房地产行业2023年半年报综述:行业业绩仍承压,经营性现金流改善;房企调整与分化并行,销售投资融资均缩量.pdf
- 上传者:楚**
- 时间:2023/09/13
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房地产行业2023年半年报综述:行业业绩仍承压,经营性现金流改善;房企调整与分化并行,销售投资融资均缩量。经营情况分析:销售投资融资均持续缩量,追求更稳健的发展,调整与分化并行。
1)销售:1-8 月百强房企销售金额同比-10%,从月度走势来看,Q2 以来销售增速持续下滑,8 月降至最低点(- 39.4%)。头部房企销售分化显著,央国企表现相对优异。累计销售额增长较多的:越秀(+60%)、华发 (+39%)、建发(31%)、招蛇(+24%)、华润(+22%)、滨江(+22%)、中海(17%),均为央企和区域型房 企。1-8 月销售目标完成率的均值在 66%,高于 22 年同期水平(49%)。23 年以来行业 CR20 的集中度有所回升, 但 CR20 后房企的市占率仍在下滑。随着行业逐步出清,头部房企格局逐步稳定,集中度企稳;而中小型房企当前 仍面临较大出清压力。行业竞争格局持续优化,民企持续出清。1-8月民企销售占比再度下降至 48%。
2)拿地:1-8 月百强房企拿地金额 9619 亿元,同比-13%,拿地强度 22.8%,较 22 年全年提升 0.2pct;拿地集中度 (拿地金额/全国土地成交总价)为 47.4%,同比+4.7pct,我们认为,主要是因为房企过去两年普遍拿地较少,存在 补库存的意愿。今年以来地方国企托底的情况减少,地方国企拿地金额占比降至 29%,央企占比降至 34%,民企占 比提升至 36%。不过我们认为,短期拿地主体仍会以央国企为主,占比仍超六成,且投资愈发集中,深耕房企增储 诉求明确;民企虽拿地市占率回升,但以城市深耕型民企为主。拿地金额靠前的有:华润(745 亿元,同比-2%,拿 地强度 36%)、保利(668 亿元,-18%,22%)、万科(616 亿元,+15%,25%)、建发(578 亿元,+24%, 49%)、绿城(572亿元,+31%,49%)。
3)融资:1-8 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模 5332 亿元,同比-15%,从绝对值来看,融资规模仍处 于历史较低水平;平均发行利率 3.74%,同比-0.36pct。主流房企中,招蛇、华润、首开、金融街、万科国内外 债券发行规模较大,均超 100 亿元。1-8 月已到期偿还国内外债券 6863 亿元,占全年到期总量的 72%,9-12 月 还有 2607 亿元待偿还。根据我们对主流房企债务到期压力测试,央国企债务到期压力明显小于民企和混合所 有制房企。碧桂园、金地、融创、保利、中海 23 年 8 月-24 年年末债务到期规模超 200 亿元。
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