德国住房租赁市场问题探究：白璧微瑕，切磋琢磨.pdf

德国住房租赁市场问题探究：白璧微瑕，切磋琢磨。完善中看缺陷，清晰前路防患未然。德国租赁市场长久以来一直作为各国学习 的范本，但近年来德国市场平稳安定的局面已被打破。目前我国正在积极探索 发展租赁体系，充分了解德国体系的缺陷，同样助于我国从初始阶段把握整体 方向，尽量规避制度设计的问题出现。

德国租金 2010 年为分水岭，之后上涨趋势明显。德国住宅物业租金发展可以以 2010 年为分水岭，2010 年前发展较为平稳，2010 年后增速出现明显抬升趋势。 我们主要有以下几点原因：1）需求端仍具韧性，叠加突发因素冲击。德国得益 于移民净流入人口保持整体微增，且家庭数复合增长速度高于总人口复合增长 速度。金融危机、欧债危机接连发生，“不排外”政策吸引外来人口。2）供给 端受限，新建力量稀缺，主要原因在于土地资源被大量消耗、新建供应集中高 端市场、房企利润压缩、建筑业缺乏劳动力、建筑规范严格约束等。3）社会住 房政策过早撤退。社会住房存量缩减、优惠条件减弱，使得德国在面临金融危 机、难民潮等重大事件时不具招架之力。4）“租金刹车”效果不及预期。“租金 刹车”政策的覆盖范围有限，且对房东约束力度不高。

德国社会住房政策逐渐褪去优势。1）德国社会住房的高居住标准导致相对较高 的租金水平，后期政府对于社会住房的租金设臵更趋向市场化，因此德国社会 住房只能解决中产阶级的住房问题，而在发展过程中产阶级又有了其他更青睐 的居住选项。2）近年来，社会住房相关补贴对德国私人开发商不具备吸引力， 通过为高收入家庭服务私人开发商找到足够盈利机会。德国先前大规模私有化 社会住房，使得公共部门不能完美胜任现阶段为居民提供住房福利的职责。3） 德国社会住房政府支持力度不足，根据 OECD 数据 2018 年德国社会住房占总 住房存量市场的比例降至 5%以下，在世界范围内属于社会住房占比小的国家。

德国租赁住房公平与效率矛盾日益突出。1）社会住房。由于德国社会住房最初 旨在覆盖广泛的人群，贫困群体在不确定能获得社会住房居住机会的同时也需 负担相应成本。由于难以跟踪监管社会住房准入资格，德国社会住房福利获益 固化错配。由于地理分布不均、租金差异设臵，德国社会住房一定程度阻碍人 员流动。由于德国社会住房整体减少制度与资金支持，德国社会住房总存量不 断缩水，对市场租金调控能力减弱。2）租赁法。由德国对租户保护过于严格， 德国房东不愿选择边缘群体作为租客。由于德国租金控制滞后叠加严格租户保 护，租户不愿放弃旧租约下的房屋而阻碍人员流动。3）住房补贴。由于德国社 会住房租金和住房补贴不互相排斥，社会住房租户获得双重补贴。由于德国目 前重住房补贴而轻社会住房，政策无法及时应对市场波动，难以调控市场租金。