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深圳国际研究报告：土地转性贡献弹性，高股息价值凸显。定位基建管理平台，物流业务贡献高弹性。公司定位深圳国资委 旗下基建管理平台角色，主要业务包括物流、收费公路及环保、港 口等,同时投资深圳航空及国货航的股权。公司公路环保业务依托 深高速（持股51.6%）开展，业务较为稳定，过往归母净利润中枢 在11-12亿港元。物流业务以物流园运营为基础，在物流用地转 为商业及住宅用地时，可贡献大量住宅开发收益及土地增值收益， 是公司盈利弹性的来源。2023年公司归母净利润实现19.02亿港 元，同比增长51.66%；公司分红比例过往6年维持在50%左右。

华南物流园项目初步落地，预计2024年贡献利润。2023年公司华 南物流园与政府签订土地整备协议，以53万平方米物流土地置换 得10.8万平米商业及住宅用地及拆迁补偿。根据我们测算，华南 物流园在项目期内贡献的税后收益可达150亿元人民币，其中土 地增值收益约96亿元。我们预计2024年公司可确认补偿的4块 土地其一的土地增值收益，贡献增值利润。此外，公司以运营成熟 的物流园为底层资产发行REITs，可以实现资产出表并获得一次性 收益。2024年6月，公司的华夏深国际REIT正式发售，相关收益 在2024年确认。

公路港口利润稳定，深航不再对公司业绩产生负面影响。公司公 路及港口业务贡献盈利稳定，2023年受益于出行及车流量恢复， 公路业务归母净利润同比增加54%。子公司深高速以益常高速为底 层资产发行REITs，2024年3月已募资完成，今年可贡献利润。 公司持有深圳航空49%股权，2018-2019年分别为公司贡献4.7亿 港元、5.9亿港元归母净利润。由于航空出行大幅减少，深圳航空 连续4年净亏损，公司计提相应资产减值准备。截至2023年，公 司已计提拥有的深圳航空全部权益。2023年及以后，深航亏损不 会让公司业绩受损。