不同类型公募基础设施REITs现状及关注点是什么？

以下介绍的是不同类型公募基础设施REITs现状及关注点。

1.产业园区REITs

产业园区是最为传统和典型的适合作为公募基础设 施REITs项目的资产类型之一，主要优势表现为： 现金流较稳定、产权较清晰、估值逻辑明确、具有 增值潜力。 产业园区全周期管理包括投、融、管和退，之前产 业园区的债权融资渠道比较多，但是投资退出渠道 比较有限，造成了原始权益人负债较大、经营不善 的现象。公募基础设施REITs进一步打通和拓宽了 过往产业园区开发全周期中退出再投资的通道，为 产业园区开发构建了良性的闭环，有助于增强产业 园区运营商的管理能力、提升工业用地效率，从而 助力产业发展、产城融合。

此外，由于发行公募基础设施REITs后原始权益人 或原始权益人的关联企业仍将担任底层资产的管理 人，并收取管理费。管理水平的高低也决定了公募 基础设施REITs的估值及管理费的水平，这也会促 进管理人提高管理能力，由以往的重开发转变为既 重开发又重管理。

产业园区REITs的主要关注点： 产业园区所在土地使用权的属性易存在法律问 题，需要关注土地使用权是否存在合规性瑕疵或 者问题。 由于宏观经济的波动及疫情的影响，部分已上市 产业园区REITs 2022年可供分配金额完成度等指 标承压。进入后疫情时代及宏观政策稳定期，需 要持续关注出租率、空租期、租金水平及租金回 收率等关键指标的变化。 对于短租租约占比较大且存在部分标杆企业造成 租金集中度较高的产业园区，需要关注可能出现 的租户租约集中到期或大租户到期而未能续约， 从而对经营收入及估值产生的实质性负面影响。 为了达成吸引优质企业入驻、产业规模集聚效 应或者扶持产业孵化载体发展的目的，部分产 业园区往往会向园区租户提供诸如房租优惠、 房租减免等优惠补贴政策，企业的实际租赁成 本会小于园区的收入。倘若该些补贴并非长期 政策，未来补贴中止可能会对出租率造成一定 的影响，原始权益人需要提前测算在完全市场 化租金的情况下是否仍能达到发行条件，特别 是对项目估值的影响。

2.仓储物流设施REITs

仓储物流设施与产业园区在资产形态、收入渠道、 投融管退的生命周期等方面非常相似，具备现金流 较稳定、估值逻辑明确、具有增值潜力等优势， 是非常理想的REITs底层资产类型，也是当前国际 REITs市场上发展最快的一种资产类型。 随着我国电商的高速发展及电商渗透率的逐年提 升，配合我国庞大的人口基数及居民可支配收入的 增长，物流网络不断升级，具有良好区位优势的仓 储物流设施（特别是位于人口密集的长三角、大湾 区和京津冀地区的高标仓）被持续看好，已上市的 仓储物流设施REITs的底层资产均为高标仓。 从数据上看，疫情期间良好区位的仓储物流资产的 租金仍呈上涨的趋势，出租率也处于高位。但与此 同时，疫情也对高标仓的传统运营模式提出了新的 挑战，促进了其数字科技化的发展节奏及运营商的 管理提升。 由于以往资产类型投资方向不同，目前我国具备良 好区位优势的仓储物流资产主要由外资背景的投资 基金、新基建类企业及物流电商企业持有。

仓储物流REITs的主要关注点： 仓储物流设施的土地使用权属性易存在法律问 题，需要关注诸如土地使用权期限较短及资产 所在宗地并非仓储物流用地等土地使用权合规 性问题。 仓储物流设施资产租赁合同可能存在对仓储租金 和附加服务费的定价约定不明确，而租赁收入与 服务收入的拆分会对项目的估值结果产生影响。 仓储物流设施项目存在整租给同一电商大客户的 情形，需要考量由此带来的项目收益持续稳定及 来源合理分散的问题。此外，仓储物流设施项目 也可能为部分客户进行定制化的设计，需要考虑 客户退租后潜在的改造成本及其对估值的影响。

3.高速公路REITs

高速公路收费权是最为传统和典型的适合作为公募 基础设施REITs项目的资产类型之一，主要优势表 现为：资产存量规模巨大、现金流较稳定、资产权 属清晰、估值逻辑明确。高速公路REITs的推出， 为该项规模巨大的存量资产找到了一个崭新的融资 和退出渠道。高速公路REITs是经营权类REITs，预 计现金流分派率比较高，但由于高速公路特许经营 权到期后将无偿移交给当地政府，因此经营权类资 产价值将逐步下降，直到收费权到期。 截至2023年5月末，高速公路是公募基础设施底层 资产中上市募集资金最多的资产类型。目前已上市 的7只高速公路REITs原始权益人均为国有企业，高 速公路沿线经济发展水平或者物流需求均处于高位 （杭徽高速、广河高速、汉孝高速、嘉通高速、渝 遂高速、苏沪杭高速及沿江高速芜湖安庆段）。

高速公路REITs的主要关注点： 需要充分评估高速公路收费权估值及业绩预测的 重要参数：车流量、单公里通行费及折现率的影 响。车流量的预测模型较为复杂，需要考虑到历 史车流量、历史经济数据、预测经济数据、新增 道路、出行方式带来的交通量改变等，需要尽早 引入专业机构进行估算。高速公路的折现率在 8%-14%之间，高于产权类资产的折现率。 《收费公路管理条例》对公路资产收费期限做出 规定，一般不超过30年，目前已上市高速公路 REITs的基金存续年限一般均超过40年。随着底 层资产特许经营权到期，如果基金没有纳入新的 基础设施项目，则公募REITs将提前终止，因此对 于高速公路REITs而言，需要储备充分的扩募新购 入基础设施资产，以资产组合维持公募REITs的 存续。 作为受新冠疫情影响最大的资产类型之一，后 疫情时代对于剩余收费期较短的高速公路项目， 需要审慎评估疫情等突发公共事件对于估值的 影响。 高速公路作为资金密集型行业，如果后续经营收 益无法达到预期，则可能需要考虑额外融资来进 行后续的资产维护更新。沪深交易所发布的审核 关注事项对于高速公路项目路基路面、桥梁隧道 等存在的隐性质量问题及相关维护成本也非常 关注。

4.生态环保REITs

生态环保类项目具有投资金额大、项目回收期长的 特点，同时，生态环保类项目基于合理回报率的原 则定价，具有收入和盈利稳定的商业模式优势，受 短期因素扰动影响较小，具备一定的抗通胀性。生 态环保REITs的推出，为环保污废物处理产业发展 提供了新的融资渠道。 截至2022年末，生态环保类REITs有2只，分别是中 航首钢绿能REITs以及富国首创水务REITs。中航首 钢绿能固废垃圾处理及生物质发电项目收入主要来 源于固废垃圾及餐厨垃圾处置费和生物质发电上网 电费收入。富国首创水务项目则通过与政府签订的 特许经营协议，以污水处理费收入作为主要的收入 来源。其中富国首创水务项目中的合肥项目为PPP 模式。

生态环保REITs的主要关注点： 为了保证PPP项目的稳定运行，政府一般会要求 项目公司在一定期限内承担股权锁定的义务，因 此涉及PPP模式的项目，通常原始权益人需要考 虑在公募REITs发行上市后仍保留控制权，且需要 取得特许经营权协议签署部门和行业主管部门等 政府部门的无异议函。 来源于政府付费或政府补贴占比较高的项目，需 要考虑是否以满足“收入来源以使用者付费为 主”的条件。 PPP项目一般会有3～5年的建设期，需要考虑是 否满足“运营时间原则上不低于3年”的条件。 PPP项目合同的会计处理较为复杂，涉及大量的 会计估计，需要根据《企业会计准则解释第14 号》及相关会计准则的规定按照无形资产模式、 金融资产模式或者混合模式进行处理。不同的模 式选择，对于基础设施项目公司的财务报表存在 较大的影响，需要提前进行评估。

5.清洁能源REITs

在全球节能减排及我国设定“2030年碳达峰、 2060年碳中和”目标的背景下，电力结构逐渐由 以煤电为主体，转向由太阳能光伏、水电、风电等 清洁能源。我国地域辽阔，各类清洁能源的自然资 源丰富，且前期在太阳能光伏产业、水电产业投资 巨大，存量资产可观，行业集中度高。公募基础设 施REITs为推进清洁能源基础设施建设提供了新的 融资模式，有效降低相关企业的财务杠杆，助推行 业发展。 截至2023年5月末，底层资产为液化天然气燃料发 电设备的鹏华深圳能源REITs、光伏发电设备的中 航京能光伏REITs及海上风力发电设备的国家电投 新能源REITs均已完成上市。

清洁能源REITs的主要关注点： 光伏电站、风电设施用地面积比较大，土地使用 权性质比较复杂，可能涉及租赁用地、划拨用地 及移民安置等问题，需要尽早规划，取得有关部 门的审批文件及无异议函。 光伏电站及风电存量资产在历史上存在较多的政 府补贴，需要对历史补贴形成的大额应收补贴款 进行妥善处理，并结合新建光伏电站已不再享受 补贴的情况，在进行项目未来可供分配金额测算 时，审慎考虑政府补贴的影响及将其作为非经常 性收入后项目是否符合发行条件。如果项目上已 经存在大额补贴应收款，并且账龄比较长的情况 下，可以考虑进行剥离。 需要考虑国际事件、经济周期、气候变化等长短 期事件对预测及估值的影响。当前液化天然气价 格受到国际事件和经济周期的影响有较大的波 动，因此鹏华深圳能源在进行可供分配金额测算 时对该项影响进行了重点的敏感性分析。结合当 前的极端天气情况，水电、风电有可能受到局部 气候剧烈变动的影响造成发电量不及预期，需要 在可供分配金额测算及估值时进行考量及敏感性 分析。