的个人房源、长租公寓 之外,还可以选择保障性质的保障性租赁住房、公租房、廉租房等。 2021 年全国 40 城筹集保障性租赁住房 94.2 万套(间)、2022 年预 计 240 万套(间)、“十四五”计划新增 650 万套(间)。四是住房观念变化。对于一部分人来说,“房子是用来住的”,买还是租都一样, 不仅能通过相对更低的门槛享受与买房同样的居住品质,而且可以 自由切换居住环境,还可以拥有更多现金流来提升生活质量。
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