保租房REITs怎么看？.pdf

保租房REITs怎么看？【核心结论】 建议关注保租房 REITs 的投资价值，把握“首发+扩募”带来的投资机会。 结合项目所处区位条件、历史运营表现等基本面情况以及原始权益人资质等 方面综合筛选优质项目，主要关注以下几点：（1）交通便利、配套设施完善、 物业服务周到的项目能保持较高出租率，从而稳定租金收入；（2）项目的运 营机构经验越丰富，底层资产运营时间越长，整体运营情况越稳定；（3）关 注保租房项目周边竞品情况，或对项目的出租率产生负面影响。

【报告亮点】 遵循自上而下的方法分析保租房 REITs。先从政策文件出发，对我国保租房 市场发展历程进行回溯，并梳理保租房 REITs 发行和储备情况；然后总结保 租房项目的现金流分析框架，对现有 5 只上市保租房 REITs 的一级定价和二 级估值展开分析，最后总结投资价值和建议。

【主要逻辑】 逻辑一：政策助力保租房市场快速发展，地方政府推动保租房 REITs 上市动 力较强，市场或将不断扩容。 保租房 REITs 打通了地方国企的投融退闭环，因而各地在推进保租房 REITs 上市方面积极性较高。1014 号文的发布将公募 REITs 从试点发行推进至常 态化发行阶段，3 只保租房 REITs 扩募计划已发布，10 余单储备项目已完成 招标工作，预计未来保租房 REITs 的发行规模和数量将进一步提升。 逻辑二：保租房 REITs 底层项目运营情况稳定，具备一定的抗周期属性。 相较于高速公路、产业园等类型资产，保租房项目受宏观经济波动的影响相 对较小。自上市以来单季度营收环比变动绝对值低于 2%，保租房或公租房 在租金定价上具备较大优势，且保租房出租对象的租赁需求更为刚性。 逻辑三：租金小幅上调使得保租房项目估值抬升，二级市场表现强劲。 保租房 REITs 上市溢价率较高，四只 REITs 上市首日涨幅超 15%；此外， 保租房 REITs 价格不断上涨，年初至今平均涨幅在各版块中位列第一，且跑 赢沪深 300 和中证全债指数。2023 年四只保租房 REITs 的现金流分派率均 不低于 4%，具备一定的投资价值。