绿城中国主营业务、发展历程及股东结构介绍

优质房产品开发及生活综合服务供应商。

1.植根杭州，坚持“轻重并举”战略导向的行业优等生

绿城中国控股有限公司是一家成立于杭州的全国性房企。 公司秉承“品质为先”的理念，积极布局房地产上下游业务，形成重资产、轻资产、“绿城 +”三大板块。其中，重资产板块聚焦房地产开发业务，轻资产板块强化代建业务，“绿城+” 板块主要是生活科技业务，为前两者发展提供强力支撑，上游加强产业整合，下游延展服 务内涵。 公司重资产业务由9大区域公司及小镇集团组成，覆盖传统房地产开发建设业务。“绿城+”、 轻资产业务以团队、品牌、专业能力为基础，为公司业务多方位拓展、优化公司收入结构、 提升风险管控能力提供了强力支撑。公司 2024H1 的营业收入占比中，物业发展占 91.65%， 项目管理服务占 2.36%，酒店业务占 0.70%，物业投资占 0.20%，其他业务收入（包括销 售建筑材料、设计及装修等）占 5.09%。

公司 1995 年 1 月成立于杭州，并于 1997 年实现合同销售额 2.9 亿元，登顶浙江房企销售 榜。2000 年，公司启动“上海绿城”项目，正式迈出全国性扩张第一步。2006 年，绿城 中国在港交所上市，正式登录资本市场。随后于 2009 年，公司合同销售金额首次突破五百 亿，排名全国第二。2012 年，公司引入九龙仓集团（0004 HK）作为战略股东。2014 年， 中国交通建设集团有限公司（简称“中交集团”）开始入股公司，并于 2015 年成为绿城中 国的单一最大股东，标志着公司从民企向混合所有制企业转变。2015 年，公司明确了北京、 上海、广州、深圳、杭州等 15 个城市作为战略发展的重点核心城市，项目拓展紧紧围绕这 15 个重点核心城市展开。2017 年，公司通过优化组织结构，绿城房产、绿城管理、绿城资 产、绿城小镇、绿城生活五大子集团形成了“一体五翼”的格局。2019 年，公司合同销售、 投资新增货值双双突破两千亿元大关，迈入新的发展里程碑。2020 年，公司旗下代建服务 平台绿城管理控股（9979 HK）于港交所上市。2023 年，公司实现全口径自投销售金额 1943 亿元，位列行业第七，新增土储货值 1425 亿元，位列行业第六。

2.股东结构：背靠央企大股东，管理层与股东利益深度捆绑

央企大股东中交入主，与原管理层班底有望实现优势互补

2014 年及以前，公司大股东为创始人宋卫平先生，管理层主要为创始人团队成员。2015 年以后，随着央企背景的中交集团成为公司的第一大股东，公司管理层团队引入多名中交 集团的相关人员，标志着公司从民营房企转变为混合所有制房企。 2014 年 12 月，中交集团以约 60.15 亿港元的交易对价受让创始人团队持有的 24.30%公司 股份，随后于 2015 年 5 月，增持公司股份至 28.91%，成为了绿城中国的单一最大股东。 中交集团入主绿城后，先是加强了其在董事会的话语权，公司的执行董事席位由 2015 年 3 月末的 4 个扩充至 2016 年 1 月的 7 个，其中 4 个由中交集团相关人士出任。2018-19 年， 行政总裁曹舟南先生和创始人兼董事会联席主席宋卫平先生的相继离任，随后中交背景的 张亚东先生继任绿城中国董事会主席。截至 2024H1 末，公司第一大股东为中交集团，其 通过旗下三家全资控股子公司共持有公司 28.97%的股份，公司目前为中交集团的并表子公 司。公司第二大股东为九龙仓集团，持有公司 22.97%股份。

央企大股东背景实力雄厚。中交集团是国务院国资委直属的特大型中央企业，位居《财富》 世界 500 强第 60 位，是世界最大的港口设计建设公司、世界最大的公路与桥梁设计建设公 司、世界最大的疏浚公司、世界最大的集装箱起重机制造公司、世界最大的海上石油钻井 平台设计公司；是亚洲最大的国际工程承包公司、中国最大的高速公路投资商。2024H1， 中交集团实现总营收 4625 亿元，同比+3%，归母净利润 53 亿元，同比-18%。截至 2024H1 末，总资产规模达 27402 亿元，归母净资产 1946 亿元。目前，中交集团拥有绿城中国(3900 HK)和中交地产（000736 CH）两大地产上市平台。

“中交系+绿城系”管理层班底，有望实现优势互补。公司董事会成员中有 4 名执行董事具 备中交集团工作经历，分别为张亚东先生、周长江先生、耿忠强先生及洪蕾女士，而现任 执行董事兼行政总裁郭佳峰先生为绿城管理层班底，熟悉了解公司运作。我们认为，中交 背景的管理层有利于协调大股东内部的融资和项目资源，而绿城班底的管理层具备丰富的 行业经验，一定程度上能够发挥公司过去经营层面的优势，双方之间有望实现优势互补。

“股权激励+跟投机制”使股东和管理层利益深度捆绑

股权激励计划使员工和股东利益深度捆绑。继 2016 年购股权激励计划后，公司于 2023 年 6 月的股东周年大会上批准通过新的购股权激励计划，该购股权激励计划的对象为全体员工， 对应的最大可授予股份总数为 2.53 亿股，占当时已发行总股本的 10%。此外，公司于 2019 年 3 月采纳了新的股份激励计划。截至 2024 年 6 月底，除董事及 5 名最高薪员工外的普通 员工获激励股份数占该股份激励计划当期已授予股份总数的 69%。公司股权激励计划丰厚， 且覆盖面足够广，使公司员工和股东的利益深度捆绑。

引入项目跟投机制，充分调动一线员工的积极性。公司于 2019 年 1 月落地实施《绿城中国 共赢机制》，其中新增了员工跟投项目机制，规定新拿的项目都需要纳入跟投机制，且集团 一定层级的管理层也须进行强制跟投。我们认为，引入项目跟投机制一方面能够更有效地 调动一线员工的积极性，另一方面使公司股东与一线员工的利益实现了更深度的捆绑，双 方共享利益及共担风险。