保障性租赁住房REITs的特征是什么？

综合保障性租赁住房行业特征及最新上市的 3 单保障性租赁住房 REITs 详情，我们认 为保障性租赁住房 REITs 有四大主要特征，包括政策主导、运营稳定、多方监督、区域集 中。

保障性租赁住房与政策紧密相关，政策的让利幅度决定了资产质量。在“房住不炒” 的房地产行业宏观大背景下，保障性租赁住房作为地方政府解决大城市住房困难问题的核 心策略，其规划、建设、运营等所有环节都与政府政策紧密相关。依托于中央及地方多项政策保障性租赁住房项目可以盘活多类型存量土地资源，并获得财政补助、税收减免等经 营支持，投资及运营成本显著低于市场化开发建设项目。主要受政策主导意味着保障性租 赁住房具备抗周期特征，其建设运营受宏观经济、疫情等影响较小，甚至可成为地方政府 逆周期调节的对象，但与此同时保障性租赁住房也会受到政策限制，包括建设方案、租户 筛选、租金水平及涨幅等均需满足政策要求。

供需的高度不平衡推动保障性租赁住房出租率在大多数情况下高度稳定。由于地价较 商品住宅显著降低，结合各类政策支持，深圳及厦门保租房 REITs 租金单价仅为周边可比 项目租金的 40-70%，对目标人群具备相当程度的吸引力。同时保障性租赁住房采取申请 审核制，其直接影响的是市场化租赁份额，同区域的替代性供给不会显著影响经营。截止 2022 年 3 月两单 REITs 均已基本达到饱和运营状态，且仍有大量潜在租户处于申请及排 队状态，预期未来经营稳定性较高。

项目受政府、媒体、民众、市场等多方监督，高质量运营管理仍至关重要。保障性租 赁住房具有市场化和保障性双重属性，在高房价的一二线核心城市，其自规划伊始便注定 受到多方主体的广泛关注。当前保障性租赁住房仍处于建设高峰期，供给与需求尚不平衡， “僧多粥少”的局面使得项目规划建设、租户资格审核等多环节必须严格符合政策初衷， 同时也对项目运营管理机构提出了更高要求。此外我们认为，作为“十四五”期间核心城 市主要的新增住宅来源之一，高品质的运营管理也有望培育出巨大的增值服务市场。

区域集中特征明显，一二线城市空间广阔。保障性租赁住房主要针对人口净流入的大 城市新市民、青年人等，根据已公布的“十四五”住房规划城市统计，一线城市规划建设 量及占新增住房比例均位于最高位。此外一二线城市让渡地价和租金折扣的空间也显著更 大，未来长期需求稳定。我们认为，未来全国性的保障性租赁住房品牌将逐步发展壮大， 但考虑到当前租赁用地主要拿地建设主体仍为地方国企，预计初期保障性租赁住房 REITs 将以区域型产品为主，应该罕有跨区域的品种。

我们认为保障性租赁住房REITs较容易受到市场的欢迎，未来产品供给也会不断增加。