房地产行业历史周期复盘：变化的周期，不变的交易.pdf

房地产行业历史周期复盘：变化的周期，不变的交易。我们回顾了历史三轮地产复苏周期的政策面、基本面、市场面特点，为板 块投资提供借鉴。 2008-2009：货币政策与行业政策大幅放松下，销售面积同比增速在政策放 松 5 个月后即实现回正，政策预期与基本面支持下，板块最大涨幅 215.1%，最大累计超额收益 99.3%。 2010-2012：货币政策适度宽松，部分城市放宽行业政策，缺少全国范围宽 松政策支持，基本面改善节奏偏慢，政策放松 9 个月后销售面积当月同比 首次回正，政策与基本面均偏弱背景下，板块最大涨幅为 46.3%，最大累 计超额收益 30%。 2014-2016：货币政策宽松，行业政策进行两轮宽松，同时启动棚改货币化 安置，在政策持续释放背景下，销售市场虽然修复节奏偏慢但走出持续性 增强走势，板块最大涨幅 233.7%，最大累计超额收益 98.8%。

回顾三轮地产周期，由政策松绑到基本面兑现是板块行情的主线，基本面 表现是收益的核心。三轮周期政策的宽松幅度、推进节奏，基本面的响应 速度、复苏力度存在差异；随着地产周期被市场重复交易，预期先行的现 象也越发显著；但从交易政策预期，到政策落地交易基本面修复预期，到 基本面出现实质性改善的交易内核贯穿始终。

以政策为方向，基本面为核心的原则，我们认为近期行业有如下积极信 号：①政策将消化存量纳入考量，尽管收储等政策落地节奏偏慢，但我们 认为应该更关注政策导向转变的信号以及方向意义；②进入 2024 年国债收 益率与租金收益率差额开始收窄，房价估值得到支撑；③二手房市场热度 提升，部分核心城市在 517 政策后出现 22 年以来政策放松后少见的成交热 度持续提升现象，向低能级城市以及新房市场传递信心。