绿城中国发展历史、销售及土地储备情况如何？

营收销售双高增，央企龙头逆势扩张。

1、全国性品质房企龙头

绿城中国是一家主要业务位于浙江，辐射长三角、环渤海、大湾区的全国性房企。绿城中国成立于 1995 年，第一个项目是位于杭州的丹桂花园，1997 年公司以 2.9 亿的销售额成为浙江省房地产业第一名；2000 年绿 城首次走出浙江，进入上海，在浦东新区核心地块开启上海绿城项目。2006 年公司在港交所上市并启动加速扩 张进程，随后在 2007 年总公司销售额首次破 100 亿，进入行业第一梯队。在随后 2010-2011 年的房地产下行期， 绿城中国因前期较为激进的扩张导致现金流紧张，经营性现金流连续两年为负，后公司选择相继引入九龙仓、 中交集团改善公司资金情况和经营情况。

2015 年 5 月，中交集团成为公司第一大服东，持股比例达到 28.9%， 公司由此变成混合所有制企业。同年公司开始大力发展代建业务，并于 2020 年分拆公司代建业务平台绿城管理 控股上市。2018 年公司调整组织架构，形成了积极扩张的“集团﹣区域平台﹣城市公司”三级架构，从此绿城中 国重回高增长时代。截至 2022 年 8 月公司销售金额达到 1267.2 亿元，在克而瑞榜单中全国第 9。

目前公司分为重资产、“绿城+”、轻资产三大业务板块，重资产板块为小镇集团和 8 大区域公司，“绿城+” 板块包括负责生活服务的绿城理想生活集团和负责设计与装修的绿城建筑科技集团，均为房地产的上下游产业， 轻资产板块则是由公司的控股子公司绿城管理控股组成，负责轻资产代建业务。

公司经营稳健，业绩持续向好。公司在历史上经营业绩一直处于比较稳健的水平，2018-2021 年营业收入三 年复合增速为 18.5%，归母净利润 2018-2021 年三年复合增速为 64.5%。2022 年上半年，公司实现总营收 647.3 亿元，同比增长 79.1%，实现归母净利润 18.0 亿元，同比增长-25.6%，主要是：1. 受结算毛利率持续下降影响： 公司 2022 年上半年毛利率为 17.4%，较 2021 年上半年下滑 4.6 个百分点；2. 上半年公司报表体现汇兑损失 11.02 亿元。剔除汇兑损益影响后，上半年公司核心净利同比增长 36.7%，仍然远好于同业。

从收入拆分结构看，公司主要业务为：物业发展（房地产业务）、设计及装修、项目管理、酒店和物业投资， 其中占比最高的为房地产业务，2022 年上半年营收达到 601.8 亿元，同比增长 89.6%，占收入的比重达到 93.0%， 是支撑公司收入和利润规模的重要组成部分。除房地产业务外，其他业务板块收入占比均有所下降：其中项目 管理主要是指公司轻资产代建业务的并表收入，2022 年上半年实现收入 11.5 亿元，占比达到 1.8%；设计及装 修业务在 2022 年上半年实现收入 18.1 亿元，占比达到 2.8%；酒店和物业投资两个板块近年来保持平稳发展， 2022 年上半年占收入比重分别为 0.4%和 0.1%。

2、销售排名持续提升，为结算收入提供高度保障

公司在 2021 年 7 月以来的地产下行期中销售成绩远好于同行。2022 年 1-8 月，公司自投板块实现销售 1267.2 亿元，累计同比增速为-27.5%，好于百强房企整体-47.6%的增速；8 月单月公司实现自投板块销售 216.7 亿元， 单月同比增速为-6.6%，远好于百强房企-32.7%的增速。公司 2018 年调整经营策略和组织架构以后，自 2019 年以来销售排名不断提升。2021 年全年公司实现自投 板块销售金额 2665.9 亿元，在克而瑞排行榜中排第 13 位；2022 年 1-8 月实现自投板块销售金额 1267.2 亿元， 在克而瑞排行榜中排第 9 位，在地产下行期逆势而上。

基于公司近年来的强势销售表现，公司业绩保障度较高。公司 2021 年合同负债达到 1488.9 亿元，是 2021 年开发业务结转收入的 1.7 倍，在可比公司中处于较高的水平，仅次于滨江集团、建发股份。

3、拿地强度维持高位，土储迅速增长

公司近年来强势上涨的销售排名与公司 2017 年以来高水平的拿地强度紧密相关。2017-2021 年公司的拿地 强度维持在 60%左右，这是公司在积极扩张和保持高去化水平之间平衡的结果，公司近年来聚焦一二线城市， 拿地安全边际高。2022 年上半年在行业下行期的背景下，公司依然按照自己的节奏保持了 47.4%的拿地强度， 在 TOP10 房企中排名第一。值得一提的是，2022 年杭州的三次集中供地中公司共拿下 11 块地，总建面达到 127.0 万方，拿地总价高达 280.7 亿元，充分发挥自身在杭州市场的优势。

绿城中国近年来的强势拿地和公司区域架构变动不无关系。2018 年 6 月绿城房产将以重点城市为主的发展 模式，转变为积极扩张的“集团-区域平台-城市公司”三级架构，并且根据子公司的规模给予不同管理权限。此后 的今年中公司一直延续使用该区域架构，并在 2021 年 1 月对浙江省进行了再次划分：从浙江公司的辖区中划分 出公司较为看好的宁波、绍兴、温州、台州四市，在原宁波城市公司的班底的基础上组建浙东公司，并由集团 直管；剩余部分继续由浙西公司管理。自此公司形成了浙西、浙东、北方、华东、中原、西南、华南、华中的 八大区域布局，同时西安以城市公司平台获得区域公司管理权限。

公司整体的土地储备充足，能够支撑未来销售增长。截至 2021 年底，公司拥有土储 5881 万方，是当年销 售面积的 6.1 倍；对应货值为 9488 亿元，是当年销售金额的 3.6 倍，土储对当前销售的保障倍数处于可比房企 前列。