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交通运输行业-高速REITs全解读：云程发轫，万里可期。盘活万亿存量资产、REITs 市场空间大。中国基础设施存量已经超过 100 万 亿元，形成这些优质资产需要巨额投资，使得承担基础设施建设的各类市场 主体承担了大量的债务。盘活存量资产、为新增投资输血、控制运营主体负 债率等需求，催生了基础设施 REITs 在中国的不断发展，政府陆续出台了如 发改委 958 号文等政策文件来不断完善 REITs 扩容、扩募的审批运作机制。

REITs资产中交通运输行业占比高，高速公路为主。截至 2022 年 7月已发行 的 14 单 REITs，共募集资金 541 亿元，其中交通运输领域资产数量和募集金 额均超一半，是 REITs发行的主力军。截至 2022 年 7 月，绝大多数 REITs在 二级市场上均有良好的收益，且首批发行的 9 支 REITs在 2021年现金分派的 目标达成率均超过 100%，2022 年受疫情影响部分资产收益不及预期。

高速公路是优质的 REITs 底层资产。中国公路总里程位居世界第一位，仅部 分比较优质的公路资产已经上市，有较大发展 REITs 的存量空间。高速公路 是 REITs 优质的底层资产体现在：通行费收入规模大且增长稳定，带来稳定 现金流，收入具有韧性；资产权属清晰、收费期限明确，符合 REITs 对底层 资产的要求；行业债务压力大，需要多元融资渠道。省交投由于资产规模庞 大、融资需求大、资产负债率高，是未来 REITs 的主要发行主体。

高速公路盈利模式决定了稳定的现金流，可供分派金额充沛。收入端，收费 标准由地方政府定价，调整频率较低，通行费收入增量主要来自车流量增 长；成本端来看，付现成本占比小，各项成本相对稳定。车流量主要由小汽 车和大货车组成，其中小汽车消费属性较强，疫情期间波动较大，但长期看 增速稳定，货车有一定弱周期性，与宏观经济相关，但是疫情期间韧性较 强。总体来看高速运营主体现金流稳定且充沛。

已发行高速 REITs 情况：5 单高速公路区位条件都比较优越，上市 REITs资 产平均剩余收费期限约为 15 年，最短为 8 年，最长为 24 年，相对新建高速 公路、成熟高速公路车流量可预测性更强，新建高速未来收费弹性更大。对 比历史和预测的车流量增速，发行时对车流量估计过于乐观的资产，不达预 期的可能性较大，发行后的价格走势会相对较弱。反之，则收益较好。

REITs 估值方法及投资建议：剩余周期收益法是最适合给高速公路公司估值 的方法之一，而海外成熟 REITs 市场也采用 P/FFO 相对估值法评估 REITs。 当前 REITs 作为刚上市的新产品，受到市场的热捧，且发行规模小，属于供 不应求的状态，因此市场估值存在一定溢价。未来，投资人需要跟踪、分析 REITs 底层资产的运营数据、实际价值变化，做出投资决策。