小商品城发展历程、股权结构及经营状况分析

主业稳健，逐步转型对外贸易综合服务商。

1.历史沿革：成立30年，产品服务不断迭代完善

义乌小商品城历经 40 年发展，如今为全球最大的小商品批发市场。义乌小商品 城最早可追溯于 1982 年的露天“马路市场”，40 年来历经 5 次升级，10 次扩建，义 乌中国小商品城现拥有营业面积 640 余万平方米，商位 7.5 万个，从业人员 21 万 多，日客流量 21 万人次，经营 26 个大类、210 万个单品，是国际性的小商品流通、 信息、展示中心，被誉为“世界超市”，市场外向度超过 60%。公司成立于 1993 年， 为义乌小商品城的管理主体。

商铺供不应求，线下市场陆续扩容。义乌中国小商品城于 2002 年起搬迁至福田 市场，也就是现在的国际商贸城一区。此后每 3 年左右新增一区，建筑面积从 2002 年的 34 万增加至 2022 年的 640 余万平，涵盖国际商贸城 1-5 区以及篁园市场、国际 生产资料市场以及宾王 158 文创园。公司市场经营收入由 2002 年的 1.2 亿增长至 2021 年的 24 亿元。2023 年国际商贸城二区东项目投入运营，全球数贸中心或将于 2027 年完工。

市场配套日趋完善，定位贸易综合服务商。除了为商户提供经营场地之外，公 司还提供贸易纠纷处理、语言培训、场景营销、海外订舱等配套服务。2020 年，公 司上线 Chinagoods 平台，将贸易链条数字化统一集成至平台，可以更详细的追踪每 单贸易的全流程，从而嵌入更多的服务场景，从简单的场地租赁方，发展为进出口贸 易综合服务商。

2.国资控股，发布股权激励计划激发经营活力

公司实控人为义乌市国资委。公司实控人为义乌市国资委， 持股比例为 47%，第二大股东为浙江省财政厅，持股比例为 7.6%，国资持股比例近年 来保持稳定。

2020 年推出首次股权激励计划，2021 年完成股权激励考核目标。2020 年公司 发布股权激励计划，对 405 名包括公司董事、中高层管理人员以及核心技术骨干在 内的激励对象授予限制性股票，合计 4792 万股，占股本总额比例为 0.88%。限制性 股票首次授予价格为每股 2.94 元，满足授予条件后，激励对象可以每股 2.94 元的 价格购买公司定向增发的公司 A 股股票。计划授予的限制性股票以达到公司业绩考 核目标作为解除限售条件，考核内容涉及 2021-2023 年的收入、利润和 Chinagoods 平台 GMV。2021、2022 年公司均超额完成收入及 Chinagoods 平台 GMV 目标，但 2022 年 EPS 为 0.2 元/股，低于考核要求（0.22 元/股）。

3.2020年剥离地产业务，市场经营稳健发展

2018 年之前地产业务收入占比较高，2020 年完成地产业务剥离。2017 年，公司 房地产业务收入占比 67%，2018 年起，公司逐步放缓拿地节奏，于 2020 年转让义乌 中国小商品城房地产开发有限公司及浦江绿谷置业有限公司 51%股权，从而使房地产 业务出表，以投资收益的方式体现。2022 年公司业务分为商品销售、市场经营、酒 店服务、展览广告、其他共五项。2022 年商品销售收入占比最高，但利润端主要靠 市场经营（国际商贸城租金及商位费）业务贡献。

往年收入和利润波动主要由于地产业务影响，23Q1 收入业绩大幅增长。2018 年 起，公司放缓拿地节奏，地产交付体量下降导致 2018 年收入大幅下滑。2020 年完成 地产业务剥离之后，收入保持高速增长，主要由于商品销售业务带动。2023Q1 公司 收入同比+33%，归母净利润同比+82%，主要由于：1）线下客流回暖，减租政策取消； 2）二区东 1-2 层商位费及租金于 2023 年确认；3）受义乌购房新政刺激，地产投资 收益同比增长。

市场经营为公司的核心主业，2021 年几乎贡献公司全部利润总额： 市场经营收入主要包含租金和一次性商位费。市场经营业务为公司核心主业， 收入包含：1）租金。在基准租金的基础上按照位置、行业、楼层等因素设置不同的 系数进行收取；2）商位使用费，经营户以每平方米商位费进行投标，为一次性收入， 在合同期限内进行摊销。 2022 年减免租金 10 亿元，市场经营收入同比下滑。2013 年之前市场扩建相对 密集且伴随租金市场化提价，经营收入保持较快增长。2014 年之后，市场经营收入 保持在 20 亿元左右，2021 年提升至 24 亿元，主要由于出租率提升以及商铺提档升 级。2022 年，公司配合中小微企业以及个体经营户复工复产，全年减租约 10 亿元， 导致市场经营收入同比-30%。正常年份市场经营业务毛利率在 60%左右波动，主要受 到新市场爬坡以及一次性商位费收入确认影响。

二区东为扩建新项目，已于 2022 年完工。二区东市场经营户主要从事新能源行 业，强调数字市场理念。二区东市场位于国际商贸城二区市场 F 区的东侧，建筑面积 约 13.1 万平方米，一、二楼共有商铺 490 余间，主要引进的业态为新能源系列产品 和家装五金产品。此外，二区东市场引入大数据、物联网、人工智能、区块链等新技 术，数字化融合市场业务，搭建数字服务、数字运维两大应用场景，实现市场服务、 市场运营、物业管理智能化。

二区东 1-2 层收取入场资格费和商位使用费等款项金额合计 8.6 亿元，我们预 计将于 2023 年确认。根据公司官方公众号，二区东项目 1-2 层 2022 年开始招标， 租金基准价为 1985 元/㎡·年，商位使用费起拍价为 3 万元/平，单个商铺面积在 20-30 平之间居多，合同期限为 1 年。2022 年招商收取入场资格费和商位使用费等 款项金额合计 8.6 亿元，商铺自 2023 年 1 月开始营业，我们预计二区东 1-2 层收入 将在 2023 年确认。二区东 3 层还未开启招标，我们预计二区东三层将于未来贡献收 入增量。

商品销售业务收入占比最高，2022 年占总收入的 65%： 2019 年起整合供应链资源，商品销售业务收入高速增长。2019 年之前，公司商 品销售业务由子公司商城贸易经营，2018 年公司将商城贸易 61%的股权转让给义乌市 优昇贸易有限责任公司（实控人为义乌市义亭人民政府），当年商品销售业务收入同 比-97%。2019 年起，公司整合供应链资源，商品销售业务收入开始高速增长，实现 跨越式发展： 1.供应端。公司旗下“义乌好货”和“爱喜猫”两大自营品牌通过源头直采、国内代理、 OEM 生产等方式，累计拥有国内外品牌代理 108 个、优质单品（SKU）2 万+，在库 核心供应商 2000 家，优势商品 3000 个，经营品类涵盖家居生活、美妆护肤、母婴 用品、零食酒水、文娱文创、玩具数码、跨境商品七大品类，打造全场景数字化、全 链路新体验、O2O 线上线下融合发展的供应链服务平台。

2.分销端 加速布局“义乌好货”“爱喜猫”线上线下分销渠道。线下端，积极布局全国二 级批发市场、行业经销商渠道，通过母品牌授权、子品牌加盟、供应链合作等模式， 累计拓展合作渠道 2000 多家，入选首批全国商品市场优化升级专项行动试点。线上 端，探索跨境孵化机制，开辟短视频及直播业务，建设运营 chinagoods 海外旗舰店、 抖音专营店、快手专营店等，累计完成线上订单数 14.9 万单。 3.服务端 强化进口供应链服务能力，签约仓储服务商 30 余家，签约物流服务商 50 余家、 进口清关 4000+TEU。

酒店与展览广告业务疫情前收入收入相对稳定，2022 年优化成本毛利率提升： 展览广告业务：公司立足义乌小商品批发市场，举办多个有影响力的展会，包含 中国义乌国际小商品博览会、中国义乌国际森林产品博览会、中国义乌国际进口商品 博览会、义乌五金电器博览会等，支持和培育文具、纺织品等多个行业垂直办展，已 形成多个专业性、国际性的会展品牌，是小商品城引领产业发展、促进城市经济、巩 固全球客商和商品两个集聚优势的国家级重要平台。2014 年起展览广告收入在 1 亿 元左右。 酒店业务：公司旗下有商城酒店、海洋酒店、义乌博览皇冠假日酒店等，2022 年酒店业务整合至 Chinagoods 平台进行营销，开发统一会员营销平台，构建私域流 量池，酒店收入同比+41%，毛利率大幅提升。预计随着疫情防控迈入新阶段，2023 年酒店业务收入将持续提升。

其他业务主要为市场配套服务业务，2019 年开展仓储及义西创业元项目，收入 大幅增长。2022 年及 2022 年之前，其他业务主要为市场配套服务，如仓储、数据服 务等。疫后毛利率有一定下滑趋势。除上述其他业务外，Chinagoods、Yiwu Pay 等也将陆续贡献收入利润（后文详 细阐述）。2023 年起，Chinagoods 平台开始向商户收取会员费。公司亦完成快捷通收 购，拥有互联网支付牌照，开辟金融服务业务。 经营现金流波动较大主要受到地产、商位费等一次性收入影响，费用率近年来 呈现下降趋势。公司经营性现金流波动较大，主要由于地产结算，以及早期租赁合 同期限较长从而收款较为集中所致。2020 年以后，随着地产业务剥离以及租约合同 期缩短，经营性现金流趋于平滑。受到商品销售业务大幅增长的影响，公司 2020 年 起期间费用率呈现下降趋势。