不同类型REITs经营情况如何？

受疫情影响，高速类业绩表现下行明显，产业园经营受疫情租金减免扰动较大，多数不及 预期，部分仍面临续签难题，环保类整体平稳，不同项目表现有所分化，能源类表现突出， 保租房和物流园基本维持稳定。我们将 2022 年报数据与 2022 年预期相比较，其中，22 年新上市项目进行简单年化处理得到 2022 年全年数据。

22年度高速受疫情影响较大，多数产业园未及预期。

1.高速REITs：2022年经营业绩受区域疫情显著影响

高速类项目 22 年受区域疫情影响明显，叠加四季度交通运输部、财政部出台通行费减免优 惠政策，车流量和收入下行较大，普遍较 21 年同期出现下降且不及预期，预计随着疫情防 控政策优化，一季度出行有望边际好转。

平安广州广河 REIT 的项目公司 22 年混合车流量总计 4251.94 万车次，同比下降 9.69%； 实现总营收 6.61 亿元，较 21 年年化值同比下降 12.75%，较 2022E 下降 22.53%，仍有一 定差距，其中通行费收入 6.59 亿元，同比下降 11.63%，较预期完成率不足 80%。22 年净 利率为-48.22%，EBITDA 净利率和毛利率较 21 年均出现下降。收入不及预期的主要原因 为 22 年受疫情影响，国内经济增长低于制定的经济发展目标，客货运输量、社会消费品零 售总额等指标均出现下降，同时，四季度交通运输部、财政部出台通行费减免优惠政策， 在货车通行费用 9 折优惠政策实行期间，项目累计对货车减免通行费金额 592.90 万元。

浙商沪杭甬项目受疫情扰动多季度出现了不同程度的车流量下降，营业总收入不及预期。 项目 22 年总车流量 4588.48 万辆，同比下降 3.3%，除了三季度略有好转之外，22 年各季 度出现不同程度的车流量下降，其中一、二季度车流量下降明显，主要受 22 年上半年上海 疫情影响。项目 22 年实现总营收 6.01 亿元，同比下降 7.3%，较募集说明书预测数下降 14.75%，实现收费道口通行费收入 7.36 亿元，基本完成预期，但较 21 年同比下降 7.94%。 项目 22 年实现净利润 1.36 亿元、EBITDA 4.22 亿元，净利率和毛利率较 21 年出现下降。 项目营收总体不及预期，主要系受疫情扰动，各季度出现不同程度的车流量下降， 同时引 起收费金额下降。

华夏越秀高速项目受疫情扰动，经营业绩同比下降，仅完成预期 85%左右。华夏越秀高速 项目 22 年路段收费车流量为 987.08 万车次，实现总营收 2.05 亿元，较 21 年年化值同比 下降 8.22%，仅完成预期的 85%，实现通行费收入 1.99 亿元，同比下降 11.99%，较募集 说明书预测数下降 18.02%。项目 22 年净利润、毛利分别为 0.53、0.72 亿元，较 21 年均 出现下降， 实现 EBITDA 1.74 亿元，EBITDA 利润率为 85.15%。项目经营业绩未达预期， 主要系 2022 年出行需求受宏观环境影响较大，作为项目主营业务收入的通行费收入受到不 利影响。

华夏中国交建项目车流量较同期有所下降，经营业绩完成不及预期。华夏中国交建项目 22 年交通量为 10250 veh/d，较 21 年同比下降 12.98%。项目报告期内（2022.4.13-12.31）实 现总营收 3.02 亿元，其中，实现通行费收入 2.99 亿元，较 2021 年同期下降了 18.6%，主要 受沿途疫情反复、22 年四季度下调货车收费标准、周边道路维修和差异化收费等多重不利因 素影响。项目总营收经年化后较 21 年年化值下降约 18.8%，仅完成预期的 78%左右。项目 报告期内实现净利润 1.01 亿元，EBITDA 利润率为 82.88%，毛利率为 44.82%，低于 21 年 1-9 月的毛利率水平。

国金中国铁建项目车流量和经营业绩较同期有所下降，完成预期的 90%以上。国金中国铁建 项目 22 年全年基础设施收费道口通行车辆总数为 3454.11 万辆，较 21 年下降 25.42%，全 年实现通行费收入及其他收入合计 6.5 亿元，较 21 年同比下降 27.78%，完成 22 年预测值 的 93.82%，其中，22 年全年实现通行费收入 6.19 亿元，较 21 年下降 21.98%，完成预测值 的 91.27%。车流量和收入不及预期与 22 年重庆和成都地区出现高温、山火等情况，以及四 季度货车通行费减免政策等因素有关，项目四季度累计对货车减免金额 835.57 万元。项目报 告期内（2022.6.27-2022.12.31）净利润为 0.43 亿元，EBITDA 净利率和毛利率分别为 62.39%、 13.32%。

2.环保REITs：易受季节性影响，不同项目表现有所分化

首创水务污水处理项目年内污水处理负荷率呈现季节性变化，一般而言，冬季的进水量减 少，负荷率较低。项目 2022 年总营业收入 2.9 亿元，毛利率达到 30.47%。分项目来看， 深圳项目整体经营情况要优于合肥项目。两项目报告期内污水处理服务费回收率均为 100%。 深圳项目包含福永、松岗、公明三个水厂，污水处理服务费含税单价 分别为 1.3713 元/ 吨、1.3267 元/吨、1.5068 元/吨，抽样出水水质达标率均达到 100%。合肥项目于 2022 年 5 月审批通过调价事项，污水处理服务费含税单价由 1.260 元/吨调整为 1.261 元/吨。 2022 年 10 月 14 日，合肥项目发生进水水质异常事件，尽管后续及时处理，但仍导致四季 度产能利用率较低，处理水量受到一定影响。

首钢绿能项目整体运营平稳。22 年度处理生活垃圾 116.34 万吨，同比增长 4.6%；实现上 网电量 35030.16 万千瓦时，同比增长 7.93%；收运厨余垃圾 4.16 万吨，同比减少 15.6%， 处置厨余垃圾 6.08 万吨，同比减少 12.4%。受北京市新冠疫情影响，厨余垃圾收运处置量 同比有所下降。项目 2022 年收入 4.28 亿元，毛利润 0.9 亿元，毛利率为 21.06%。考虑利 息支出后净利率为-15.56%，不考虑利息支出则为 18.8%。

3.产业园类REITs：受疫情影响项目经营情况出现分化

受疫情及租金减免影响，部分产业园收入不及预期，续租存在压力，22 年新上市产业园运 营较为平稳。22 年受疫情反复的持续影响，整体租赁市场表现出一定程度的滞后性，呈现 出新租户租赁单价小幅下降或免租期延长、园区部分客户续租情况不及预期、租金催缴难 度加大等情况，一定程度上影响了产业园项目的正常经营。为响应政策号召，服务微小企 业、个体户等，东吴苏园、蛇口产园、中关村都进行了一定程度的租金减免。基金管理人 通过放弃部分基金管理费，运营管理机构通过放弃部分运营管理费，同时通过补贴申请等 方式全额化解了本次租金减免的影响。

东吴苏州工业园 22 年实现营业收入 22326.95 万元，较预期下降 9.40%，主要系租金减免 影响。分项目看，国际科技园五期 B 区、2.5 产业园项目全年平均出租率分别为 95.59%、 85.18%，较 21 年分别上升 2.37 个百分点、10.99 个百分点，项目整体出租率大幅上升且 好于预期；租金方面，由于在 2022 年前三季度东吴苏园实行租金减免政策，因此两项目平 均月租金较 2021 年均有所下降，国际科技园五期 B 区、2.5 产业园项目平均月租金较 21 年分别下降 29.42%、17.84%，若不考虑租金减免情况，国际科技园五期 B 区平均月项目 租金为 40.45 元/平方米，较 21 年提升 4.01%，2.5 产业园项目平均月租金为 57.94 元/平方 米，较 21 下降 1.35%。

博时招商蛇口 REIT 收入未达预期，主要受租金减免、出租率与租金下降所致。2022 年项 目公司实现营业收入 11015.64 万元，较预期下降 24.20%，其中，租金收入为 9540.30 万 元，较预期下降 26.27%。2022 年博时招商蛇口累计减免租金 2039.43 万元，平均出租率 较 21 年下降 2.26 个百分点至 85%，但根据戴德梁行公布的年度评估报告，截止 2022 年 末，万融大厦出租率为 83%，万海大厦出租率为 81%，均已低于全年平均水平，需关注租 户退租及后续新签约情况。此外，底层项目 2022 年平均月租金为 120.29 元/平方米，较 2021 年下降 2.08%，主要系疫情影响，新租户租赁单价小幅下降所致。

张江光大园整体运营表现有所下滑，后续需重点关注租户续约情况。张江光大园 2022 年末 出租率为 92.60%，较 2021 年末下降 7.4 个百分点，平均合同租金为 5.47 元/平/天，较 2021 年末上涨 2.24%，整体空置率 8.5%。2022 年营业收入为 8290.75 万元，同比下降 6.85%； EBITDA 为 6767.79 万元，同比下降 5.89%。其中，项目重要现金流提供方租户之一（租 赁面积合计为 12,302.25 平方米，占项目可租赁面积比例约 28%）其全部租赁合同于本年 末到期，到期后该租户不予续租，外部管理机构积极寻找替代方案，并已完成签署 4,039 平方米的租赁合同，后续仍需重点关注租户签约情况。

建信中关村整体运营情况受疫情负面影响，营业收入、出租率等运营指标明显下降。建信 中关村 2022 年实现营业收入 19199.54 万元，低于预期 13.48%。2022 年受整体经济形势 及疫情影响，项目的部分租户经营情况出现压力，客户承租能力下降，续租情况不及预期， 平均出租率为 81.29%。分项目来看，互联网创新中心、协同中心、孵化加速器项目出租率 分别为 78%、100%和 49%，孵化加速器项目的主要承租客户为互联网等高科技企业，受 疫情防控和互联网行业转型导致办公需求有所萎缩等因素共同影响，孵化加速器项目出租 率下降幅度较大。租金水平方面，三个项目的地上研发用房租金水平分别上调至 177.15 元/平方米/月、184.63 元/平方米/月和 172.85 元/平方米/月，相较 2022 年预期上调 了 5-8 个百分点。

新上市国君临港、国君东久整体运营情况良好。国君临港报告期内平均出租率为 98.74%， 高于 22 年预期的 95%，其中智造园一期项目和三期项目的出租率分别为 100%和 98.05%， 平均租金水平分别为 33.23 元/平方米/月和 32.56 元/平方米/月。国君临港目前拥有租户 22 家，主要集中在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域。国君临港重要现金流 提供方业务经营情况稳定，且剩余租赁期限均在 4 年以上，租户结构稳定。报告期内营业 收入 1499.33 万元，EBITDA 为 1128.05 万元，息税折旧摊销前净利率为 75.24%，远高于 22 年预期。

国君东久报告期内平均出租率为 98.81%，高于 22 年预期的 95%，其中金山、昆山、无锡、 常州四个项目的出租率分别为 100%，100%，100%和 91%，平均租金水平分别为 30.72 元/平方米/月，29.62 元/平方米/月，29.02 元/平方米/月和 18.85 元/平方米/月。国君东久目 前拥有 46 家租户，集中在信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等行业，且基金重要 现金流提供方能保持持续性经营，平均剩余租赁期限在 3 年以上。报告期内营业收入 2750.48 万元，其中租金收入占比超过 90%；EBITDA 为 2042.53 万元，息税折旧摊销前 净利率为 74.26%，均高于 22 年预期。

华夏合肥高新整体运营状况超出预期，利润指标表现良好。华夏合肥高新的高新睿成和高 新君道项目在 2022 年末的出租率分别为 85.40%和 94.63%，总体出租率为 90.26%，高于 22 年预期的 88.08%。报告期内租金水平维持不变，办公房产租金价格为 35 元/平方米/月， 商业配套用房租金价格为 55 元/平方米/月，公寓配套用房租金价格为 600 元/月/间，均未发 生调整。报告期内营业收入为 2705.07 万元，EBITDA 为 2082.36 万元，息税折旧摊销前 净利率为 76.98%，净利润为 1600.05 万元，净利率为 59.15%，报告期内利润指标表现良 好，超出 22 年预期。

4.保租房REITs：项目运营状况良好

红土创新深圳安居 REIT 上市以来运营状况良好。上市以来，红土创新深圳安居 REIT 实现 收入 1923.45 万元，2022 年末项目毛利率达到 64.25%，较上市前提升 12.33 个百分点， 不扣除基金层面提取部分的净利率达到 63.20%。截止 2022 年 12 月 31 日，项目持有的安 居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别达 98.16%、 99.06%、99.51%与 98.79%，平均签约租金分别为 60.73、45.04、14.77 与 17.39 元/平方 米/月，较首发时分别提升 0.99、0.66、0.25 与 0.16 元/平方米/月，项目运营较为稳定。

中金厦门安居 REIT 租金小幅提升，出租率基本保持稳定。中金厦门安居保障房上市以来实 现营业收入 2583.80 万元，其中，租金收入占比 100%，较 21 年同比提升 71.39%。项目 毛利率为 89.62%，较 2022 年 3 月末提升 22.06 个百分点，项目 EBITDA 利润率为 83.66%， 收入状况稳定。项目整体出租率为 99.15%，与 2022 年 3 月末基本一致，分底层项目看， 截止 2022 年末，园博公寓出租率为 99.37%，较 2022 年 3 月末下降 0.05 个百分点，平均 月租金为 32.87 元/平方米，较 2022 年 3 月末提升 1.61%；珩琦公寓出租率为 98.86%，较 2022 年 3 月末下降 0.25 个百分点，平均月租金为 31 元/平方米，较 2022 年 3 月末提升 1.57%，项目整体运营稳定。

华夏北京保障房 REIT 上市以来实现营业收入 2523.11 万元，其中，租金收入占比 100%， 同比提升 1.64%，项目公司报告期内实现 EBITDA 为 2019.77 万元，EBITDA 利润率 80.08%。 自上市以来，两个底层项目运营较为稳定，项目平均租金在运营期内未发生变化，截至 2022 年 12 月 31 日，文龙家园出租率为 97.7%，较上市前上升 2.9 个百分点；熙悦尚郡出租率 为 92%，较上市前下降 2.3 个百分点，两项目整体租金收缴率为 98.42%，租金拖欠情况较 少，项目运营情况稳定。

5.物流园REITs：整体出租率较高，关注部分项目续租情况

红土盐田港整体运营平稳效益较好。2022 年末项目出租率为 99%，实现营业收入 1.16 亿 元，EBITDA 利润率和毛利率分别为 86.92%、73.98%，与 21 年基本持平，租赁面积占比 最大的为深圳市盐田港集团有限公司，租赁面积 116,328 平方米，占仓储及配套部分 总可租赁面积的 44%，平均租金为 40.86 元/月/平方米，同比小幅上升。

普洛斯物流园表现略不及预期，租金有所上涨，出租率有所下滑，但仍维持较高水平，关 注通州项目新签约情况。普洛斯 22 年度收入合计为 3.49 亿元，达到预期的 90%以上；毛 利率为 94.54%（低于 21 年基金合同生效后 0.1 个百分点），息税折旧摊销前净利率为 69.27% （低于 21 年基金合同生效后 3.92 个百分点）。本报告期末平均出租率为 94.18%，较上 年末下降 4.60 个百分点，项目由七个物流园组成，其中六个出租率都在 93%以上，普洛斯 通州光机电物流园出租率仅为 36.95%，主要原因是本年主力租户租约到期调整，招租 进度受市场环境等因素影响有所放缓。合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均单 价为 44.43 元/平方米/月，较上年增幅 3.52%。

6.能源REITs：业绩表现较为突出

鹏华深圳能源业绩表现突出。年报期 2022.7.13-2022.12.31 实现发电收入 10.68 亿元，上 网电量 22.11 亿千瓦时，消耗 LNG 约 38,899.14 万立方米，全年实现售电收入 18.40 亿 元，完成预期售电收入的 109.24%，全年总上网电量 37.51 亿千瓦时。就项目平均电价而 言，22 年最终平均电价能达到 0.5543 元/千瓦时（含税），高于广东电力市场发电侧总电量 均价 0.5356 元/千瓦时和募集说明书中预测的电价 0.5105 元/千瓦时。报告期内其他主营 业务成本相比全年平均水平偏高主要系基础设施项目财务费用、大修费用、2022 年全年固 定及浮动运营管理服务费等主要成本均在基金成立后计提。报告期内实现净利率 5.02%， EBITDA 利润率 32.70%。