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房地产行业专题研究：美国房地产下行周期的启示。美国 OECD 实际房价指数在次贷危机后 5 年内下跌 28%，历经 13 年后恢复至 危机前水平。2007-2011 年，开发投资的降幅超 40%，新开工套数降幅超 70%； 成屋和新建住房销售量降幅分别超过 40%和 70%。美国租金水平基本处于持续 上升趋势，危机前由于房价快速上涨，租金收益率最低跌至 4%，但长期来看 租金收益率在 6%上下波动。危机后美国出台多方面的政策措施，及时稳住经 济并刺激市场恢复，逐步化解房地产下行周期的影响。

美国房价自 2007 年开始 5 年内下跌近 30%，历经 13 年后恢复至危机前水平。 美国OECD实际房价指数在2006年四季度触顶后开始下跌，5年内跌幅达28%。 2011 年四季度 OECD 实际房价指数跌至谷底后，开始逐步回升，并在 2019 年 四季度恢复到危机前的高点水平，期间历时约 13 年。

2007-2011 年，开发投资降幅超 40%，新开工套数降幅超 70%。根据美国经济 分析局，美国实际开发投资规模在 2008 年和 2009 年快速下跌，相较 2007 年 分别下跌 24%和 40%。后续降速放缓，直至 2011 年开发投资规模达到 48 万亿 美元的低点，相比 2007 年降幅为 42%。美国住宅投资占 GDP 比例在 2011 年 降低至 2.5%，相比 2005 年峰值降低了 4.1 个百分点。新开工方面，根据美国 商务部普查局，2009 年美国已开工新建私人住宅套数相比 2005 年的高点降低 了 73%，人均住宅新开工面积也从 2005 年的 1.3 平方米下降到 2009 年的 0.3 平方米。

销售以成屋为主，和房价密切相关。美国的房地产市场较为成熟，成屋销售占 据主导地位，根据美国商务部普查局和全美地产经纪商协会，美国市场成屋销售 套数占比基本在 85%以上，2022 年占比为 89%。无论是成屋还是新建住房，其 销量都和房价密切相关。在 2005 年以前，销量上升伴随着房价的快速上涨。2007 年房价触顶回落，泡沫破裂，销售也随之大幅下降，成屋销量在 2007 年和 2008 年连续同比下降 23%和 19%后有所稳住，新建住房销量则持续降低至 2011 年， 底部相比 2005 年峰值下降了 76%，直到房价企稳后才停止下降。2012 年房价 开始触底反弹，购房者对于房价的预期改善，成屋和新建住房的销量也随之反弹

租金持续上升，租金收益率长期稳定在 6%左右。根据美国劳工部公布的住房租 金 CPI，除了在 2010 年出现同比下降之外，美国住房租金 CPI 的同比变化均为 正，2023 年 10 月相比 2000 年 1 月上升 103%，租金水平翻了一倍。在危机之 前，随着房价不断上涨，房价增速超过租金增速，租金收益率逐渐下降。根据美 国人口调查局公布的租金中位数和售价中位数计算，租金收益率在 2007 年二季 度达到最低点 4.0%，同时期的 10 年期国债收益率为 5.0%。在危机爆发之后， 房价下跌，租金收益率开始回升，在 2012 年一季度房价接近谷底的时间点，租 金收益率上升到了 6.5%。长期来看，美国租金收益率在 6%上下波动，2023 年 三季度的租金收益率为 5.6%。