房地产行业2023年半年报综述：行业业绩仍承压，经营性现金流改善；房企调整与分化并行，销售投资融资均缩量.pdf

房地产行业2023年半年报综述：行业业绩仍承压，经营性现金流改善；房企调整与分化并行，销售投资融资均缩量。经营情况分析：销售投资融资均持续缩量，追求更稳健的发展，调整与分化并行。

1）销售：1-8 月百强房企销售金额同比-10%，从月度走势来看，Q2 以来销售增速持续下滑，8 月降至最低点（- 39.4%）。头部房企销售分化显著，央国企表现相对优异。累计销售额增长较多的：越秀（+60%）、华发 （+39%）、建发（31%）、招蛇（+24%）、华润（+22%）、滨江（+22%）、中海（17%），均为央企和区域型房 企。1-8 月销售目标完成率的均值在 66%，高于 22 年同期水平（49%）。23 年以来行业 CR20 的集中度有所回升， 但 CR20 后房企的市占率仍在下滑。随着行业逐步出清，头部房企格局逐步稳定，集中度企稳；而中小型房企当前 仍面临较大出清压力。行业竞争格局持续优化，民企持续出清。1-8月民企销售占比再度下降至 48%。

2）拿地：1-8 月百强房企拿地金额 9619 亿元，同比-13%，拿地强度 22.8%，较 22 年全年提升 0.2pct；拿地集中度 （拿地金额/全国土地成交总价）为 47.4%，同比+4.7pct，我们认为，主要是因为房企过去两年普遍拿地较少，存在 补库存的意愿。今年以来地方国企托底的情况减少，地方国企拿地金额占比降至 29%，央企占比降至 34%，民企占 比提升至 36%。不过我们认为，短期拿地主体仍会以央国企为主，占比仍超六成，且投资愈发集中，深耕房企增储 诉求明确；民企虽拿地市占率回升，但以城市深耕型民企为主。拿地金额靠前的有：华润（745 亿元，同比-2%，拿 地强度 36%）、保利（668 亿元，-18%，22%）、万科（616 亿元，+15%，25%）、建发（578 亿元，+24%， 49%）、绿城（572亿元，+31%，49%）。

3）融资：1-8 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模 5332 亿元，同比-15%，从绝对值来看，融资规模仍处 于历史较低水平；平均发行利率 3.74%，同比-0.36pct。主流房企中，招蛇、华润、首开、金融街、万科国内外 债券发行规模较大，均超 100 亿元。1-8 月已到期偿还国内外债券 6863 亿元，占全年到期总量的 72%，9-12 月 还有 2607 亿元待偿还。根据我们对主流房企债务到期压力测试，央国企债务到期压力明显小于民企和混合所 有制房企。碧桂园、金地、融创、保利、中海 23 年 8 月-24 年年末债务到期规模超 200 亿元。