金隅集团经营看点在哪？

金隅智造工场产业园 REIT 上市，开启城 市更新和资产盘活新机遇。

1. 金隅集团深耕投资物业领域，主要参与方实力较强

2022 年 8 月 29 日，北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）召 开的第六届董事会第十七次会议审议通过了《关于公司以金隅智造工场产权一期 等有关资产发行基础设施不动产投资信托基金（公募 REITs）的议案》，同意金 隅集团开展金隅智造工场产权一期等有关资产发行公募 REITs 申报发行工作。 根据相关安排，金隅集团作为原始权益人，认购金隅智造工场产业园 REIT 35% 的份额；北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称“金隅文化”）受基金管理 人、计划管理人、项目公司的委托作为金隅智造工场产业园 REIT 的运营管理机构，对项目的基础设施项目实施运营管理。

1.1 原始权益人——金隅集团

北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）是北京市市属大型国有控 股产业集团和 A+H 整体上市公司，是北京市唯一实现集团整体上市的市管企业，旗下上市公 司包括深交所上市公司唐山冀东水泥股份有限公司、唐 山冀东装备工程股份有限公司和新三板上市公司环渤海金岸（天津）集团股份有限公司、北京建筑材料检验研 究院股份有限公司。 金隅集团作为全国建材行业的领军企业，其主要业务包括生产和销售水泥熟料、 各类硅酸盐水泥和与水泥相关的建材产品，同时涵盖砂石骨料、环保、矿粉、外 加剂等产业和业务。公司是全国第三大水泥产业集团，京津冀最大的绿色、环保、 节能建材生产供应商，国内水泥行业低碳绿色环保、节能减排、循环经济的引领 者，具有较强的区域规模优势和市场控制力。截至 2024 年 6 月末，公司年熟料 产能 1.1 亿吨，水泥产能 1.78 亿吨，骨料产能 7660 万吨，危固废处置能力 545.6 万吨/年，主要市场覆盖京津冀、东三省、陕西、山西、内蒙古、重庆、河南等 国内 13 余个省（直辖市、自治区）及南非北部地区，公司在北方特别是京津冀 地区的市场占有率超过 50%，市场竞争优势明显。 近年来，房地产市场整体景气度偏弱，金隅集团营业收入规模虽然有所小幅下滑， 但依然表现出较大韧性，保持着超过千亿元的营收水平。2023 年，公司营业收 入达 1079.56 亿元，2024 年前三季度，公司营业收入达 770.37 亿元。

除了建材板块，金隅集团在投资物业板块也具有较强的业务优势。金隅集团自 1997 年开始涉足投资物业板块业务，并在该领域深耕 27 年：金隅集团于 2007 年出资设立北京金隅投资物业管理集团有限公司，负责金隅体系内投资经营、物 业管理和相关服务业领域，经营业态包括高档写字楼、商业、产业园区、孵化器 运营等多种业态。

1.2 运营管理机构——金隅文化

北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称“金隅文化”）于 2016 年成立，系 金隅集团旗下全资子公司，承载着科技产业园区建设、运营和服务的使命，致力 于打造国际领先、全国一流的综合性科技企业服务商、科技产业园区运营商。 2021 年末至 2024 年 6 月末，总资产规模整体呈现增长趋势。 金隅文化背靠金隅集团的整体运营管理资源和经验，于 2018 年开始专注于金隅 智造工场产权一期及产权二期项目的运营管理工作。

2. 基础设施项目地处北京市海淀区，地理位置良好

金隅智造工场产业园 REIT 投资的基础设施项目为金隅智造工场产权一期项目， 该项目坐落于北京市海淀区建材城中路 27 号，北临菁盈南路，东邻金隅科技园， 南临园区内道路，西临园区内道路，总建筑面积为 90907.03 平方米。地理位置 较好，紧靠上地区域产业集群和中关村科技园区，临近京藏高速，区域周边高新 科技企业云集，对创新性科技产业园区需求旺盛。 金隅智造工场产权一期项目为北京市上地区域东升板块区域内运营成熟稳定的 产业园项目，定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类租户。 截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目可出租面积共计 84944.41 平方米，已出租面积为 76669.37 平方米，出租率为 90.26%，运营超过六年， 已进入运营稳定期。截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目资产估值合计 11.08 亿元。基础设施项目入池资产包括 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、 12 号楼和 13 号楼。

3. 旧改标杆项目，差异化优势显著

金隅智造工场产权一期项目为城市更新、老旧厂房改造的标杆项目。2017 年前， 金隅智造工场产权一期项目为天坛家具厂房，在家具生产不再适应城区发展需要 后，2017 年起金隅集团将所属天坛家具调整退出的产业空间进行改造升级，用 于与海淀区共同建设智能制造创新产业园。改造完成后，该项目于 2019 年整体 入市。金隅智造工场产权一期项目已全面实现传统制造产业转型升级、产业空间 腾笼换鸟。 金隅智造工场产权一期项目的差异化优势显著。金隅智造工场产权一期项目具有 无地下空间、高层高、高举架的建筑结构优势，最大限度保留园区内 85%以上 的高举架、高荷载产业空间。普通产业园的层高在 2.5-3.5 米，楼板承重在 200-300kg/平方米；而金隅智造工场产权一期项目的层高在 4.2-9 米，楼板承重 在 300-500kg/平方米，高端装备制造等企业的研发办公和研发生产对于空间和 承重的要求较高，而金隅智造工场产权一期项目把最稀缺的产业空间留给具备小 试中试、检验检测以及小规模转产产业环节需求的“硬科技”创新企业，为中关 村科学城高精尖产业发展注入更多硬核力量，具备独特的竞争优势。

4. 项目运营相对稳定，出租率持续保持较高水平

基础设施项目依托于北京市西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，以 自有物业为载体，向租户提供智能制造及工业研发相关的租赁服务并获取租金收 益及相应的配套收入。 项目的租赁收入主要来源于产业载体的租金收入，目标客户主要为入驻园区的智 能制造及工业研发等高新技术企业，通过租金收入实现长期稳定的现金流入。 基础设施项目的招商模式不等同于商业地产的租赁招商模式，除了常规的商业地 产租赁招商模式外，主要通过行业协会、上下游关系的企业、产业活动、政府推 荐、政府重点落地项目等渠道进行招商获客，也会通过网络渠道进行推介。整体 而言，基础设施项目的招商模式依托于长期积淀形成的产业聚集效应，形成了特 色化的招商模式。 具体看，金隅智造工场产权一期项目于 2018 年 6 月起开始运营，项目已进入运 营成熟期。2021 年至 2023 年及 2024 年 1-9 月，项目出租率分别为 93.55%、 97.61%、95.57%和 90.26%。2024 年 1-9 月，金隅智造工场产权一期项目的当 期收缴率为 95.41%，主要系由于重要现金流提供方与金隅文化协商变更租赁合 同签署主体、降租事宜，影响了当期租金缴纳。2021-2023 年，基础设施项目租 金收入的期后收缴率均为 100%。2024 年 1-9 月，期后收缴率为 99.55%，主要 由于某租户与金隅文化协商变更付款节点。

在保持较高出租率的情况下，金隅智造工场产权一期项目租金单价也保持增长态 势，虽然项目受外部环境的影响，租金单价在 2024 年前三季度有所回落，但整 体依然处于较高水平。

在加回减免租金部分后，金隅智造工场产权一期项目近三年及一期收益情况良 好。受公共卫生事件影响，金隅集团和金隅文化积极响应北京市相关政策要求， 于 2020 年和 2022 年就基础设施项目租户分别进行了不同程度的租金减免，其 中 2020 年合计减免金额约 1574.00 万元（不含税），如将减免租金部分加回， 基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10169.08 万元，减免租金占加回减免 租金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年合计减免金额约 4659.46 万元（不含税），如将减免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约 12879.62 万元， 较 2021 年度营业收入增长 11.00%，减免租金占加回减免租 金后 2022 年度营业收入的比例约为 36.18%。

5.产业类租户居多，租户稳定性较强

金隅智造工场产权一期项目的建筑结构特点适合大体量租户租赁，其中智能制造 及工业研发类客户平均租赁面积相对较大，且租约相对较长，租约稳定性强。截 至 2024 年三季度末，项目租户租赁面积占比较高的行业为科技推广和应用服务 业、软件和信息技术服务业，两个行业的租赁面积占比达 90.75%。 金隅智造工场产权一期项目的租约期限主要集中分布在 2-3 年（含），主要原因 为大部分租户均涉及租赁合同的换签，换签后租赁合同的起租日期主要为 2024 年 4 月 19 日，因此租赁合同期限分布与剩余期限分布相近，租户整体稳定性较 好。

截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目共计 47 个租户，前十大租 户租赁面积总计为 55869.69 平方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%， 其中前两大租户各自租赁面积占项目已出租面积的比例在 10%以上；第三到第 十大租户各自租赁面积占项目已出租面积的比例在 3%至 7%之间，占比相对分 散。前十大租户均正常履约，在执行租赁合同稳定。 金隅智造工场产权一期项目的建筑结构特点适合大体量租户租赁，产业类客户平 均租赁面积相对较大，且租约相对较长，租约稳定性较强。前十大租户的所在行 业大类大部分为“科技推广和应用服务业”，但细分行业及主营业务有所区别。