中国住房租赁发展规划及政策环境分析

如果你对该问题感兴趣的话，推荐你看看《房地产行业：中国住房租赁市场研究报告》这篇报告，下面是部分摘录的内容，具体请以原报告为准。

1.培育供应主体 扩充住房租赁市场规模完善规范与监管

中国住房租赁市场在政策引导下自 2015 年开启了快速发展模式，在 “积极培育 经营住房租赁的机构、支持房地产开发 企业将其持有房源向社会出租”的政策 号召之下，住房租赁企业机构化、规模 化发展成为趋势，并在较短时间内实现 了住房租赁市场的规模扩充。截至 2018 年底，位于市场领导地位的万科泊寓、 魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞和城家 公寓五家不同背景的集中式住房租赁企 业在 16 个重点城市的开业项目近 550 个，并带动中国住房租赁市场呈现专业 化、规模化发展的趋势。结合具体运营 的项目分布，将近 60% 的项目分布在 四个一线城市，也反映出规模化、机构 化的长租公寓企业在选址上偏向于一线 城市或发展较快、人口净流入较多的强 二线城市 1 。至 2021 年末，除世联红璞 易主外，万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠 寓和城家公寓依然是长租公寓市场的主 力，合计管理规模超过 40 万间，这也 意味着在过去三年即便处于行业发展的 初期，同时面临疫情的冲击，中国住房 租赁市场仍然得以快速发展、市场规模 快速扩大。

而后，中国住房租赁市场在明确的发展 方向和不断完善的政策推进下逐渐发展 壮大⸺政策面从培育市场供应主体、支 持承租人享受公共服务、落实公积金支 付房租政策、允许商改租、给予税收优 惠和提供金融支持、以及增加租赁住房 用地等多方位进行部署，以加快建设和 发展住房租赁市场。从中央层面的政策 支持到各地落实于具体措施及规划中， 中国住房租赁市场的宏图正慢慢铺开， 其间反映出来的不同区域城市间的需求 差异也预示着不同城市间住房租赁市场 的不同发展方向，从试点城市的选择上 也大体反映了租赁住房需求增长与人口 流入的密切关联。

与此同时，市场面也给予积极反应，不 同类型的市场供应主体积极布局和拓展 令住房租赁市场在政策暖风之下得以不 断发展，而快速发展过程中的试错与暴 露出的问题又进一步催生了行业的规范 与监管的完善……在引发市场反思的同 时，市场调整也悄然发生，精细化运营、 产品多样化、轻资产输出、融资渠道拓宽、 智能与绿色租赁等等都体现出现阶段中 国租赁市场不同层面的特点与趋势。

2.存量盘活与增量建设并行拓宽房源筹集渠道

盘活存量用房是租赁住房房源筹集的主要 途径之一。在 2017 年 7 月份，九部门联合 发文鼓励国企将国有闲置和低效利用的厂 房、商业办公用房等改建为租赁住房。

中国许多的大中城市都拥有较长的发展历 史，在城市中尤其在核心区域土地开发强 度和建筑密度都较大，一定程度限制了这 些具备较高价值的成熟区域的发展升级。 另一方面，随着各地产业升级迭代和城市 发展的推进，城市中空置的老旧厂房、商 业楼宇等物业成为土地低效利用的典型， 综合面貌较差、潜藏安全隐患的城中村也 成为城市发展的隐忧。通过更新改造来盘 活存量用房，不仅能快速实现租赁住房的 供应，也大大提升存量物业的利用率。因 此在各地的实践中，包括拥有大量存量资 产的国有企业、房地产开发企业、酒店运 营商、长租公寓创业品牌等不同背景的住 房租赁企业都纷纷通过收储此类闲置物业， 进行更新改造后作为集中式公寓出租。

2022 年 5 月，长沙发布《关于推进长沙市 租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量 房的试点实施方案》鼓励个人住房盘活供 作租赁住房，创新性地由政府主导激励个 人将存量闲置房源纳入长沙市住房租赁监 管服务平台用作租赁住房以扩大市场供应， 而平台的监管也必然有益于规范市场行为。

与此同时，新增土地供应亦是建设租赁住 房的重要方式。2017 年 6 月，上海在全国 范围内首次推出“只租不售”宅地，两宗 宅地用途为租赁住房，要求竞得人须 100% 自持，这意味着近 2,000 套的供应最终将 落入租赁市场，进而加快推动住房租赁市 场的发展。随后杭州、深圳、北京、南京 等地相继推出此类宅地并成交。2021 年 4 月，国家发改委印发《2021 年新型城镇化 和城乡融合发展重点任务》，在加快建设 现代化城市的部分要求着力解决大城市住 房突出问题，单列租赁住房用地计划。最后， 各地方政府也纷纷要求在年度建设用地供 应计划中单列租赁住房用地计划，通过集 中建设、配建等方式增加租赁住房的建设 和供应。

此外，在 2017 年 8 月，自然资源部、住建 部印发《利用集体建设用地建设租赁住房 试点方案》，同时确定在 13 个城市试点利 用集体建设用地建设租赁住房，即集租房。 截至 2021 年底，北京已累计开工集租房项 目 49 个，建设房源近 7 万套，规模位居全 国第一。法律的逐渐完善以及制度的创新 和突破有望为其他试点城市对集体建设用 地的探索和使用带来更多机遇。

3.金融及财税支持为住房租赁市场探索可持续发展之路

尽管租赁市场规模持续扩大，但前期投资 大，回报率低、回报周期长且缺乏良好 的盈利模式是参与主体面临的主要问题， 也制约了市场的可持续发展。于 2016 年 印发的《关于加快培育和发展住房租赁 市场的若干意见》同时提出支持符合条 件的住房租赁企业发行债券、不动产证 券化产品；稳步推进房地产投资信托基 金（REITs） 试 点。2017 年 底， 全 国 首 单权益型公寓类 REITs 新派公寓权益型 房托资产支持专项计划发行。2018 年 4 月，中国证监会、住建部发布《关于推进 住房租赁资产证券化相关工作的通知》完 善了住房租赁资产证券化的流程，支持住 房租赁企业发行权益类资产证券化产品， 积极推动债权类资产证券化产品，试点发 行 REITs 以盘活存量资产。这无疑体现 了国家政策层面从金融方面给予租赁市 场发展的大力支持。根据戴德梁行统计， 截至 2018 年底，共有 11 单租赁住房类 REITs、CMBS 产 品 成 功 发 行， 规 模 近 135 亿元。同年 5 月，银保监会印发《关 于保险资金参与长租市场有关事项的通 知》明确了险资投资长租市场的要求，同 时支持险资发挥自身长期、稳定的优势投 资长租房项目，并开通绿色通道，优先处 理，支持租赁住房健康发展。三个月后， 首单由险资通过保险私募基金参与的长 租公寓项目“中再资本 - 协鑫长租公寓” 落地南京，投资额约 80 亿元，可提供租 赁住房约 4,000 套。

2019年1月，财政部、住建部联合发布《关 于开展中央财政支持住房租赁市场发展 试点的通知》，中央财政对示范城市每年 给予资金支持，为期三年，奖金额度按城 市规模分档确定。同年 7 月，首批共 16 个城市试点名单公布，包括 3 个直辖市、 11 个省会城市以及 2 个计划单列市，这些 城市每年将获批专项资金共计 134 亿元。 长沙是其中一个城市，发布了奖补资金分 配方案明确多种渠道筹集均能获得奖补， 如对集中新建、改建改造等方式筹集的项 目以每平方米 650 元的标准按进度给予 补助；广州对利用集体、国有建设用地建 设集体宿舍型租赁住房的，每平方米的建 筑面积补贴 1,200 元，激励市场主体参 与建设租赁住房。在实施过程中，各城市 也在根据市场反馈及时修订方案。考虑到 改建成本较高，深圳将非居改租项目的奖 补标准翻倍至每平方米 600 元，城中村 项目则在原先标准上再额外发放每平方 米 300 元的一次性补助。为缓解近两年 疫情对住房租赁市场的冲击，深圳还降低 了企业对补贴的申报门槛。中央财政对发 展租赁住房示范城市的补贴一定程度上 缓解了租赁企业建设、筹集租赁住房的成 本压力。次年 7 月，试点城市再增 8 城， 24 个城市将发挥示范带动作用，率先探 索租售双轨并举的住房市场新格局。