保障性租赁住房项目建设进展如何？

北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市十四五期间将分别筹建保租 房 40 万、47 万、60 万、60 万套，保租房筹建都将达本市住房供应总量的 40%以上。

1.华润有巢马桥 AI 店：多元化住房供应，打造示范级租赁社 区

 华润示范级保租房社区，保障城市建设者居住需求

华润有巢是中国领先的城市投资开发运营商华润置地于 2018 年创立的长租公寓 品牌，以服务国家战略、大力发展租赁住房为品牌使命，多措并举、先行先试，深 度参与保障性租赁住房建设。截至 2024 年 4 月初，华润有巢在上海有 11 个租赁住 房的项目，提供租赁房源超过 1.2 万间，其中接近半数坐落在闵行区。

“有巢国际公寓社区马桥 AI 店”就是其中保障性租赁住房项目的代表，其是 华润置地在闵行区打造的首个示范性租赁社区，项目地处上海马桥人工智能创新试 验区及南上海高新制造带核心位置，区域内公共交通网络发达，通勤便捷。项目获 取时间为 2019 年底，首批开业时间为 2022 年 6 月，并纳入保障性租赁住房。项目 占地面积共 4.2 万平米，总建面近 12 万方，包含 8 栋 15 层住宅楼、1 栋 3 层公共服 务配套楼，共可提供 2483 套精装公寓。同时配有近 1300 方商业（包含咖啡美食、 生鲜超市、美发美甲、快递收取等不同业态）、超 4000 方公共配套服务设施及 800 余个停车位。

同时该项目也包含闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，主要集中于公 寓 5 号楼 1-5 低楼层（下文所提及的“一张床”）。其建设初衷，是为了满足城市建设 者以及城市运行一线务工人员的实际需求、提供多元化服务，解决他们最关心、最 直接、最现实的住房问题。

 户型多样设施齐全，一站式解决人才住房之忧

户型方面：该社区设计了包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁产品， 且一间房占比较大。其中，“一套房”产品 179 套，包括两室房源 143 套、一室一厅 房源 36 套，面积均为 60 平方米；“一间房”房源 2166 套，其中一居室 1180 套，面 积为 40 平方米，单间 986 套，面积为 35 平方米；“一张床”则是共有 138 套房源、 440 个床位，并分为双人间 56 间和四人间 82 间。户型均为精装南北朝向配有全景大 窗，采光通风好，可直接拎包入住，同时可办理居住证。

租金方面：35 平米单间租金 1900-2200 元/月、40 平米一居室租金 2200-2500 元 /月、60 平米两室及一室一厅租金 3200-3600 元/月。而四人间和两人间充分兼顾到一 线工作者的收入水平和承受能力等因素，租金分别仅为 500 元/月和 900 元/月。租金 变化方面，该保租房项目租金需低于市场价 9 折，且每年涨幅需控制在 2%-5%以内， 其中市场价格是租赁备案中心通过项目备案得到。

公共配套：项目在提供多元化的安居户型基础上，还配备了诸多共享配套设施， 室内包含台球区、健身房、公共洗衣房、公共厨房、公共浴室等，室外公区含有篮 球场、羽毛球场等。同时项目配备智能门禁、单元大堂配备人脸识别、宿舍智能门 锁等，以此保障社区安全。入住前提供免费保洁服务，入住后家具非人为损坏也可 免费求助保修。

租赁条件：对于“一套房”和“一间房”其租赁条件相对比较宽松。根据随申 办 APP，需要满足以下两个条件。1、在上海市内有合法就业；2、在上海市内无房 或有房但在闵行区人均住房建筑面积低于 15 平米。且一个家庭或者单身人士只能承 租一套。而对于“新时代城市建设者管理者之家”而言，申请条件则只可以为建筑 施工及环卫绿化快递医护等行业一线职工。且根据项目人员介绍，只可以为单位集 体申请，不接受个人单独申请。项目租赁时间最短是 12 个月，当时正值春节活动， 最短可以 2 个月起租。其中租金及押金支付方式为押一付一、押一付三都可以，没 有强制要求，提前一个月申请退租即可返还全额押金。

入住情况：2023 年底项目整体入住率为 80%，空置率相对较高。主要原因有： 1、虽然项目首开时间为 2022 年 6 月，但首批仅有 400 间。二批次于 2023 年 3 月开 放，营业时间较短；2、受临近春节影响，5 号楼两人间和四人间退租率较高，其中 5 号楼入住率仅为 70%。根据上海基层党建公众号数据显示，项目已入住租客以 20 岁至 30 岁的年轻人为主，其中企、事业单位人员占 51%，一线产业工人占 35%。此 外还有约 14%的城市基础设施和公共服务行业人员。

我们对该项目租金收益率进行测算，主要做出以下假设： 收入层面：按照两室、一室一厅、一居室、单间、双人间、四人间户型出租率 分别为 100%、90%、85%、85%、70%、70%假设，可以得到整体出租率为 85%。月 租取区间中值，收缴率假设 100%，后可得该条件下项目年租金收入为 5828.25 万元。

成本层面：（1）该地块最终土地成交价为 34487 万元；建筑面积为 11.7 万方， 建安单方假设 4000 元/平米，则建安成本为 46800 万元；每套公寓假设装修标准 10 万元，则总装修成本为 24830 万元，故项目前期总投资成本 106117 万元；（2）根据 用途营运成本主要可分为空置房源管理费、物业管理费、折旧摊销费、职工薪酬和 其他费用。分别为年租金收入的 5%、5%、15%、5%、2%；假设不额外产生管理费 用、财务费用。考虑减免后的各项税费为年租金收入的 5%。故可得项目年营业总成 本为 2156.5 万元。 故最终根据以上假设，可以最终得出项目年净利润为 3671.8 万元，租金收益率 为 3.5%。

2.城投宽庭江湾、光华社区：规模最大保租房 REITs 项目， 推动保租房标准化发展

 地理位置优越，具备区块独特竞争力

城投宽庭是上海城投集团 2019 年发布的租赁住房品牌，推动保租房向标准化、 品牌化发展。截至 2023 年底，城投宽庭在上海 4 大区域布局 10 大社区，落实房源 超 1.7 万套。已开业运营湾谷、江湾、光华、浦江、张江（北）、临港、泊湾 7 个社 区，除湾谷社区以外其余 6 个社区均已纳入保障性租赁项目。整体规模位于上海市 场前列，并保持着迅速增长的规模趋势。

位于杨浦区的城投宽庭·江湾社区（以下简称“江湾社区”）、城投宽庭·光华 社区（以下简称“光华社区”）两个保租房项目，已经成功作为国泰君安城投宽庭保 障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的底层资产，于 2024 年 1 月 12 日在上交所上市。江湾社区、光 华社区地块分别于 2018 年 7 月和 2018 年 11 月由上海城投获取，运营开始时间分别 为 2022 年 11 月和 2023 年 3 月。共计可提供 2953 套保障性租赁公寓。

江湾社区和光华社区交通十分便利，分别临近地铁 10 号线殷高东路站。区位优 越，均地处杨浦区新江湾城，临近尚浦领世、湾谷科技园、创智天地等办公园区及 复旦大学、上海财经大学、同济大学等高等院校；配套设施完善，周边有悠方购物 中心、上海·星汇广场、国华广场等商业配套及新江湾城公园等景观资源。优越的 区位且租金是同地段同品质市场化项目的 90%左右，叠加资产区位具有一定的租赁 住房供给稀缺性，具备独特竞争力。

 高品质居住体验，满足多群体租赁需求

（1）江湾社区

户型方面：江湾社区项目共有可出租房间 1719 间，其中一室户型面积为 29-34 平方米，共 918 间：一室一厅户型面积为 41-48 平方米，共 276 间：一室二厅户型 面积为 63-68 平方米，共 325 间：二室二厅户型面积为约 73 平方米，共 96 间：三室 二厅户型面积约 99 平方米，共 104 间。项目以精装标准交付，租户可拎包入住。室 内配置齐全，配备有空调、洗衣机、冰箱、热水器等家电设施，以及床、床垫、餐 桌、餐桌椅、衣柜等家具。

租金方面：29-34 平一室租金范围为 3924-4931 元/月，41-48 平一室一厅租金范 围为 5157-6375 元/月，63-68 平一室二厅租金范围为 7776-8892 元/平，73 平二室二 厅租金范围为 8739-9643 元/月，99 平三室二厅租金范围为 10908-12037 元/月。截至 定价时点 2022 年 8 月，江湾社区项目备案租金为 141.1 元/月/平米，同地段同品质 市场租赁住房租金为 156.8 元/月/平米，即江湾项目备案租金低于同地段同品质市场 租赁住房租金 90%。后续经营期内，每年租金涨幅低于 5%，租赁合同期内的，租金 不作调整。

公共配套：同华润有巢项目一样，江湾社区也配置了公共洗衣房、健身房、公 共厨房等多元业态。服务方面含有大件快递代收服务、入户保洁、入户维修、衣服 干洗、场地租赁、代订服务（鲜花、果篮）、24 个小时保安等，为社区居民带来更加 丰富和便捷的生活体验。安防层面，项目入户大堂配置门禁人脸识别，入户门为指 纹密码锁等。

租赁条件：对于“一居室”和“二居室”其租赁条件相对比较宽松。根据随申 办 APP，需要满足以下两个条件。1、在上海市内有合法就业；2、在上海市浦西杨 浦、虹口、黄浦、静安、徐汇、普陀、长宁 7 个中心城区及浦东新区（外环以内） 人均住房建筑面积低于 15 平米。且一个家庭或者单身人士只能承租一套。而对于“三 居室”而言，申请条件只能为二孩、三孩家庭。根据项目人员介绍，项目单次租赁 时长可以为几个月短租，也可以为 1-3 年长租。其中租金及押金支付方式主要为押一 付三，提前一个月申请退租即可返还全额押金。公积金提取额度最高为 4500 元/月。

（2）光华社区

户型方面：光华社区更像是小户型版本的江湾社区，项目共有可出租房间 1234 间，其中一室户型面积为 25-36 平方米，共 1119 间：一室二厅户型面积为 54-66 平 方米，共 115 间。项目同样是以精装标准交付，租户可拎包入住。室内配置齐全， 配备有空调、洗衣机、冰箱、热水器等家电设施，以及床、床垫、餐桌、餐桌椅、 衣柜等家具。

租金方面：25-36 平一室租金范围为 3060-5047 元/月，54-66 平一室二厅租金范 围为 6250-9339 元/月。截至定价时点 2022 年 8 月，光华社区项目备案租金为 145.1 元/月/平米，同地段同品质市场租赁住房租金为 161.2 元/月/平米，即光华项目备案 租金低于同地段同品质市场租赁住房租金 90%。后续经营期内，每年租金涨幅低于 5%，租赁合同期内的，租金不作调整。

公共配套：光华社区同样配置了服务中心、洗衣房、公共厨房等多元业态，在 社区服务及安保层面也与江湾社区一致。所以在日常生活中，两个社区均有很好体 验度。

在租赁条件等其他方面，光华社区同江湾社区也是基本一致。截至 2024 年 1 月 中旬两个社区的出租率都很高，均超过 90%，其中光华社区也并没有受到开业较晚 的影响，其出租率更是超过 95%。除了其优越的地理位置外，另外一个因素是其房 源相对较少，市场需求大的一室户占比较大。两个项目空置的房型基本都是 60 平米 左右的一室两厅，这主要是因为该户型更多针对情侣居住，但往往出于价格考虑， 租户会更愿意选择价格低更多的一室一厅甚至单间，或者价格略增但面积更大的二 室户。在租户统计方面，两个项目租户定位多为年轻高知群体，但行业较为分散。 其中从事科技行业的租户占比最大，合计为 20.37%。年龄分布方面，江湾社区和光 华社区 40 岁以下的租户占比达到了 93.96%。学历分布方面，本科及以上学历的租户 占比达到了 90.77%。

我们分别对两个项目租金收益率进行测算，主要做出以下假设： 收入层面：江湾社区一室一厅及一室二厅出租率均为 85%，光华社区一室二厅 出租率为 50%，其余房型均为 100%出租率。则可以得到两个项目整体出租率均为 95%。月租取区间中值，收缴率假设 100%，后可得到该条件下江湾社区和光华社区 年租金收入分别为 11753.9、5980.9 万元。

成本层面：（1）根据上文所述，江湾社区和光华社区前期总投资分别为 18.56 亿元、9.45 亿元。（2）根据用途营运成本主要可分为空置房源管理费、物业管理费、 折旧摊销费、职工薪酬和其他费用。分别为年租金收入的 5%、5%、15%、5%、2%； 假设不额外产生管理费用、财务费用。考虑减免后的各项税费为年租金收入的 5%。 故可得江湾社区、光华社区年营业总成本分别为 4348.9、2212.9 万元。 故最终根据以上假设，可以最终得出江湾社区、光华社区年净利润分别为 7404.9、 3767.9 万元，年租金收益率均为 4.0%。

3. 金桥暮紫里：上海体量最大租赁社区之一，十余年丰富运 营经验

 老牌地方国企打造，助力板块人群宜居宜业

金桥集团作为成立于 1990 年的老牌大型国有企业，承担了“国家级开发区”上 海金桥出口加工区开发建设任务。十四五期间，金桥集团将在“七朵金花”区域内 开业 9 个项目，为园区企业和产业人才提供 1 万余套优质配套长租公寓，赋能地区 产业发展和人才集聚。按照金桥集团已公布的租赁公寓规划，截至 2023 年 8 月 23 日，金桥集团已在金谷、金港、上海智城投入运营的租赁公寓超过 5000 套，待开业 6 个项目。

位于浦东新区川沙利川路 421 弄的“金桥暮紫里”（原名“阳光花苑”），邻近地 铁 2 号线创新中路站和华夏东路站。总建筑面积 24 万方、共计 4640 套产品，是上 海规模体量最大的租赁社区之一。项目 2010年 6月动工建设，2013 年项目一期入市， 提供了 1300 多套产品。2022 年随着随着产业规模的扩大和升级，产业配套需求也日 渐旺盛，暮紫里也相应建设了二期，增加了 1700 多套房间。再到 2023 年 6 月三期 全面对外出租，该项目为金桥及周边板块的产业人群提供了 4640 套舒适公寓。

为了响应国家政策，金桥暮紫里也建设了一个“新时代城市建设者管理者之家”， 主要集中于三期 8 号楼、9 号楼。项目共计 538 套 4 人间房源，2152 张床位，建筑 面积 28m2 至 43 m2，精装修可拎包入住，同时配备专业的服务人员。

 青年发展型社区，提供良好稳定居住环境

户型方面：暮紫里 1-3 期共提供 4640 套 28-63 平米的 1-2 房及多人间产品，其 中 40 平左右的 1 房为主力产品，套数为 2453 套，占比超过 50%。52 平米 1 房 1 厅 仅有 52 套。50-63 平米 2 房 925 套。多人间方面，28-43 平米 4 人间 538 套，47 平 米 6 人间 672 套。房间功能布局完整、家具配置齐全，还有油烟机、洗衣机、热水 器、空调等电器配置，实现拎包入住。

租金方面：1 房户型租金范围为 2049-3144 元/月、1 房 1 厅租金范围为 3682-3936 元/月、2 房租金范围为 3130-4300 元/月。而四人间和六人间同华润有巢项目一样， 充分兼顾到一线工作者的收入水平和承受能力等因素，平均租金分别仅约为 625 元/ 月和 360 元/月。作为保障性租赁住房，一方面，租金定价需受政府监管审批，按规 定，租金定价在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，且年增幅应不高于 5%。

公共配套：项目内部配备 1 万方的商业综合楼，入驻有联华超市及烤全羊、沙 县小吃、兰州拉面等多家餐饮店，满足住户日常生活需求。含有篮球场、棒球场、 健身房、彩虹跑道等功能空间，满足多类运动需求。社区有 24 小时管家及安保、每 日公区卫生打扫等服务，还有人脸识别、智能门锁多重安全保障，为住户提供安全 舒适的居住环境。此外，暮紫里还提供定班专线（金桥北区和张江园区）及短驳公 交，并协助住户办理居住证和公积金提取等一系列贴心服务。

租赁条件：对于除多人间外户型，需要满足以下两个条件。1、在上海市内有合 法就业；2、在上海市外环人均住房建筑面积低于 15 平米。且一个家庭或者单身人 士只能承租一套。而对于“新时代城市建设者管理者之家”而言，申请条件同样为 “定向供应”，申请主体只能是一线工人的公司。项目租赁时间最短是 12 个月，其 中租金及押金支付方式为押一付三，提前一个月申请退租即可返还全额押金。

入住情况：2024 年 1 月初项目整体入住率为 80%，空置率相对较高。其中一期 入市较早，基本满租。二期承租率达 80%，三期由于刚入市，出租率比较低。各户 型方面，据项目人员介绍，2 室户由于数量少，满租且轮候人员多。1 室户流动性较 大，当前承租率约 80%。6 人间入市早，故为满租。而 4 人间入市晚，空置率较高。 服务人群会优先提供给金桥企业，促进金桥片区产城融合、实现宜居宜业。