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房地产行业专题研究：复苏动能较弱，静待新的再平衡。2023 上半年，新房市场全国商品住宅销售面积同比下降 2.8%；二手房市场 尽管复苏优于新房市场，但近期复苏动能也有所转弱。而市场转弱导致房价 有所承压，6 月 70 城新房/二手房环比下降 0.1%/0.4%。我们认为地产板块 进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应 弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

新房：高开低走的上半年，高能级城市韧性更强

2023 上半年，2-4 月市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，5-6 月市场热 度有所下降，复苏动能转弱，整体呈现弱复苏态势。全国商品住宅销售面积 /金额同比下降 2.8%/上升 3.7%；绝对面积水平约相当于 2015-16 年，金额 相当于 2018 年的水平。城市角度，高能级城市市场韧性更强。同比而言， 80 样本城市中 41 城成交面积同比为正，占比约 51%；一线、二线、三线城 市中成交面积同比为正的比例分别为 100%、67%、39%。与 2017 年以来 各城市成交面积峰值相比，跌幅在一半以内的城市有 27 个。

二手房：复苏强于新房，上半年表现亮眼

二手房修复进程明显快于新房，但近期同样有所转弱。2023 上半年，26 城 二手房成交面积同比增长 46%，为 2021 年的 96%，复苏表现明显优于新房 （78%）。分城市能级，一线、二线、三线二手房累计成交面积同比分别为 +24%、+57%、+42%。二三线城市的二手房市场复苏行情优于一线城市。 市场领先指标先回暖再回落，成交量 KMI 指数经历了 2、3 月份的短暂复苏 后有所下降。新房案场指数及二手房带看指数等领先指标显示多数城市热度 较低，但一线城市依旧占优。

房价：弱需求下有所承压，城市分化明显

房价在 2023 年 2-4 月有所改善，6 月小幅下跌。新房价格方面，70 城新建 住宅价格 6 月同比降幅为 0.4%，较 1 月收窄 1.9pct；1-5 月环比逐步回升， 6 月环比下降 0.1%；6 月 70 城二手住宅价格同比环比降幅均有所扩大。新 房价格与二手房价格均是同比增长 TOP10 的城市有成都、上海、合肥、长 沙、北京。去化周期偏长的城市房价承压更大，主要依据有两点：1）去化 周期小于 18 个月的城市中，39%的城市房价同比下降；去化周期大于 18 个月的城市中，62%的城市房价同比下降。37 个房价同比增长的城市平均 去化周期为 26 个月，43 个房价同比下降的城市平均去化周期 35 个月。