绿城中国销售表现、拿地及利润率分析

公司保持拿地强度，深耕核心城市核心区域。

1.公司销售表现有韧性，深耕一二线和长三角

公司销售韧性足，同比表现好于行业。2024 年公司总销售金额 2768 亿元，同比 -8.1%；其中自投销售金额 1718 亿元，居行业第 6，同比-11.6%（克而瑞 TOP20 房企 平均同比-25.6%，全国商品住宅销售金额同比-17.6%)；代建销售金额 1050 亿元，同 比-1.7%，无论自投还是代建销售表现均好于行业整体和 TOP20 平均水平。

公司聚焦深耕，销售贡献主要来自一二线、长三角城市。分城市能级看，2021 年 至 2024 上半年，一二线城市自投销售金额贡献占比均在 80%及以上；分城市群看， 长三角为重点深耕区域，2024 上半年长三角（杭州、上海、宁波等）、环渤海（主要 为北京）、其他区域（成都、西安等）销售金额贡献占比分别为 71%、12%、17%，并在 杭州、西安、上海、北京等 13 城销售位列当地前十。公司主打中高端改善产品，销 售单价高。自投项目销售单价 2016 年起呈上涨趋势，且由于主要在核心一二线高房 价城市销售，销售单价远超行业平均，2024 年销售均价 29069 元/㎡，为全国商品住 宅均价的 2.8 倍。

2.公司维持行业内相对较高拿地强度，权益比例持续提升

公司资金状况良好，拿地强度在行业内靠前。中交入主公司后，对规模扩张诉求 增强，公司 2019 年下半年起积极拿地，2019-2021 年公司拿地强度分别为 0.51、0.69 和 0.63，均高于 12 家主流未出险房企平均水平，2022 年受市场下行影响，拿地强度 有所下滑。据中指数据，公司 2024 年自投项目拿地金额 565 亿元，拿地强度 0.33， 高于 12 家主流未出险房企平均水平，仅次于建发房产和滨江集团。

拿地权益占比持续提升，未来权益销售缩量或有限。2022-2024 年公司拿地金额 虽然较 2019-2021 年有所下降，但拿地权益比例呈持续上升态势，2022、2023 和 2024H1 分别为 69%、74%和 84%。因而即使拿地总规模下滑，但预计公司未来权益口 径的销售的缩量有限，归母净利润的下降亦有限。

3.拿地聚焦高能级城市，土储布局合理

匹配改善产品定位，公司拿地主要位于一二线城市。随着 2021 年下半年房地产 市场的下行，公司拿地注重安全性，提升拿地城市能级，2022 年、2023 年和 2024H1 公司一二线城市拿地货值占比分别为 92%、84%和 94%，较 2021 年及以前的 80%以下 有明显提升。从拿地城市看，杭沪京三城是重点布局区域，2022-2024H1 期间，公司 总权益拿地金额 1157 亿元，杭州、上海、北京三城权益拿地金额分别为 549 亿元、 177 亿元和 82 亿元，合计占比 70%。

公司土储 79%位于一二线城市，布局合理。截至 2024 年上半年，公司土储总货 值 5348 亿元，一二线城市占比 79%，十大战略核心城市占比 55%，其中杭州 1006 亿 元、上海 509 亿元、北京 325 亿元、西安 295 亿元。分区域看，长三角仍是重仓区 域，货值占比 57%，其次环渤海占比 17%。良好的土储布局有利于货值去化，在确保 安全性的条件下，可追求利润水平的提升。

4.注重核心城市核心项目，测算利润率水平良好

当年拿地销售转化率提升，确保拿地安全性。2021 年以后公司拿地更加严格，根据现金流排布，收敛聚焦，更加注重拿地到销售的转化效率。2022 年和 2023 年公 司当年拓展销售额分别为 501 亿元和 549 亿元，当年转化率分别为 48%和 39%，现金 回流更加高效，抗风险能力提升。

核心区域去化有保障，公司“地王”项目亦有可观利润率水平。公司在核心城市 核心区域拿地，使用“龙头战法”获取高溢价的优质项目，此类项目区位好去化有保 障，安全垫较厚，我们测算公司 2024 年在苏州、上海、杭州、北京等城市的高溢价 项目利润率水平仍可观，四个项目的平均净利润率水平约 8.3%。如苏州园区的绿城 玫瑰园项目，公司 2024 年 3 月以总价 30.8 亿元，楼面价 65481 元/方作为苏州地王 获取，2024 年 11 月首开，2 个月内四开四罄，实现销售 53.6 亿元，测算净利润率可 达 11.7%；上海徐汇滨江项目，公司 2024 年 8 月以总价 48 亿元，楼面价 131045 元 /方作为上海地王获取，初步预估单方售价 175000 元/方，测算净利润率亦有 5.8%， 而随着政策导向下限价逐步放松，售价有望突破，或实现更高净利润率。