金隅集团在地产领域的优势是什么?

高能级城市丰厚土储和工业用地资源构筑优势。

1.高能级城市土地储备丰厚

公司房地产业务地产业务方面，公司土地储备质优量大。截至 1H22 在手土储达到 692 万 平米，相当于 2021 年销售规模的 4.6 倍。其中 90%位于一线和二线城市。平均楼面价 11,770 元/平米，相比于销售价格(2021 年预售均价：25,228 元/平米)，利润空间可观。

得益于一、二线城市普遍有更好的基础设施和产业基础，高能级城市对人口有更强的聚集 效。根据各地方统计局数据汇总，2010-2020 年，一、二线城市的常住人口年均增长率分 别在 2.4%/1.8%，显著高于同期全国人口的年均累积增长率(0.5%)。尽管 2022 年以来，二 线城市和部分一线城市的房地产销售同样出现了快速的回落，长远来看，高能级城市人口 更为显著的聚集效应有望使这些市场的长期需求更显稳健。

此外，一、二线房价总体更平稳，伴随各地政府对房地产市场的平稳健康发展重视度的提 升、过往普遍趋紧的房地产限制政策正在逐步调整，平稳的房价表现有助于减少潜在购房 者因为房价预期恶化产生更多的观望情绪，加速市场的修复。

2.工业用地资源更添发展后劲

公司还在北京拥有 192 万平米待开发工业用地，在疏散非首都功能的进程中，公司的工业 产业正在逐步搬离首都核心区域，创造了大量的土地资源。同时，公司兼具备各类房地产 项目开发和运营的丰富经验，从而帮助公司在工业用地的一级和二级开发中都能获得更多 的收益，为这些腾退中的土地资源创造更大的价值。 2018 年，公司完成了对天津建材集 团的收购，获得了天津区域丰富的工业用地资源，使公司得以将在北京积累的工业用地清 理+转换+开发(开发+运营)的经验进一步复制到其他核心城市。截至 1H22，公司在天津市 拥有 567 万平米的工业用地。我们认为这种将优质土地资源和项目开发运营经验进行结合 的独特优势将为公司房地产业务的发展提供更强的后劲。

3.资产负债表稳健

虽然当前部分房地产企业由于前期高杠杆运营、融资能力受限、房地产市场冷却等因素影 响，面临偿债风险，我们认为公司的资产负债表仍较为健康，短期并不需要对公司的流动 性有担心。截至 1H22，公司合并口径剔除预收款后资产负债率为 62%(低于三条红线中划 定的 70%)，净负债率为 84%(低于三条红线中划定的 100%)，现金短债比 48%(低于三条红 线中划定的 100%)。截至 2022 年 3 月末，公司共取得银行授信 1881 亿元，其中尚未使用 的授信余额为 1151 亿元，具备充裕的备用流动性。长远来看，我们认为在水泥和地产业务 均已经构筑了较为牢固的竞争优势，将有助于公司更从容应对市场的挑战，平稳地穿越周 期。