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深圳国际分析报告：稀缺资产潜力释放，高股息吸引力提升。作为深圳市唯一的交通、物流为主的国有产业集团，公司物流园网络资源稀缺， 我们预计 2023 年公司净利润或同增 83%，对应近 8%股息率。公司成立于 1951 年，不断探索后确定“现代物流+收费公路”主业，并向全链条延伸。公司收费 公路及大环保业务、物流园贡献净利润主要部分，其中物流园区特有的大小闭 环商业模式，将持续释放公司优质资产价值。公司现代物流业务以打造“大湾区 顶尖、全国一流物流产业综合服务商”为目标，立足深圳、深耕湾区、积极布局 全国。截至 2023H1，公司物流园运营面积超 450 万平米，排名全国第 8，90% 为高标仓。同时公司通过控股子公司持有收费公路权益里程 643 公里。2023H1， 受非经错期和财务费用影响，公司归母净利同比下降 84.2%，但同期高速公路& 物流园主业净利润正增长，凸显主业经营韧性。考虑未来政策托底持续发力的 预期，我们预计 2023 年公司净利润或修复至 22 亿港元。

公司物流园运营专注高标仓紧供给市场，预计市场供需缺口持续存在“投建融 管”小闭环滚动发展，未来 3 年净利润年化贡献或达 7~9 亿元。高标仓设施供 给长期稀缺，目前我国高标仓存量在物流仓储面积中占比仅 9%，未来仍存在较 大提升空间；需求端，电商发展带来仓储物流需求稳定，预计高标仓供需缺口 将持续存在，公司有望持续保持领先地位。同时腹地经济支撑尤为关键，电商 份额的持续扩张、深圳地区经济高速发展和完善的交通网络布局有望不断催生 高标仓需求。我们预计 2023~26 年公司小闭环重点项目将逐步释放效益，公司 预计深圳（龙华）黎光数字物流港与深圳（盐田）综保区数字物流港将于 2023 年投入使用。同时公司通过置入物流产业基金和公募 REITs 的方式实现资产证 券化，推动公司物流港运营管理规模快速扩张，我们预计 2023 年公司物流园证 券化实现净利润 3 亿左右，且未来有望持续贡献收益，预计 2023~25 年物流园 业务年化贡献利润或达 7~9 亿元。

“投建管转”大闭环实现物流园资产价值最大化，尽享城市功能转型红利。前 海项目（一期、二期）或贡献净利润 140~150 亿左右，华南物流园项目转型升 级提上日程，成例在前、韧性可期。“投建管转”抓住城市化进程机遇，通过 土地变性和更新改造、开发运营，推动物流园区项目转型升级实现相关资产价 值最大化。前海项目为公司首个独家成功实现大闭环商业模式的项目，截至 2022 年底，前海项目已经为集团带来超过 115 亿元的净利润，包括前期土地整备获 取税前收益 81.8 亿元。2017~2021 年“投建管转”大闭环商业模式分别贡献净 利 24.4/21.87/35.53/8.46 亿人民币，料 2023 年该项业务贡献非经常性损益 16 亿港元左右。2023 年 9 月 29 日，深圳市规划和自然资源局对华南物流园部分 地块进行调整，我们认为华南物流园升级改造正式提上日程。2023 年 10 月 31 日，公司发布公告，与深圳市龙华区城市城市更新和土地整备局等各方签订土地整备协议，我们测算不同住房均价工况下，华南物流园项目一期未来有望为 公司贡献净利润 152.2~182.7 亿元。