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C~REITs行业2023年投资策略：复盘和展望，股性与债性。2022 年是 REITs 市场大发展的一年，REITs 跑赢几乎所有人民币计价的大类资产，扩 大了基础设施的内涵，纳入保租房等优质类别，推出和完善了扩募的机制。我们认为， 当前 REITs 的债性远超股性，参与战略配售和扩募的意义胜过参与二级市场交易。我 们更看好产权类 REITs，建议重点关注保租房和物流仓储设施这一资产类别。

2022 年中国 REITs 市场大发展，领跑各大类资产。2021 年 6 月 REITs 产品出现以来， 市场发展又稳又好。截至 2022 年 10 月 21 日，市场综合回报率达到 29%，其中产权类 达到 40%，上市产品总市值达到 728 亿元，流通市值 338 亿元。2022 年年初至 10 月 21 日，市场综合回报达到 4.9%，也显著跑赢了股市、债市、黄金等资产。

一年多的历史数据显示，C-REITs 资产债性强于股性。REITs 和中证全债指数的相关系 数达到 0.77，而和沪深 300 的相关系数则为-0.63。这种和股票市场负相关，和债券市场 强相关的表现，确实有别于海外 REITs 产品。我们认为，这可能和最初的 REITs 产品优 中选优，聚焦于核心城市的绩优资产有关，也和产品本身运营受到疫情明显影响时，往 往可以享受政府补贴有关（很难想象上市公司如经营受到疫情影响，能普遍性获得补贴 以提升 EPS）。当然，这和市场推出时间比较短、产品相对比较少有一定关系，长期而 言我们预计 REITs 将回归股债结合，独立大类资产的特征；当然，REITs 的运营稳健性 也会一直高于股票，资本开支的风险被有效回避。

“打新”踊跃客观说明供给持续不足，产权类显著跑赢经营权类资产。首批九只产品， 第二批三只产品（越秀高速、建信中关村和华夏交建），及此后八只产品，其网下发售 份额倍数一路走高，平均认购倍数分别为 8.5 倍，46.4 倍和 112.9 倍；公众投资者平均 配售比例分别为 6.3%，1.6%和 0.8%，持续降低；发行首日平均涨幅分别为 5.2%，18.3% 和 24.9%。值得注意的是，产权类 REITs 表现显著跑赢经营权类 REITs（推出后跑赢超 过 26 个百分点）。这充分显示了产权类 REITs 受政策影响小、大修和停止运营可能性 低、不存在资产运营合同到期问题等优点。

2023 年，保租房资产和物流仓储设施可能是最大亮点。我们认为，保租房租金较为贴近 市场化租金，既保证了出租率，又使得原始权益人“纳保”动力十足。核心城市的保租 房建设需求庞大，需求基本面稳健。物流仓储设施受疫情影响小，供给局部稀缺，租金 历史表现良好。而且，两者的政策支持力度也很大。