REITs历史行情及市场表现如何？

REITs市场表现显示抗风险、抗波动属性。

整体而言公募 REITs 市场行情良好，价格收益率表现优于股息收益率， 多数基金涨幅显著，少数基金出现跌势，当前 27 支 REITs 上市首日涨幅均 值为 12.89%，截至 2023 年 3 月 30 日平均累计涨幅为 15.49%，价格收益率 可观。各板块中，仓储物流、生态环保和园区基建均表现较好；保租房板 块在上市首日多数触发涨停板。

公募 REITs 上市首日涨跌幅限制为 30%，其中保租房板块首批上市的 3 支 REITs 均在首日触及停板，保租房资产的稀缺性及其作为政策之所向 的属性受到市场追捧。2022 年下半年以来房地产刺激政策密集出台，市场 高度关注房地产动态，保租房 REITs 被赋予房地产破局之道的期望，8 月 31 日首批上市的 3 支产品触及涨停且涨势一度居高，12 月 9 日上市的华润 有巢 REIT 亦在上市首日实现 16.84%的涨幅，进入 2022 年末市场热度出现 减退，截至 2023 年 3 月 30 日，保租房板块平均累计涨幅为 10.95%。当前 保租房 REITs 底层资产均为位于一二线城市的优质项目，区域经济、产业 和人口基本面良好，二级市场价格波动与底层资产资质关联性不高，主要 考虑市场波动的影响。

仓储物流 REITs 上市首日表现较平淡，而后市涨幅显著，平均累计涨 幅达 27.38%，为当前价格收益率表现最佳的板块。嘉实京东仓储 REIT 自 2023 年 2 月 8 日上市至今一月余涨幅已达 14.26%，红土盐田港 REIT 和中 金普洛斯 REIT 累计涨幅约 35%，此外值得关注普洛斯首发募资规模 58 亿 元，仅占其底层项目公司资产的 5%，后续投资需求潜力和扩募空间均有看 点。近年来物流行业持续承接政策利好，国内产业链、供应链、价值链的 发展也为仓储物流行业带来大量需求，在“国内大循环”经济发展新格局 背景下，物流仓储 REITs 发展或迎来重大战略机遇。

交通基础设施 REITs 价格表现相较之下显得薄弱，发行首日和累计走 势均显活力不足，平均累计涨幅为-0.98%，仅有少数下跌的 REITs 均为交 通基建项目，且中金安徽交控出现破发现象，经营状态趋弱或受 2021 年 -2022 年疫情影响，当前经济形势迎来修复，交通客流量显著增长，或能在 一定程度上构成交通基建 REITs 的行情修复空间。 生态环保 REITs 作为特许经营权类项目，目前上市 2 支基金所涉及的 水务和发电业务收入稳定性对比交通基建项目较强，上市首日平均涨幅为 7.45%，平均累计涨幅为 25.55%，同时考虑上文所述特许经营权类产品派 息率更高的特点，综合收益率值得期待。

园区基建 REITs 底层项目具有较强的政策导向性，当前上市基金的产 业园项目多数位于国家级高新区、战新产业集聚区、自贸区等，是国家产业发展政策的物理载体，项目经营状况良好，园区 REITs 首日涨幅不一， 累计涨幅均表现优秀，平均累计涨幅达 24.90%。 能源基建类首支上市产品市场表现不俗，鹏华深圳能源 REIT 底层资产 发电业务覆盖区域经济发达，区位优势明显，首发及后续涨幅均超均值， 上市首日涨幅为 21.52%，上市至今累计涨幅达 35.4%；此外，3 月 29 日上 市两支产品国电投新能源和京能光伏首日涨幅分别为 1.94%和 12.37%；板 块平均累计涨幅为 16.29%。

回顾 REITs 登陆二级市场以来的行情，大致可分为五个阶段。 1）2021 年 6 月-2022 年 1 月中旬持续走高，REITs 上市初期投资者仍 保持谨慎，市场活跃度不高，11 月银保监会发文5明确保险资金投资公募 REITs 相关规定，险资入场拉升第一步行情，投资者关注度和参与热情提升， REITs 行情一路冲高。 2）2022 年 2 月-6 月回落调整，2 月自红土盐田港发布基金溢价风险提 示公告后，包括博时招商蛇口、建信中关村、中航首钢绿能等多家基金相 继发布风险提示甚至停牌，投资者开始考虑股息率及底层资产的成长性是 否足够支撑 REITs 的溢价，市场估值回归理性；同时，上半年宏观经济形 势受疫情影响较大，REITs 底层资产相关收益如产业园区租金、高速公路通 行费等大幅下滑，项目资产价值下降。

3）2022 年 6 月-9 月逐步上涨，6 月下旬首批上市 9 支 REITs 战略配 售限售份额迎来解禁，解禁份额占流通盘规模 108%，市场流动性激活价格走出低谷。 4）2022 年 9 月-11 月再次回落，2022 年末疫情形势再次抬头，REITs 底层资产受到冲击，市场信心受挫。 5）2022 年 11 月至今为振荡行情，2022 年 12 月防疫政策优化后市场 信心有所提振，但金融经济数据显示市场观望情绪仍然较重，市场充分消 化经济修复预期后对利好信息钝化，REITs 行情表现为振荡中逐步回暖。

从市场表现上看，截至目前 REITs 市场价格走势优于股市和债市，抗 波动能力较好。以 2021 年 9 月至 2023 年 2 月作为窗口期观察 REITs 市场、 股市和债市的价格波动，REITs 走势明显占据优势，日均涨幅为 0.04%，累 计涨幅达 12.68%，价格受专业机构投资者的行为影响较大，行情经历冲高 回落后逐步回归理性，抗波动属性更优。中债指数日均涨幅为 0.014%，观 察期累计涨幅为 4.6%，行情较稳健但收益率相对较低。股市表现方面，股 市的风险属性明显高于 REITs 市场，参与者中公众投资者占比较高，众多 风险因素和信息差异难以被识别，观察期内宏观经济环境呈现疲弱状态， 股市因此承压，日均涨幅为-0.04%，累计涨幅为-15%，损益情况相对 REITs 较不乐观。

此外，REITs 市场行情相对独立，与债市相关性低、与股市呈负相关 关系，反映较优的抗风险能力。选择上文所述观察期，计算 REITs 市场表现与主要股指、债市的相关系数，发现 REITs 与股市呈现负相关关系，平 均相关系数为-0.25，与债市相关系数约为 0.4，处于中低度水平，因此从分 散风险角度出发，REITs 具有一定资产配置价值，但需要注意较短的窗口期 对于相关性问题的证明或并不充分。