绿城中国发展历程、营收规模、股权结构及经营表现如何？

公司拥有改善产品基因，具备央企背景加持。

1.公司以“品质为先”主打改善产品

绿城中国（下文简称“公司”）于 1995 年在浙江杭州成立，2006 年绿城中国于 香港上市。公司坚持“品质为先”的理念，以打造“TOP10 中的 品质标杆”为核心目标，布局重资产（房地产开发）、“绿城+”、轻资产（房地产代建） 三大板块，其中轻资产业务主体绿城管理控股已于 2020 年在香港上市。历经 30 年 的发展，绿城中国总资产规模超 5300 亿元，净资产规模超 1000 亿元，“绿城”品牌 价值 1188 亿元，并蝉联“中国房地产百强企业综合实力 TOP10”和“中国房地产顾 客满意度领先品牌”，多年获评“社会责任感企业”。2024 年，公司销售金额（含代 建）2768 亿元，居行业第 3，自 2020 年回归前十后，行业地位持续稳固。

公司营收规模稳步增长，房地产开发为核心主业。上一轮房地产调整（2014-2016 年）完毕后，公司主营业务收入自 2016 年起持续同比增长，2023 年主营业务收入 1314 亿元，2016-2023 年年均复合增速为 24.10%；2024 年上半年主营业务收入 696 亿元，同比+22.09%。公司主营业务收入由物业销售（房地产开发）、代建业务（轻资 产）、物业投资及酒店管理、其他（装修设计、建材销售等）四部分构成，其中房地 产开发的物业销售是核心主业，近三年贡献营收比例均在 9 成以上。公司 2014 年开 始发行永续债为发展提供支撑，但亦会分摊公司股东利润，高峰时期（2019-2021 年） 永续债股利超过 12 亿元；公司于 2021 年起开始赎回永续债，到 2023 年底永续债归 零，2024 年起不再有永续债股利。

公司拥有央企背景，中交集团为单一最大股东。由于战略对产品品质要求高，在 拿地端和成本费用端投入大，公司先后于 2008 年和 2011 年陷入现金流困境。2012- 2014 年，创始股东宋卫平等核心管理团队以股权转让方式引入九龙仓集团、融创中 国，二者并列公司第一大股东，2014 年融创中国一度掌握公司控制权。2014 年底公 司引入央企中交集团战投方，接替融创中国的并列第一大股东位置，宋卫平重新掌舵 绿城中国。2015 年 5 月，中交集团再次收购公司 1 亿股普通股份，合计持有公司当 期 28.912%股份，成为公司单一最大股东。2018 年 6 月，张亚东接任公司行政总裁； 2019 年 7 月，宋卫平辞任董事会主席，由张亚东接任董事会主席。截至 2024 年半年 报，中交集团、方九龙仓集团以及创始股东宋卫平分别持有公司 28.967%、22.973% 和 8.574%股份。

2. 公司资产质量高，财务结构安全稳健

公司资产流动性良好，计提减值相对充分

公司竣工存货占比低，资产流速高。从存货结构看，已竣工但未售存货通常为去 化难度较大的项目，竣工存货占存货比例越低，说明房企去化的流动性更高。公司 2024H1 竣工存货占比为 15.0%，仅高于建发国际集团和滨江集团，存货去化压力相对 较小，处理辎重对利润率的影响亦较小。从资产结构来看，货币资金和存货这类流动 性高的资产占比越高，公司周转效率越高。公司 2024H1 资产流速为 65.1%，高于 15 家典型房企平均的 55.3%。

公司自 2017 年起开始较大规模减值计提，减值相对充分。由于公司早期开发了 部分高地价高成本项目，出于谨慎考虑，自 2014 年起对存货、应收账款等持续进行 减值拨备，2017 年起减值规模增加，以释放风险，其中 2018-2023 年中除 2021 年资 产减值计提均超过 10 亿元，2024 年上半年计提减值 17.5 亿元，相对充分的减值可 降低未来房价波动对利润水平的冲击。

公司债务结构持续优化，短期偿债压力较小

公司有息负债规模增速降低，现金短债比超过 2.0。公司融资和偿债能力强，有 息负债规模保持增长态势，截至 2024H1 为 1483 亿元，在 2021 年行业承压背景下， 控制有息负债规模，2021 年起同比增速控制在 10%以内。截至 2024H1，公司三道红 线位居“绿档”，剔除预收款项后的资产负债率 69.2%（70%及以下达标），净负债率 67.2%（100%以下达标），现金短债比 2.13（1.0 以上达标），其中现金短债比从 2020 年起持续保持 2.0 以上水平。

银行借款占比提升，短期有息负债占比处低位水平。公司有息负债结构持续优 化，从类型结构看，低息稳定的银行借款占比自 2022 年起持续增长，2024H1 银行借 款 1154 亿元，占有息负债比例达 77.9%。从期限结构看，短期有息负债占比自 2022年起持续在 25%以下，2024H1 为 23.8%，处于低位水平。

公司融资渠道畅通，融资成本持续降低

国资背景加成下，融资渠道和成本均获支持优化。中交入主后，公司增信得以提 升，融资能力增强，融资成本呈持续下降趋势，2024H1 公司融资成本为 4.0%，创历 史新低，较 2023 全年下降 30BP。在房企境内外发债难度较大的背景下，公司获市场 充分认可，2024 上半年境内债发行 51.34 亿元，平均发行利率 4.05%。