2024年房地产市场怎么走：需求篇.pdf

2024年房地产市场怎么走：需求篇。中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公 共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度， 加快构建房地产发展新模式。中央金融工作会议提出，“因城施策用 好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房 等三大工程建设”。今年 1-11 月，全国商品房销售面积 10.1 亿平方 米，同比下降 8%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地 产需求体量还有多大？能否有效激活？ 从短期到长期，我们对 2024 年房地产整体及各线城市房地产需求情 况进行展望。

预计 2024 年销售面积是多少？ 2024 年，影响需求最核心的变量有两点，一是城中村等三大工程建 设；二是因城施策政策措施继续优化，保障需求顺利释放。在上述 利好因素作用下，我们预计房地产销售将在 2024 年逐步企稳，全年 商品房销售面积 11.9 亿平方米，同比增长 0.2%。

2024 年各线城市需求走势怎么看？ 2024 年影响需求的两大变量，核心受益者是一二线城市，尤其是 35 城，包括城区常住人口在 500 万以上的 21 个超大特大城市和 300~500 万的 14 个Ⅰ型大城市。35 城常住总人口达 4 亿，2022 年 商品房销售面积、土地出让金、GDP 总量分别占全国的 32.4%、 50.9%、43.3%。未来，35 城是房地产销售的主要支撑力量。而其 他人口流出城市、中小城市，则形成房地产市场的“长尾”。分线具 体来看： 一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是刚需长期存在。 一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育 资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。2022 年一线城市人口占 全国总人口的比例约为 5.9%，GDP 合计占全国的比重却高达 12.2%。二是改善需求集中释放。需求端，随着首套房认定标准调整， “卖一买一”的换房链条重新启动。供给端，城中村释放优质地块， 期房如期交付保障性高，未来改善需求将得到更大程度满足。三是 新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市整体保持一定克制性，为未来留足政策空间，如，调整优化 限购区域、优化普宅认定标准、下调首付比例、下调利率等，商品 房销售将会在政策呵护下受益。 2023 年 1-10 月，一线城市销售面积为 3856 万平方米，占全国总销 售面积比重为 4.2%。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一 线城市的需求将得到更好释放，我们预计 2024 年一线销售面积为 5823 万平方米，同比增长 23.3%，占比 4.9%。