固收专题研究：从估值和经营业绩详解REITs年报.pdf

固收专题研究：从估值和经营业绩详解REITs年报。2022 年公募 REITs 年报出炉，22 年产权类收入、净利润、分派率完成情况 好于特许经营权类。分类型来看，高速类受疫情冲击较大，部分产业园出租 续租不及预期，能源、保租房和物流园类整体较为稳定。从可供分配比率来 看，22 年 REITs 累计可供分派息比率基本超过 4%，特许经营权类分红比 率显著高于产权类，体现了公募 REITs 高分红的特性。展望未来，我们认 为消费、地产等修复有利于 REITs 底层项目经营修复，重点关注如产业园、 物流园续租及租金变动情况、高速车流恢复情况等，利好消息可能在一季报 中有所体现；继续关注低估值高分红的存续项目及打新机会。

22 年基金业绩表现分化，产权类基金收入、净利润、分派率完成率较高

从基金业绩来看，高速公路 22 年度基金收入、净利润多不及预期，产权类 收入和净利润完成率相对较高。环保类项目表现分化，中航首钢绿能业绩突 出，富国首创水务受进水水质异常事件影响，净利润未达预期。保租房稳中 向好，物流园由于以高标仓为主，经营也较为稳定。从分派率来看，22 年 累计可供派息比率基本超过 4%，特许经营权类公募 REITs 累计可供派息比 率较高，22 年大多超过 5.2%；产权类 22 年累计派息比率多在 4%-5%之间， 与 22 年预期的完成率来看，产权类完成率好于经营权，22 年已有 11 只 REITs 公告分红，为投资者较早兑现收益。

产权类估值多上调，特许经营权类估值多下降

产权类 REITs 估值多数有所上调（13 只有 11 只上调），特许经营权类 REITs 估值多数有所下降（7 只有 5 只下调）。产权类因底层资产是不动产，因此 资产存在一定的增值空间，而特许经营权项目随着期限逐渐减少使特许经营 权项目的账面价值和公允价值都逐渐下降，最终残值为零，其天然属性决定 了项目估值随着时间推移而逐步下降。华夏越秀高速和华夏中国交建估值上 调可能主要受折现率调整、车流量假设增加影响，博时蛇口产园与华安张江 光大 REIT 估值下调与出租率受疫情影响下降有关。

22 年度高速受疫情影响较大，多数产业园未及预期，物流、保租房较稳定

受疫情影响，高速类业绩表现下行明显，车流量与通行费收入同比、环比均 下降，随着疫后出行修复，运营将有望逐步恢复；产业园经营受疫情租金减 免扰动较大，收入多数不及预期，需关注张江光大、中关村等项目重要租户 不续租后续新签约情况，新上市产业园业绩表现好于预期；物流园经营状况 相对平稳，全年来看盐田港项目表现超出预期，普洛斯出租率略有所下滑， 关注通州项目续租情况；能源类业绩表现突出；保租房经营业绩良好；环保 类整体平稳，不同项目表现有所分化，水务处理项目易受季节性影响，首钢 绿能项目全年运营较平稳。