REITs在中国的发展历程介绍

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中国 REITs 的发展，经历多个阶段，2014 年国内首支类 REITs 产品“中信启航专 项资产管理计划”在深交所挂牌；紧接着 2015年国内第一只公募 REITs—鹏华前 海万科 REITS 特批成立。2020 年 4 月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托 （REITs）试点相关工作的通知》明确了采用“公募基金+基础设施 ABS+项目公 司”契约型产品结构，优先支持基础设施补短板行业；2021 年 5 月 14 日，上交 所和深交所分别审核通过首批 9 只基础设施公募 REITs；

2021 年 6 月 21 日，国 内首批公募 REITs 正式发行，标志着国内公募 REITs 正式启航。2022 年 5月 31 日，上交所、深交所发布《公开募集基础实施证券投资基金业务指引第3号-新购 入基础设施项目（试行）》，指引明确了新购入基础实施项目的条件、程序、信息 拔露要求和扩募发售相关安排，大力支持上市 REITs 通过扩募等方式收购资产， 基础实施 REITs 扩募规则至此正式落地。

距离第一批 REITs 试点项目上市已经过去了一年，沪深两市已经经历了四个批次、 共14支公募REITs的上市，合计募集金额541.43亿元。随着市场经验不断丰富， 中国 REITs市场政策也在逐步完善。政府出台了多项政策以促使审批、运作机制 不断完善，为未来 REITs 市场的扩容和已发行项目的扩募打下基础。

此外，国家层面也多次发文鼓励基础设施 REITs，2022 年7 月 1 日，为持续推动 存量资产盘活，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产 扩大有效投资有关工作的通知》提出了一系列要求，包括建立盘活存量资产台账、 推动落实盘活条件等。《通知》中还提到对具备相关条件的基础设施存量项目， 可采取基础设施领域 REITs、PPP 等方式盘活。同时要求各省级发改委鼓励符合 条件的项目发行基础设施 REITs，对发行基础设施 REITs 项目进行宣传推广。发 改委将从被推荐的盘活存量资产项目中确定不少于 30 个项目进行试点示范，公 募 REITs 未来有望持续扩大试点范围。

高速公路方面，2022 年 7 月 12 日，国家发改委、交通运输部发布《国家公路网 规划》，鼓励在高速公路领域改革创新投融资政策，进一步完善多渠道、多层次、 多元化投融资模式；强化资金保障能力，落实事权支出责任，鼓励吸引社会资本 参与国家公路建设。为了积极盘活存量资产，政府鼓励在高速公路领域稳妥开展 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，形成存量资产与新增投资的 良性循环，高速公路等交通基建投资有望重点发力。高速公路资产依然是未来 REITs 发行的主要资产之一。