宏观专题报告：房地产调控引发的故事

上传者：潘*
时间：2021/03/19
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宏观专题报告：房地产调控引发的故事。本轮房地产调控的展开。2021年以来的宏观经济和货币政策变化，很多都与房地产调控有着密不可分的关系。央行和银保监会2020年底联合发布的房地产贷款集中度管理制度，拉开了本轮房地产调控的大幕。从总量视角看，2020年房地产贷款增速并不算高，但除了总量视角外，还需要结合结构视角。2020年，个人住房贷款与总体房地产贷款的偏离值得关注。此外，问题还在于，控房价只管住房地产贷款总量和结构并不够，由于个人经营性贷款利率低于房地产贷款利率，存在信贷资金借道个人经营性贷款进入房地产市场的可能性。房地产调控引发的货币政策变局。最近一段时间，就在热点城市密集出台新一轮房地产调控措施的同时，流动性回归紧平衡格局。从一个更大的视角看，流动性收紧和房地产调控不是相互隔离的、相互孤立的，而是可以看作一组有组织有协调有统筹的共同行动。从央行的角度看，流动性、资本和利率三大约束是一个长效机制，当鼓励信贷增长支持实体经济时，央行放松这三大约束；当希望调节信贷总量或信贷结构时，央行收紧这三大约束。 2021年经济增长可能持续超预期，房地产调控和金融调控可能持续较长时间。学术界有学者提出观点，认为中国经济潜在增速正在逐步下台阶，假如这种观点成立，2021年GDP增速高将完全是由于低基数原因，基数因素消退后将重新下行。然而，从柯布-道格拉斯总量生产函数出发，我们认为中国经济的潜在增速可能比市场预期更高。由于实际增速围绕潜在增速波动，这意味着中国经济实际表现可能比市场预期更好。在这样的宏观环境中，房地产调控和金融调控可能持续较长时间。