有谁知道中国住房租赁市场的发展现状

你好，关于中国住房租赁市场的发展现状，在《房地产行业：中国住房租赁市场研究报告》中有提及，具体信息可以查找原报告了解。

1.长租公寓

监管逐步完善，规模增长趋向理性

自 2018 年起，分散式长租公寓屡屡“爆雷” 令房东和租客遭受重大损失引发社会纠纷， 这一方面是因先行者缺乏市场经验导致经 营不善或资金断链亏损以致无法继续履行 与业主、租户之间的合同；更主要的原因， 同时也引起社会广泛争议的是长租公寓运 营商采取“高进低出”、“长租短付”等 租房模式吸引房源占领市场份额，甚至诱 导租客与金融公司签订“租金贷”合同， 并进一步借助租金贷业务平台获得租客的 贷款，通过调整租金支付方式利用期限错 配变相融资形成了庞大的资金池，获得大 量带有杠杆性质的现金。然而由于缺乏监 管机制和约束，资金池的安全无法得到保 障，风险暴露后，因租客与业主之间没有 直接的合同关系，租客面临业主收房同时 还需偿还“租金贷”的困境。根据中新经 纬不完全统计，仅在 2019 年全国范围内就 有超 20 家长租企业“爆雷”，天眼查发布 的《房地产行业企业数据报告（2020）》 显示，全国约 22% 的长租公寓相关企业存 在过经营异常。

2018 年 9 月，上海五部门联合下发《关于 进一步规范本市代理经租企业及个人“租 金贷”相关业务的通知》要求严格规范“租 金贷”业务；2019 年底，国家六部委联合 印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的 意见》要求加强贷后管理，防止形成资金 池、加杠杆；指导住房租赁企业将租金、 押金等纳入监管账户。随后，北京、深圳、 重庆等地陆续发布相关通知进一步落实文 件内容，同时，多地相继出具租赁合同范 本以保护双发合法权益。市场上，面对已 然陷入困境的长租企业，贷款银行为租户 提出贷款结清方案，部分公寓品牌则向权 益受损的租户、业主甚至供应商和员工提 供援助方案，共同承担社会责任。

此外，各地在政府主导下相继成立住房租 赁平台，将租赁企业报备、资质审查、房 源发布、合同网签和监督管理等等的交易 功能集中在同一平台，信息更加透明、公开， 最大可能消除租户疑虑。2021 年底，成都 住房租赁交易官方平台完成升级上线，进 一步完善了住房租赁体制。平台不仅有住 房租赁企业房源、中介房源，还有个人房 源和国有租赁房源，截至 2022 年 4 月底， 在租房源有 88.5 万套。此外，还按街道定 期推出市场平均租金水平公示，对稳租金、 稳预期和规范市场起到了积极作用。

行业并购调整持续进行中， 优质品牌运营渐入佳境

在经历了政策风口之下的非理性扩张后， 市场风险及经营风险逐渐显露出来，行业 规范、监管的加强也加速了长租公寓行业 的整合调整，收并购或合作事件也时有发 生，其中既有以扩大市场份额为目的的市 场主动行为，也有政府作为资源对接平台 引导市场力量进行股权转让或资产转让的 行为。2019 年初，复基控股公告，在上海 房协的指导下，其子公司麦家公寓初步完 成对寓见公寓部分资产的重组工作；2020 年，依托链家资源孵化的分散式公寓企业自如于宣布收购贝客公寓，在更多的城市 范围内弥补自身在集中式房源的供给，目 前已布局北京、上海、深圳等 10 个城市， 管理房源超 100 万间，行业头部效应十分 明显。

针对轻资产运营的长租公寓品牌的收购， 不同类型的风险考量有所不同：分散式公 寓由于业主众多、房源杂乱，有存在隐形 债务的可能，且后期管理相对分散，收并 购过程存在诸多挑战。而集中式公寓由于 前期需经历选址、测算、改造等复杂流程， 且投资金额门槛高、时间成本长，入局者 相对谨慎，后续通过集中管理运营情况更 加明朗，在收并购中更有优势。2020 年， 主攻蓝领公寓服务的安歆集团先后宣布收 并购三家中小公寓企业，而早在 2019 年， 其已战略并购如家旗下长租公寓品牌“逗 号公寓”，如今在 27 个城市服务企业约 2,000 家，提供床位数约 13 万，是提供企 业员工宿舍服务的行业领头羊。

收并购的发生伴随着行业的整合与调整， 与此同时，市场主体也不断摸索优化其经 营模式。随着 2021 年房地产企业年报的陆 续披露，多家房企旗下的长租公寓品牌表 现持续好转。根据万科年报，截至 2021 年 末，泊寓业务布局全国 33 个城市，运营管 理长租公寓 20.87 万间，累计开业近 16 万 间，数量规模名列前茅。开业项目的平均 出租率达到 95%，公寓业务近三年的收入 复合增速 52%。龙湖集团年报显示，集团 主航道业务之一的冠寓已开业 10.6 万间， 开业超过半年的项目出租率约 94.3%，全 年长租公寓租金收入贡献 22.3 亿元并首年 实现盈利 1.4 亿元，同时表示未来冠寓业务 将保持 20% 以上的年化增长速度发展。房 企系的集中式公寓运营能力逐渐趋向稳定 成熟，在探索中迎来新的发展阶段。

2.政策性租赁住房

关注新青年、新市民住房问题，抓紧推进保障性租赁住房建设

2020 年，中国专本硕毕业生数量较 2010 年增长近 42%，达到 863 万人。国务院于 2022 年发布 的《新时代的中国青年》白皮书数据表示，2014 年以来，在新登记注册的市场主体中，大学生创业 者超过 500 万人；北斗卫星团队核心人员平均年龄 36 岁，量子科学团队平均年龄 35 岁，中国天眼 FAST 研发团队平均年龄仅 30 岁。由中国青年创业就业基金会与泽平宏观机构联合发布的《中国青年 创业发展报告（2021）》研究结果显示，以 2015 年为基准 100，2020 年中国青年创业发展指数上 升至 167.5，排名靠前的主要是一线城市、发达省会城市及东部发达地级市。青年群体已经是创业创新 的中坚力量，也是城镇化过程中的高质量生产要素。然而，近年大城市飞涨的房价让不少新市民面临 置业压力，而目前租赁市场的产品供应无法完全匹配新市民、青年人对户型和品质的需求，令这部分 人群时常陷入买不起房又租不好房的尴尬局面。

2021 年 7 月，国务院办公厅发布 《关于加快发展保障性租赁住房的 意见》（以下简称：《保租房意 见》），首次明确了国家层面住房 保障体系的顶层设计，主要由公租 房、保障性租赁住房和共有产权住 房三类主体构成。2021 年 8 月底， 住建部在国务院新闻办公室举行的 “努力实现全体人民住有所居” 新闻发布会上表示，公租房主要面 对低保、低收入住房困难家庭，目 前已基本解决；保障性租赁住房主 要解决人口净流入大中城市的新市 民和新青年的住房问题，他们多不 符合公租房的收入条件但又有住房 困难；共有产权住房的目的是帮助 有一定实力，但又买不起房的夹心 层。相较于公租房的基本公共服务 性质，保租房更偏向于普惠性民生 服务，由政策支持市场运作。因具 有保障及公共的属性，公租房和保 障性租赁住房也被统称为政策性租 赁住房。

引导多主体投资、多渠道供给，财税扶持力度大

多主体投资、多渠道供给的方式将加快保租房的筹集、筹建速 度，后续大规模、集中式的房源入市也将有助于培育机构化、 专业化的市场主体。与此同时，财税、金融和土地等方面的支 持政策有效降低了保租房建设、运营和融资成本，提高租赁企 业盈利的可能性。可以看出，宏观调控的同时兼顾了市场机制 的作用，遵循市场规律，从多方面激励各类主体选择合适的渠 道参与保租房的建设。 此外，适当扩大财政补贴范围至市场化长租公寓同样有利于激 发市场参与租赁市场建设的积极性，加速扩大租赁市场规模。 展望未来，政策性租赁住房将与市场化长租公寓并行，延续“高 端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次租赁住房供应 体系的理念。