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房地产行业23H1地产土地专题分析：整体缩量，结构分化。据中指院数据，2022 年起宅地缩量明显快于整体，2022 年之前，土地供应 /成交结构中涉宅用地占比 40-50%，2023 上半年下降至 22.0%。2023 上半 年，300 城涉宅用地供应/成交建筑面积同比下降 34%/31%，降幅较 2022 年有所收敛/扩大，但各能级城市表现分化，一二线城市供应/成交面积降幅 均有所收窄，但三四线则均有所扩大。2023 上半年的成交建面已经回落至 2006-2007 年的水平。由于土地价格的上涨，成交金额的回落幅度要明显小 于面积，成交金额已经回落至 2016-2017 年的水平。各线城市溢价率与流 拍率水平均有所修复，但绝对值的角度三四线城市土地流拍率仍处于高位。

市场点状复苏，边际小幅改善，土地购置费累计同比仍在下行

目前土地市场具备点状复苏特征，成交金额边际改善优于面积。2023 上半 年土地成交建面同比为正的城市较 2022 全年有所减少，但成交金额同比为 正的城市数有所增加，反映土地市场继续减量的城市有所增多，但土地出让 金收入压力相对来说承压更小。据统计局数据，2023 年 1-5 月，房地产开 发投资同比下降 7.2%，降幅较 2022 年收窄 2.8 个百分点。土地购置费同比 下降 0.5%，降幅较 2022 年收窄 5.2 个百分点，土地购置费占房地产开发投 资的比例 35.4%，土地购置费增长较弱或是房地产投资趋弱的原因之一。

企业投资：龙头房企强者恒强，拿地 TOP 民企出现新面孔

相比较 2022 年，房企的拿地力度并没有显著上升。从模拟拿地强度来看， 19 家样本房企中 15 家房企拿地强度下降。TOP30 房企中依旧是央国企领 先，招商蛇口、越秀地产拿地排名上升明显。但值得注意的是 TOP30 中， 民企的席位再次增多，由 2022 上半年的 4 家提升至 7 家，民企权益拿地金 额占比由 2022 上半年 14.9%提升至 16.7%。地方城投托底力度逐步下降， 据克而瑞数据，2023 年第二季度核心城市城投拿地比例降至 25%，较 2023 年第一季度的 35%下降 10pct；与此同时，新民企更加踊跃入局。对于房企 来说，一线城市、长三角仍是必争之地，部分三四线核心项目也在考虑之内。