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深圳国际研究报告：低估值高股息深圳国企，华南物流园进入业绩兑现期。1、直属深圳市国资委，坐拥湾区优质资产。深圳国际是直属深圳国资委的交运资产管理平台，坐拥湾区优质资产，旗下资产包括深圳市龙华区 50万平方米待开发住宅面积+52%深高速股权+49%深圳航空股权+1055万平方米规划物流园面积。公司物流主业稳步成长，高速港口资产贡献 稳定利润增长，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。

2、物流主业稳步成长，华南物流园有望贡献超百亿净利。作为中国第八大物流地产商，截至2023H1，公司物流园规划土地面积超过1,000万平 方米，当中已获取经营权的土地面积约853万平方米，运营面积约453万平方米。与此同时，公司以“投建管转”和“投建融管”的创新型商业模 式充分挖掘物流园土地价值，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。①投建管转方面， “梅林关”、“前海”、“华南物流园”等地产项目 逐年兑现。根据我们测算，截至2022年底，前海项目合计共带来归母净利润106.81亿港元，其中土地增值收益为公司带来归母净利润70.36亿港 元。在前海项目地产开发进入尾声之际，2023年10月底，公司旗下华南物流园土地整备正式落地，公司共获得10.58亿元的拆迁补偿费+10.87万 平方米留用土地，其中规划可出售商品住房50.83万平方米。根据我们测算，该项目有望为公司创造税后收益157.71亿人民币。 ②投建融管方面， 截至2023H1，深圳国际已有3个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计 贡献归母净利润6.57亿港元。同时，杭州项目一期及贵州项目的公募REITs发行工作也已取得阶段性进展。

3、高速港口构筑利润基础，深航影响短期不再计入。深高速为公司的盈利基本盘，每年为公司贡献的归母净利润中枢约为11亿港元。2017年起， 深高速开始布局大环保业务，第二主业逐渐发力。港口业务同样为公司贡献稳定收益，该板块每年为公司贡献的归母净利润中枢约为1亿港元。公 司持有深航49%股权，由于深航净资产于2022年末转负，公司于深航之权益已减至零。根据权益法，2023H1起公司将不再确认深航的进一步亏 损，深航中短期内将不再对公司利润造成负面影响。