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房地产行业专题报告：核心20城探究之合肥，产业投资先驱，地产供求平衡。合肥凭借省会资源倾斜及独特的招商引资模式，2005 年后实现经济快速增 长，工业发展效率较高，但生产性服务业有待提升。1）合肥凭借省会城市 资源倾斜+自身独特的产业投资、招商引资模式，实现经济快速发展，2005- 2015 年合肥 GDP 从 926 亿上涨至 5660 亿，缩小了与杭州、南京等省会城市 差距，扭转了原始资源薄弱的劣势局面。近年来合肥 GDP、常住人口复合增 速在长三角主要城市中处于领先地位。2）合肥凭借工业立市，2022 年规上 工业增加值约 4131 亿元，虽然与宁波、无锡等城市有一定差距，但工业发展 效率较高，近年来规上工业增加值复合增速 10%，且工业主要由战略新兴产 业驱动，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由 2012年 24%提升至 2022 年56%，近10年复合增速约18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。3） 合肥虽然工业发展迅速，但生产性服务业规模较小，与长三角其他地市相比 合肥人口虹吸效应并不突出，常住人口增量主要来源于省内流动。

2022 年合肥市六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约 69%，其中 1）平板显示及电子信息产业增加值占工业增加值比重约 26.5%，面板出货量 约占全国的 1/7，集成电路领域落地长鑫存储、晶合集成龙头制造企业；2） 家用电器产业中洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为 28%、20%，为全国 最大的家电生产基地；3）新能源汽车产量虽然现在偏低，2022 年仅 25.5 万 辆，与上海、西安（年产量约 100 万辆）有较大差距，但比亚迪、蔚来在建 整车生产基地规划年产能 232 万辆，待释放潜能大；4）光伏与新能源产业产 值位居全国第 6，逆变器出货量占全国 70%。

合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业”，具备强投资能力。1）合肥国 资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前 景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。不同于以往政府 与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司 拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。2）合 肥未来重点发展新一代信息技术、新能源汽车两大底表产业，目标产值 5000 亿元，到 2025 年战略新兴产业产值占全市规上工业总产值比重超 65%。

2023 年 1-11 月合肥商品住宅销售面积同比下滑 9.4%，但城市库存量较低， 去化周期仅 9 个月。1）2023 年 6 月以来合肥单月住宅成交同比转负，需求端 动力不足问题显现，7-11 月合肥住宅月度成交面积维持在 30 万方水平。1-11 月商品住宅成交面积 475万方，同比下滑 9.4%。2）合肥宅地与新房成交供求 平衡，城市库存量较低，截至 2023年 11月库存去化周期仅 9个月，在典型城 市中处于较低水平。3）合肥六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开 区、新站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红 利外溢，预计两区房地产市场具备率先兑现潜力。

近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。1）2022 年品牌 国央企保利发展、招商蛇口在合肥权益销售金额分别为 106 亿、82 亿，本地 房企中民企伟星房产权益销售额 110 亿元，表现突出，而安徽置地、安徽高 速、合肥城建等房企也入围 2022 年权益销售金额前十。2）合肥土拍市场回 暖速度较快，主要原因是城市供求长期处于紧平衡状态，库存去化周期极 短，符合当前房企偏好高流速、高安全性项目的投资策略；土拍限价放开 后，反而本土房企具备更强的出价能力，11 月初土拍 2 宗高溢价地块分别由 安徽高速和安徽置地获得。