REITs市场现状及特征有哪些？

REITs 市场整体与股票、债券、汇率、黄金等主要市场投资品 种指数均有不同程度相关。

我们重点观察 REITs 市场与股市和债市的关系，从测算结果看，REITs 市场与债市相 关系数高于股市，中证全债指数与 REITs 市场相关系数 0.77，沪深 300 指数与 REITs 市 场同样存在负向关联性，相关系数为-0.63；其中，产权类 REITs 相较于经营权类 REITs 产品，其与股票市场、债券市场主要指数均表现出更为明显的关联性（相关系数绝对值更 大）；产权类 REITs 和沪深 300 的负关联性达到-0.73。 从上市至今，REITs 产品表现出和比较强的债性。由于 C-REITs 资产回避风险的特征， 其走势又和股市明显负相关。这和海外的情况有比较大的区别。

当然，线性相关分析仅仅识别了价格变动的区间整体趋势，并不能动态完整反映不同 类别资产之间的关联性特征，且不同市场的规模和流动性均有不同，投资标的的种类、换 手率也有差异，因此现阶段基于日度区间序列的相关性亦不能有效识别相关性程度。我们从不同市场指数进行 20 日移动平均平滑处理后可以看出，一方面 REITs 市场的 整体线性趋势与中证全债指数变化方向一致；而另一方面，REITs 指数波动变化的方向和 幅度又与沪深 300 指数走势有一定相关性。

实际上，自上市以来，从各市场指数收益率 20 日序列滚动数据相关系数看，大部分 情况下 REITs 市场本身的收益率表现与股市和债市同时表现出明显的相关性特征（包括正 相关和负相关），甚至在部分时间段，REITs 产品收益率与股票投资收益率和债券投资收益 率的相关系数边际变化方向保持了对称性（即 REITs 与股和债的收益率相关性同时增强或 同时消减）。现阶段我国 REITs 市场所体现出的短期特征表明，其并不是一种纯权益或纯 债权产品，而是兼有股性和债性的独特资产。

但需要注意到，较短时间窗口的相关性分析仍不充分，不足以证明不同市场间的相关 性究竟几何，仅可用于未来动态跟踪观察边际变化，在未来整体市场规模提量、交易流通 稳定运转后，技术层面的分析佐证或许会更具意义。

从美国、新加坡、日本等 REITs 成熟市场的实践数据看，各国 REITs 指数与主要股票 总回报指数的走势均有极高的相似性。而因为通常 REITs 分红派息率较高（2000 年以来 美国 REITs 市场派息率显著高于十年期国债收益率），调整分红后的价格走势降幅会较为 明显，但整体走势依然与股票市场强相关。即 REITs 市场本身的走势变动同时拥有股票市 场的高成长资本利得属性和债券市场的稳定分红派息属性。

总而言之，海外 REITs 产品一方面应更趋近于股票市场走势，趋势上体现股票的资本 利得特征和成长性，另一方面，派息率会保持较高水平且持续稳定，体现债券产品的稳定 分红特征。“股性缺失”是中国 REITs 的一大特色，当然在股票市场表现相对不佳的今天， 这一特征被一部分投资者视为优势。