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房地产行业专题报告：核心20城探究之北京，新房供需错配，待产业外溢兑现。北京经济主要由第三产业驱动，近年来疏解非首都功能，资源依赖型企业外 迁，城市经济去冗存精。1）北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳 动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有 所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。2）北京经济主要由 第三产业驱动，22 年三产占比高达 84%，其中金融业、软件与信息技术服务 业绝对规模大，增速较快，而 21 年工业增加值规模仅排全国第 11。3）近年 来北京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造 业外迁，预计工业增速持续低位；而服务业增速较快，强于深圳、广州。

优势产业已形成龙头企业集聚格局，制造业有望向高精尖突破。1）医药制 造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智 能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型 滞后，但智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾 驶示范区。2）近年来随着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁 出，同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大，支撑 制造业将持续向高精尖突破。

北京生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业表现突出。1）金 融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的 1.5 倍，金融资产总量超过 190 万亿，约占全国 50%，在京资产管理机构管理规模超过 30 万亿元，约占全国 同类资产管理规模的 30%；2）软件业务收入全国第一，产业增加值为上海 1.9 倍，多家头部互联网公司聚集，凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本 及企业聚集，优势将持续保持。

房地产市场存在供需错配问题，导致郊区库存占比较高，但随着产业外溢， 郊区住房需求有望逐渐修复。1）2022 年北京商品住宅销售面积下滑 27%， 中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌，但中心区成交均价同比上涨，郊区盘 以价换量下价格有所下降。2）2023 年以来市场有所回暖，1-5 月北京新房、 二手房成交分别为 329 万方、646 万方，同比上涨 19%、22%。3）过去北京 存在房地产供需错配情况，郊区宅地、商品房供给量较大，但在配套及产业 兑现度不高的情况下，大量刚需及改善性需求流入二手房市场，或集中在中 心区域，导致郊区库存累积，拉长城市去化周期至 18.7 个月，但未来随着郊 区产业、配套、人口兑现，预计需求将逐渐修复。按照常住人口人均成交住 宅 0.4 平米保守估计，北京需求中枢约 900 万方。

中海在北京开发效率较高，城建发展、首开在北京郊区土储占比较高，随着 郊区需求修复，项目有望迎来较好去化。1）中海、城建发展、华润置地、 首开为北京住宅销售市场主力，4 家房企 2022 年权益销售金额市占率约 27%，与其他房企拉开较大规模差距。2）从土储来看，城建发展、首开在京 土储绝对规模较大，但郊区占比分别为 87%、74%，整体开发效率一般，未 来销售释放仍有较大余地；中海在京土储建面 243 万方，绝对值较低，但中 心城区土储占比约 58%，周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。 3）北京中心区域可开发宅地有限，供地集中在五环外，2022 年五环外供地 占比 74%，供地与需求错配预计会加剧市场分化；2022 年 11 月以来土拍热 度明显回升，平均溢价率上升至 7%以上，但国央企仍为拿地主力。