保障性租赁住房概念、政策及举措有哪些？

顶层设计已明晰，租售并举齐发力。

保障性租赁住房（简称“保租房”，下同）是我国住房保障体系的重要组成部分，是我国 在新发展阶段坚持“房住不炒”重要定位下推出的住房保障工程项目，主要用于解决符合 条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。目前，我国正在加快完善以公租房、保障 性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，公租房和保障性租赁住房属于 租赁型保障房，而共有产权住房为产权类保障房。 保障性租赁住房这一概念最先出现于 2017 年，后于 2020 年被正式提出。2017 年 7 月， 住建部、国家发改委等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁 市场的通知》，首次提出要在“人口净流入的大中城市加快推进租赁住房建设，培育和发 展住房租赁市场”，并“优先面向公租房保障对象和新市民供应”，成为当前保障性租赁住 房的雏形。2020 年 10 月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 二〇三五年远景目标的建议》中正式提出保障性租赁住房的概念，要求“扩大保障性租赁 住房供给”。2021 年 7 月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台， 进一步将保障性租赁住房纳入我国住房保障体系。

我国住房保障体系进入新发展阶段，“十四五”期间以发展保障性租赁住房为建设重点。 2021 年 6 月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称“国办发 22 号文”）出台，首次在国家层面明确我国住房保障体系的顶层设计，即以“公租房、保 障性租赁住房和共有产权住房为主体”。随后各地积极响应，出台了加快发展保障性租赁 住房的实施意见。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房 870 万套（间），预计帮助 2000 万新市民、青年人等缓解住房困难，其中 40 个重点城市计划新增保障性租 赁住房 650 万套（间）。 加大配售型保障房供给，促进房地产业转型发展新模式。2023 年 8 月，国务院审议通过 《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称“指导意见”，下同），提出要建设配售型 保障性住房。同时明确做好政策衔接，协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等 的关系。一方面，城市人民政府继续按照国家现有政策发展用于配租的保障性住房；另一 方面，应当对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建 项目调整为规定的用于配售的保障性住房或商品住房。总结来看，新一轮住房保障体系的 改革特征在于“租售并举”，我国保障性住房市场逐步转向“配租+配售”的新模式。

就财政端而言，地方财政支出是建设保障性住房工程的主要资金来源，贡献度长期高于 96%。而保障房项目以“保本微利”为原则，具有公益属性，因此无论是新建还是存量改 造，大规模的保障房建设均需要长期稳定低成本的资金支持。当前地方政府财政支出压力 较大，短期来看，保障房建设还需中央政策资金赋能；长期来看，地方政府作为保障房运 营的主要参与方，应通过创新型工具来激发市场主体参与活力，引入社会资本。

结合现有政策文件和实践经验来看，保障性住房工程的资金来源较为多元化，财政资金和 央行政策工具为主要引领，REITs 等社会资本积极参与。具体来看，主要包含以下几个方 面： 一是中央财政资金补助。2021 年 5 月，国家发展改革委印发《保障性租赁住房中央预算 内投资专项管理暂行办法》，明确支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及 其配套基础设施建设。参考财政部披露信息，2022 年，中央财政安排城镇保障性安居工 程补助资金 708 亿元，其中 224.1 亿元用于租赁住房保障，剩余资金用于老旧小区改造和 棚户区改造。2023 年中央对租赁住房保障的财政补助略有增加，为 247 亿元。 二是地方政府专项债。指导意见明确指出，将符合条件的保障性住房项目纳入地方政府专 项债券支持范围。此外，2024 年 4 月 22 日财政部预算司司长介绍，今年将保障性住房领 域纳入了专项债券用作项目资本金的范围，进一步发挥专项债券撬动作用。 三是央行政策工具，包括 PSL 和保障性住房再贷款。2024 年 1 月，央行公告披露，新增 抵押补充贷款额度 5000 亿元，为政策性开发性银行发放“三大工程”建设项目（保障性 住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）贷款提供中长期低成本资金支持。 其中，2023 年 12 月新增 PSL 额度 3500 亿元，剩余的 1500 亿元在 2024 年 1 月投放。 随后，5 月 17 日，央行宣告将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合 理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。截至 6 月末，金融机 构已发放 247 亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为 121 亿元，后续贷款投放有望进 一步加快。

此外，REITs 政策不断细化，拓宽保租房建设融资新渠道。2021 年 6 月，保租房被纳入 基础设施 REITs 试点，随后陆续有保租房 REITs 发行上市。公募 REITs 的本质是将基础 设施资产产生的稳定现金流在资本市场证券化，从而实现“投资建设—运营管理—REITs 融资—资金回笼—扩大再投资”的业务闭环。因此，对于拥有大量基础设施资产的国企和 城投平台来讲，借助 REITs 能够有效盘活存量资产，助力地方政府债务化解。2022 年 5 月，国家发改委下发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信 托基金（REITs）有关工作的通知》，对保租房 REITs 的发起人、回收资金的用途等进行 进一步规范；2024 年 7 月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 项目常态化发行的通知》（以下简称“1014 号文”）出台，标志着我国公募 REITs 正式进 入常态化发行的新阶段。同时发行范围进一步扩大，新增公共租赁住房项目及由专业机构 自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业 提供配套服务的租赁住房项目。