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公募REITs配置价值解析：基于底层资产质量和二级市场表现的视角。不动产信托基金（REITs）通过搭建“公募基金-ABS-SPV”的三层 交易结构，衔接资本市场资金和基建不动产项目，每年将不低于基金年 度可分配金额 90%的收益分配于投资者，在补充基建投资融资需求的同 时，为市场提供获得基建不动产项目稳健收益的投资渠道，同时为政府 投资基金、国有资本投资及 PPP 项目增加退出方式。

纵观全球市场，REITs 崭露头角于 20 世纪 60 年代的美国，而后逐 步在东亚发达经济体展开其“亚洲模式”。与亚洲 REITs 市场重仓房地 产不同，中国 REITs 底层资产以基础设施为主，但随着保租房和消费类 REITs 的逐步扩容，可以预见国内 REITs 市场对房地产的开放程度或向 可比亚洲市场靠拢。此外，中国 REITs 市值规模占全国商业不动产总体 规模比重较可比经济体差距颇大，而中国商业不动产整体规模在世界范 围内本身具有较大影响力，可见中国 REITs 市场具有向上追赶的充足空 间和动能。

REITs 配置价值分别来自基于底层资产运营质量的股息分派和二级 市场价格表现。派息表现方面，已上市 27 支 REITs 对 2022 年的预测派 息率位于 4.11%-12.18%之间，平均预测派息率为 6.28%，特许经营权 类 REITs 派息率普遍高于产权类。底层资产基本面方面，目前 REITs 资 产均采用收益法进行估值，平均增值率为 114.04%。项目营收方面，保 租房和能源基建板块业绩稳定；仓储物流和园区基建板块业绩存在分化； 生态环保和交通基建类部分项目受疫情影响较大。

市场表现方面，REITs 市场行情优于股债两市，当前行情处于横盘 整理阶段，当前 27 支 REITs 上市首日涨幅均值为 12.89%，截至 2023 年 3 月 30 日平均累计涨幅为 15.49%，价格收益率可观。各板块中，仓储 物流、生态环保和园区基建均表现较好；保租房板块在上市首日多数触 发涨停板，受到市场追捧。

同时，我们提醒投资者谨慎识别 REITs 相关风险，包括基础设施项 目可能面对极端运营风险，投资者应审慎看待基金估值、提高对宏观经 济风险的警觉，基金管理人应在产品设计时充分考虑市场风险、提高极 端情况处理能力。其次，REITs 产品税收政策尚有不明确之处，项目公 司可能面临税负较重、税收优惠实际适用情况不明确的风险。此外，解 禁问题是一个未被投资者充分意识到的风险，REITs 解禁可能带来流动 性冲击，考虑目前 REITs 市场热情较此前应更趋理性，投资者应多加重 视后市解禁问题所引致的短期行情的波动。